35条書面テキスト

2018年度宅建士試験の合格点は何点か?

受験生の方が気になるところです。宅建士合格広場では、合格点が何点か!を予想しております。

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宅建業者は、宅地や建物を購入する者、借りようとする者等に対して、契約を締結する前に、その宅地や建物の情報を知らせる必要があります。

宅建業者が、宅地や建物の情報を知らせることを重要事項の説明といいます。

重要事項の説明の方法

宅建業者は、宅地・建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅建業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、一定事項を記載した書面(未完成物件において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければなりません。

宅建業者は、故意・過失を問わず、説明しなければ、宅建業法の規定に違反します。

誰が重要事項の説明をするのか

宅地建物取引士が、重要事項の説明をする必要があります。そして、宅建業者は、重要事項の説明を宅地建物取引士にさせなければなりません。

【補足】

  1. 説明する義務を負うのが宅地建物取引士で、宅地建物取引士に説明させる義務を負うのが宅建業者となります。

  2. 説明する際には、宅地建物取引士は、相手方からの請求がなくても、宅地建物取引士証を、説明を受ける相手方に提示する必要があります。宅地建物取引士証を提示することができない宅地建物取引士は、説明することができません。なお、宅地建物取引士証の提示方法としては、宅地建物取引士証を胸に着用する等により、相手方等に明確に示されるようにする必要があります。(取引士証の提示の際、住所欄にシールを貼ったうえで提示してもよい)

  3. 専任の宅地建物取引士以外の宅地建物取引士でも説明することができます

  4. 複数の宅建業者(A及びB)が、ある1つの宅地建物取引について、関与した場合、全ての宅建業者が連帯して重要事項の説明義務を負うことになります。しかし、重要事項を説明する宅地建物取引士は、A及びBの宅地建物取引士全員でなくてもよく、A及びBのいずれかの宅地建物取引士1人(例えば、Aの宅地建物取引士が代表)が、重要事項を説明すればよいことになっています。

重要事項の説明方法

所定の事項を記載した書面(未完成物件で、図面を必要とするときは、図面)を、説明を受ける相手方に交付して説明します。

なお、この書面には宅地建物取引士の記名押印が必要となります。なお、この書面のことを重要事項説明書(35条書面)と言われています。

【補足】

  1. 口頭での説明は、することができません。

  2. 上記でも説明しましたが、複数の宅建業者が関与した場合、複数の宅建業者は、いずれかの宅建業者の宅地建物取引士1人を代表として重要事項の説明をさせることができます。

    この場合、重要事項を説明した宅地建物取引士が記名押印するだけでなく、重要事項を説明しなかった他の宅建業者の宅地建物取引士も記名押印する必要があります。

    要するに、複数の宅建業者が関与した場合、重要事項を説明するのは、いずれかの宅建業者の宅地建物取引士が行うことができますが、記名押印は、全ての宅建業者の宅地建物取引士がする必要があります。

誰に重要事項の説明をするのか

宅地・建物を取得し、借りようとする者に対して、説明をする必要があります。

交換の場合には、契約当事者に対して、説明をする必要があります。

【補足】

  1. 買主や借主に説明をし、売主や貸主に説明する必要はありません。ただし、買主や借主が宅建業者の場合、重要事項の説明をする必要がなく、35条書面を交付すれば足ります

  2. Aの建物とBの建物とを交換し、媒介業者が宅建業者の場合、宅建業者の宅地建物取引士は、AとBの両者に説明する必要があります。

いつまでに重要事項の説明をするのか

宅地・建物の売買、交換、貸借の契約が成立するまでの間に説明する必要があります。

 

どの場所で重要事項の説明をするのか

どこで説明をするかは、規定されていません。よって、事務所以外の場所であっても、説明することができます。

 

重要事項の説明の内容

下記の事項は、重要事項説明書に記載され、重要事項として説明をする必要があります。

取引物件に直接関係するもの

  • 宅地や建物の上に存する登記された権利の種類、内容、登記名義人、登記記録の表題部に記録された所有者の氏名(法人である場合には、名称)

