2017年を分析!2018年宅建士試験は難しくなる?

2017年宅建士試験の問題は、2016年宅建士試験の問題よりも難しくなると予想していました。

実際は、問題自体のレベルは、少しだけ難しくなっていました。

私も、2017年宅建士試験に受験してきましたが、問題をさらっと一通り見たときは、確実に合格点は下がると思いましたが…一問ずつ見ていくたびに、正解肢を見つけること自体は難しくなかったと思います。

では、2018年宅建士試験の問題は、難しくなるのか?

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2018年宅建士試験

2018年(平成30年)宅建士試験は、「宅建試験から宅建士試験」と変更されてから4回目の試験となります。

第1回宅建士試験(2015年宅建士試験)は、問題が難しく、合格点は31点でした。

第2回宅建士試験(2016年宅建士試験)は、第1回目より問題がすごく簡単になり、合格点は35点でした。

第3回宅建士試験(2017年宅建士試験)は、第2回目より問題が少しだけ難しくなりましたが、合格点は、35点でした。

第4回宅建士試験(2018年宅建士試験)は、おそらく、第3回宅建士試験よりも難しくなると思います

皆さんに分かって頂きたいことは、問題が難しくなれば合格点は下がり、問題が簡単になれば合格点は上がります。

つまり、あなたが難しいと思う問題は、あなた以外の方も難しいと思っています。逆に、あなたが簡単だと思う問題は、あなた以外の方も簡単だと思っています。

そこで、一番大事なことは、皆さんが解ける問題は、あなたも解けるようにならなくてはいけません。それに加え、宅建士試験は競争試験ですので、上位15%の方だけが解ける問題を1問でも多く解けるようになることです

そうなるためには、「皆さんが解ける問題はどの問題なのか?」「上位15%の方だけが解ける問題はどの問題なのか?」を知り、そこを徹底的に勉強しなくてはいけません。

宅建士合格広場は、販売教材を通じて、「皆さんが解ける問題!」「上位15%の方だけが解ける問題!」を提供していきます。

ですので、皆さんは、当サイトの教材さえマスターすれば合格できると信じ、当サイトの教材を使って徹底的に勉強してください。その先に、合格が待っています。

宅建士試験合格までは、楽な道のりではありませんが、決して到達できない試験ではありません。

2017年度宅建士試験の問題講評

2017年度宅建士試験の問題は、一問一答式と仮定しますと198問が出題されました。

198問中、「問1:肢3、問3:肢3、問4:肢1・2、問6:肢3、問7:肢1、問11:肢3、問14:肢3・4、問18:肢3、問20:肢3、問21:肢3、問23:肢1、問29:肢4、問41:肢3、問42:肢イ、問46:肢2、問47:肢4」の18問は、解けないと思います。

上記のように解けなかった問題が多かったのですが、正解肢を見つけること自体は難しくなかったので、合格点は、2015年宅建士試験みたいに31点となることはないと思います。

正解肢となった問題及び簡単な講評を掲載していきます。

権利関係正解肢と講評

2017年宅建士試験の解説につきましては、2017年宅建士試験問題解説ページをご覧ください。

権利関係については、理想的なことを言えば、問4・7・14以外は、正解して頂きたい問題でした。

しかし、合格点の観点から言えば、問1・4・5・6・7・14以外、つまり、8点がボーダーだと思います。

問1

復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。

【講評】

この問題は、判例から出題されました。この判例を知ったうえで受験した方は、少なかったと思います。ですので、この問題自体は、解くことができなかったと思います。

しかし、上記の問題以外の問題(肢1・2・3)は、基礎論点でしたので、消去方式で正解することができます。

問2

AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問3

DとEが共有する建物につき、DE間で協議することなくDがFと使用貸借契約を締結した場合、Fは、使用貸借契約を承認しなかったEに対して当該建物全体を排他的に占有する権原を主張することができる。

【講評】

問3は、判決文問題でした。判決文から正解を導き出すことができます。

問4

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる旨

【講評】

問4は、民法条文規定問題です。宅建士合格広場で勉強してきた方であれば、正解して欲しい問題でしたが、正解を導き出すことは、難しかったと思います。

問5

売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。

【講評】

【他人物売買→有効】となり、基礎論点でした。

問6

遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。

【講評】

この問題は、判例から出題されました。この判例を知らなかった方でも、この問題以外の問題(肢1・2・4)は、基礎論点でしたので、消去方式で正解することができます。

問7

請負契約の目的物に瑕疵がある場合、注文者は、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けていなくとも、特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。

【講評】

問7については、上記の問題を含め、肢4以外は判例からの出題で、正解を導き出すことは、難しかったと思います。

問8

Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務も200万円が消滅する。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問9

Dが6,000万円、Fが6,000万円となる。

【講評】

法定相続人・法定相続分からの出題でした。この問題は、基礎論点でした。

問10

(1)では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、(2)では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。

【講評】

(1)不動産質権と(2)抵当権の違い・共通点について問われました。この問題は、基礎論点でした。

問11

賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

【講評】

難しい肢もありましたが、この問題は、基礎論点でした。

問12

AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問13

区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減ずることはできない。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問14

