【問29】8種制限などの問題と解説【2018年宅建士試験】

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問29:問題(8種制限など)

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

  1. A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
  2. A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
  3. Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
  4. Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

問29:解答・解説(8種制限など)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

  1. 違反する。
    宅建業者間の取引であっても、37条書面の交付は必要となります。
    なお、37条書面に宅地建物取引士が記名押印する必要があります。
    これは、Bが宅建業者であっても同じ!となります。
  2. 違反しない。
    宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2(2,000万円×10分の2=400万円)を超えることとなる定めをしてはなりません。
    ただし、この規定は、買主(B)が宅建業者である場合には、適用されません
  3. 違反する。
    宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2(2,000万円×10分の2=400万円)を超える額の手付を受領することができません。買主Bが宅建業者であれば、この規定は適用されないのですが、Bは、宅建業者ではありませんので、この規定は適用されます。
  4. 違反する。
    宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、原則、民法の瑕疵担保責任の規定よりも買主に不利な特約は、無効となり、民法の規定の瑕疵担保責任を負うことになります。
    例外として、瑕疵担保責任を負う期間については、目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は、有効となります。これに対して、本問では、「1年以内」となっています。

A.2

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