【補足】

  1. 宅地や建物の上に存する登記された権利とは、地上権、地役権、先取特権、抵当権、賃借権、仮登記された権利、買戻権等のことです。これらの種類や内容について説明する必要があります。

  2. 取引物件の上に存する登記された抵当権は、その物件の引渡し時点では抵当権が抹消される予定である場合でも、買主が取引物件の権利を失うことも有り得るので、説明をしなければなりません

  3. 登記名義人とは、登記記録の権利部に記録されている所有者のことです。もし、権利部について記録されていなかった場合には、登記記録の表題部に記録された所有者の氏名を説明しなければなりません。

  4. 取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(その契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及びその契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要

【補足】

建物の貸借の場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する定めがあるときには、その制限内容を説明する必要はありません。なお、建物の売買の場合には、説明する必要があります。

  • 私道に関する負担に関する事項(建物の貸借の場合は除きます)

【補足】

  1. 私道の負担の有無や、取引物件に私道が含まれている場合には、その私道の面積や位置等について、説明する必要があります。
  2. 建物の建築や再築を要しない建物の貸借については、説明が不要となります。
  3. 取引物件の売買・交換と宅地の貸借の際に説明する必要があります。

  • 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備のための特別の負担に関する事項

【補足】

取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

【補足】

  1. 未完成物件を対象としているのであり、完成物件についての説明事項ではありません。
  2. 宅地については、完了時における形状、構造、宅地に接することとなる道路の構造及び幅員を説明する必要があります。
  3. 建物については、完了時における形状、構造、主要構造部の構造、内装の構造、外装の構造、又は仕上げ、設備の設置、構造等を説明する必要があります。
  4. 図面を交付し、その図面を説明する必要があります。
  5. 取引物件(未完成物件)の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

取引条件に関するもの

  • 代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額及びその金銭の授受の目的

【補足】

  1. 代金、交換差金、借賃については、説明する必要はありません。なお、交換差金とは、交換の時における交換により譲渡する資産の価額(時価)と交換により取得する資産の価額(時価)が同額でない場合にその差額を補うために授受される金銭などのことです。

  2. 代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭とは、手付金、権利金、敷金、保証金、礼金等のことです。

  3. 取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 契約の解除に関する事項

【補足】

  1. 手付解除や債務不履行により契約解除等について、説明する必要があります。

  2. 取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

【補足】

  1. 損害賠償額の予定又は違約金の有無や、内容や、額等について説明する必要があります。

  2. 取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 手付金等を受領しようとする場合における手付金等の保全措置の概要

【補足】

宅建業者が自ら売主となる取引で、買主から一定額の手付金等を受領する場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる必要があります。

例えば、手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要を説明した場合、他の保全措置の概要である保証保険契約等については、説明する必要がありません。

なお、手付金等の保全措置を講じないときは、その旨を説明する必要があります。

  • 支払金又は預り金を受領する場合、保全措置を講じるかどうか及びその措置を講じる場合におけるその措置の概要

【補足】

  1. 支払金又は預り金とは、宅建業者が、宅地建物取引に関して受け取る金銭のうち、その金銭が50万円未満のもの、手付金等の保全措置を講じた手付金等、報酬等を除いたものです。
  2. 措置を講じるかどうかは義務ではありません。
  3. 取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。
  • 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及びそのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

【補足】

  1. 宅建業者が、買主等にあっせんする銀行の住宅ローンについて、説明する必要があります。

  2. あっせんする金融機関が複数ある場合においても、融資条件は説明する必要があります。

  3. 例えば、ローンが成立しない買主は、不動産を購入することができない可能性があります。それにもかかわらず、契約を締結すると、買主は、代金を支払うことができず、債務不履行の責任を負う可能性があります。

    このような状況に陥らないために、あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を講じる必要があります。

  4. 取引物件の売買・交換の際に説明する必要があります。

  • 宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で一定のものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

【補足】

  1. 瑕疵担保責任の内容については、説明する必要がありません。

  2. 売主の宅建業者と保険会社とで保険契約を締結します。そして、瑕疵があった場合、その契約に基づき、その保険会社が、買主に対して、その瑕疵に伴う損害を賠償します。その宅建業者とその保険会社との契約を保証保険契約といいます。