賃借権の設定の登記をする場合において、敷金があるときであっても、その旨は登記事項とならない。

【講評】

この問題も含め、問14については、登記事項となるか否かで4問出題され、「ここから出題されるのか!」と個人的に思った問題で、正解を導き出すことは、難しかったと思います。

法令制限正解肢と講評

2017年宅建士試験の解説につきましては、2017年宅建士試験問題解説ページをご覧ください。

法令制限については、理想的なことを言えば、問20以外は、正解して頂きたい問題でした。

しかし、合格点の観点から言えば、問20・21・22以外、つまり、5点がボーダーだと思います。

問15

相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

【講評】

この問題は、農地法からの出題で、基礎論点でした。

問16

都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。

都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。

【講評】

都市計画法&組み合わせ問題でしたが、基礎論点でした。

問17

市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000平方メートルの土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問18

ホテルの用途に供する建築物を共同住宅(その用途に供する部分の床面積の合計が300平方メートル)に用途変更する場合、建築確認は不要である。

【講評】

細かい問題(肢3)もありましたが、この問題は、基礎論点でした。

問19

都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問20

宅地造成工事規制区域内において、政令で定める技術的基準を満たす地表水等を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となるが、当該技術的基準を満たす必要のない地表水等を排除するための排水施設を除却する工事を行おうとする場合は、都道府県知事に届け出る必要はない。

【講評】

細かい問題(肢3)もありましたが、この問題は、基礎論点でした。ただ、ヒッカケ問題でした。

問21

組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その組合の組合員とはならない。

【講評】

細かい問題(肢3)もありましたが、この問題は、基礎論点でした。

問22

津波防災地域づくりに関する法律によれば、津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は、一定の場合を除き、津波防護施設管理者の許可を受けなければならない。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

税その他正解肢と講評

2017年宅建士試験の解説につきましては、2017年宅建士試験問題解説ページをご覧ください。

税その他については、理想的なことを言えば、問47以外は、正解して頂きたい問題でした。

しかし、合格点の観点から言えば、問23・47以外、つまり、6点がボーダーだと思います。

問23

個人が台風により主として保養の用に供する目的で所有する別荘について受けた損失の金額(保険金等により補てんされる部分の金額を除く。)は、その損失を受けた日の属する年分又はその翌年分の譲渡所得の金額の計算上控除される。

【講評】

この問題は、細かい論点から出題されましたが、消去方式で正解をすることができます。

問24

固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問25

標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問46

証券化支援業務(買取型)に係る貸付金の利率は、貸付けに必要な資金の調達に係る金利その他の事情を勘案して機構が定めるため、どの金融機関においても同一の利率が適用される。

【講評】

細かい問題(肢2)もありましたが、この問題は、基礎論点でした。

問47

新築分譲マンションについて、パンフレットには当該マンションの全戸数の専有面積を表示したが、インターネット広告には当該マンションの全戸数の専有面積のうち、最小面積及び最大面積のみを表示した。この広告表示が不当表示に問われることはない。

【講評】

この問題を含め細かい論点から出題され、正解をすることが難しかったと思います。

問48

建築着工統計(平成29年1月公表)によれば、平成28年の持家の新設着工戸数は約29.2万戸となり、3年ぶりに増加に転じた。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問49

埋立地は、一般に海面に対して比高を持ち、干拓地に比べ、水害に対して危険である。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問50

木材の強度は、含水率が小さい状態の方が低くなる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

宅建業法等正解肢と講評

2017年宅建士試験の解説につきましては、2017年宅建士試験問題解説ページをご覧ください。

宅建業法等については、理想的なことを言えば、問42以外は、正解して頂きたい問題でした。

しかし、合格点の観点から言えば、問29・31・34・42・43以外、つまり、15点がボーダーだと思います。

問26

建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問27

売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。

【講評】

この問題は、個数問題でしたが、基礎論点でした。

問28

全ての問題が正解肢ではなかったので、問題は省略します。

【講評】

この問題は、個数問題でしたが、基礎論点でした。

問29

宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場合、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。

【講評】

この問題は、細かい論点から出題されましたが、消去方式で正解することができます。

問30

宅地建物取引士A(甲県知事登録)が、甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問31

全ての問題が正解肢ではなかったので、問題は省略します。

【講評】

この問題は、個数問題でしたが、基礎論点でした。

問32

宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更となった場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄りの供託所に供託しなければならない。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問33

宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問34

宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問35

宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問36

宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問37

宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問38

Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問39

Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。

Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。

【講評】

この問題は、個数問題でしたが、基礎論点でした。

問40

売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問41

土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問42

全ての問題が正解肢でしたので、問題は省略します。

【講評】

この問題は、個数問題で、細かい論点(肢イ)も出題されていましたので、正解をすることが難しかったと思います。

問43

Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。

【講評】

この問題は、個数問題でしたが、基礎論点でした。

問44

宅地建物取引業者F社(乙県知事免許)が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

問45

自ら売主として新築住宅をBに引き渡したAが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55平方メートル以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55平方メートル以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。

【講評】

この問題は、基礎論点でした。

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