【問30】報酬(1)の問題と解説【2018年宅建士試験】

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問30:問題(報酬)

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
  2. 建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
  3. 建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
  4. 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。

問30:解答・解説(報酬)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

  1. 誤り。
    本問の建物は、店舗用となっていますので、居住用建物以外となります。

    居住用建物以外の賃貸借の媒介、代理の場合で、権利金(どのような名義であるかは関係なく、権利設定の対価として支払われる金銭で、後日、借主に返還されないものです。)の授受があれば、その権利金を売買代金とみなして、上記「売買の場合」と同様の方法により計算することができます。

    ただし、「計算することができる」となっているだけで、「貸借の場合」と同様の方法により計算することもできます。

    よって、居住用建物以外の賃貸借で、権利金の授受がある場合、2つの方法で計算した限度額のうち、高い方の限度額を超えて、報酬を受領することができません。

    では、具体的に計算していきます。

    (1)貸借の場合の方法
    依頼者双方から受領することができる報酬の限度額は、双方合わせて、借賃(使用貸借の場合には、通常の借賃)の1カ月分に相当する金額となります。
    よって、
    10万円×1.08(課税事業者だから)=10万8,000円
    (2)売買の場合の方法
    150万×5%×1.08(課税事業者だから)×2(B及びCの双方から依頼を受けているから)=16万2,000円

    (3)BとCあわせて受領することができる報酬限度額
    (1)<(2)
    よって、BとC合わせて受領することができる報酬の限度額は、162,000円となります。
    本問では、「B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受ける!」と記載されていますので、合算しますと21万6,000円となります。
    つまり、限度額(162,000円)を超えています。
  2. 誤り。
    肢1で見たとおり、居住用建物以外の賃貸借の媒介、代理の場合で、権利金の授受があれば、その権利金を売買代金とみなして、上記「売買交換の場合」と同様の方法により計算することができます。
    よって、肢1の(1)の金額10万8,000円が、BとC合わせて受領することができる報酬の限度額となります。
  3. 誤り。
    本問では、「Bからの依頼に基づくことなく」と記載されていますので、たとえ、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したとしても、その広告料金に相当する額をBに請求することができません。
  4. 正しい。
    定期建物賃貸借契約ですので、契約期間が終了すれば、更新されることなく終了します。その後、Aは、BC間の定期建物賃貸借契約の契約を成立させました。

    新規に契約を成立させた!ということになり、
    もちろん、Aが受け取る報酬については、宅建業法の規定が適用されます。

    【参照】
    定期建物賃貸借の再契約に関して宅地建物取引業者が受けることのできる報酬についても、新規の契約と同様に昭和45年建設省告示の規定が適用されることになります。

A.4

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