【問11】借地権(借地借家法)の問題と解説【2018年宅建士試験】

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問11:問題(借地権)

AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
  2. 本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
  3. 本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
  4. Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。

問11:解答・解説(借地権)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

  1. 誤り。
    専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)の所有を目的として、かつ、存続期間を「10年以上30年未満」または「30年以上50年未満」とする場合に、事業用定期借地権を設定することができます。
    事業用定期借地権については、公正証書によってしなければならず、公正証書によらない場合、事業用定期借地権の設定は無効となりますが、普通借地権の設定契約となります。
    問題文を読みますと、「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合」とだけ記載されているだけで、存続期間については記載されていません。
    つまり、事業用定期借地権の設定とは断定できません。
    つまり、断定できない!ということは、「公正証書によってしなければならない!」と断定できません。
  2. 正しい。
    「契約の更新請求をしない旨を定める」
    つまり、存続期間が満了すれば契約が更新されず、必ず、終了する!のは、普通借地権ではなく、定期借地権となります。
    問題文を読みますと「居住用の建物の所有を目的とする!」と記載されていますので、事業用定期借地権を設定することができず、
    一般定期借地権を設定することができるのか否か!を考える必要があります。
    「存続期間を50年以上」とする場合に、一般定期借地権を設定することができます。
    問題文を読みますと、「借地権の存続期間を20年」と記載されていますので、一般定期借地権を設定することができません。
    ですので、無効となります。
  3. 誤り。
    借地権の当初の存続期間は、最低でも30年となります。
    例えば、
    当事者間で、存続期間を20年と定めたとしても、存続期間は、自動的に30年となり、
    当事者間で60年と定めた場合には、その定めは有効となる、つまり、60年となります。
  4. 誤り。
    借地権を第三者に対抗するためには、下記(1)(2)のどちらかが必要となります。
    (1)借地権の登記がなされていること(民法)
    または
    (2)借地上の建物に自己名義の登記(自己名義の表示の登記も含む)がなされていること(借地借家法)
    問題文を読みますと、「甲土地につき借地権登記を備えない」と記載されていまうので、(1)によって、第三者に対抗できません。
    また、
    「長男名義で・・・。」と記載されおり、自己名義ではありませんので、(2)によっても第三者に対抗できません。

A.2

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