  3. 保証保険契約の締結以外の一定の措置として、宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する責任保険契約の締結、宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する保証保険又は責任保険を付保することを委託する契約の締結、宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する債務について銀行等が連帯して保証することを委託する契約の締結、住宅販売瑕疵担保保証金の供託があります。詳しくは、住宅瑕疵担保履行法のテキストを参照してください。

  4. 瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずる場合には、「その措置の概要」として、保証保険契約又は責任保険契約にあっては、その保険を行う機関の名称又は商号、保険期間、保険金額及び保険の対象となる宅地・建物の瑕疵の範囲を説明します。

  5. 取引物件の売買・交換の際に説明する必要があります。

  • 宅地又は建物が宅地造成等規制法に規定されている造成宅地防災区域内にあるときは、その旨

【補足】

  1. 造成宅地防災区域については、宅地造成等規制法のテキストを参照してください。

  2. 取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨

【補足】

  1. 急傾斜地の崩壊等が発生した場合には住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、その区域における土砂災害(一定のものを除く)を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域として政令で定める基準に該当するものを土砂災害警戒区域として指定することができます。

  2. 取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨

【補足】

取引物件の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容

【補足】

  1. 石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていない場合、その旨を説明すればよく、説明をする宅建業者に石綿の使用の有無の調査を義務付けるものではありません
  2. 建物の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く)が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が行う一定の耐震診断を受けたものであるときは、その内容

【補足】

  1. 昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものは、新耐震設計基準に基づくことになるので、説明不要となります。

  2. 耐震診断を受けていないことが確認された場合、その旨を説明すればよく、耐震診断の実施自体を行うことを義務付けるものではありません。

  3. 建物の売買・交換・貸借の際に説明する必要があります。

  • 建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

【補足】

  1. 住宅性能評価を受けた新築住宅が説明対象となるので、新築でないものや住宅でないものは、説明対象とはなりません。

  2. 建物の売買・交換の際に説明する必要があります。貸借の場合は、説明不要です

  • 台所、浴室、便所その他の建物の設備の整備の状況

【補足】

  1. 建物の貸借契約の場合、浴室、便所、台所等建物の設備の整備の有無、ユニットバス等の設備の形態、エアコンの使用の可否等について、説明する必要があります。

  2. 建物の貸借の際に説明する必要があります。

  • 契約期間及び契約の更新に関する事項

【補足】

  1. 契約の始期及び終期、更新時の賃料の改定方法等について、説明する必要があります。

  2. なお、このような事項が定まっていなければ、その旨を説明する必要があります。

  3. 宅地・建物の貸借の際に説明する必要があります。

  • 借地借家法に規定されている定期借地権を設定しようとするときには、その旨。又は、建物の賃貸借で、借地借家法に規定されている定期建物賃貸借もしくは高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定されている終身建物賃貸借をしようとするときには、その旨

【補足】

  1. 定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、その建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によりその建物の賃貸借は終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります。なお、この規定と上記とは、別個のものであり、貸主が、借主に書面を交付し、説明しても、宅建業者は借主に対し、説明する必要があります。

  2. 定期借地権の場合は、宅地の貸借の際に、定期借家権、終身建物賃貸借の場合は、建物の貸借の際に、説明する必要があります。終身建物賃貸借とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づき、高齢者が死亡するまで終身にわたり居住することができ、死亡時に契約が終了する賃貸借のことです。

  • 宅地又は建物(区分所有建物は除く)の用途その他の利用に係る制限に関する事項

【補足】

  1. 例えば、ペット不可、ピアノ使用禁止等について説明する必要があります。なお、本来、賃借人の権限に属しないことによる制限、例えば、増改築の禁止、内装工事の禁止等については、説明は不要です。

  2. 宅地・建物の貸借の際に説明する必要があります。

  • 敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項

【補足】

  1. 例えば、賃料が滞納している場合に敷金から控除するのか、一定の範囲の原状回復費用を敷金から控除するのか否か等について説明する必要があります。なお、貸借契約締結時にこのような事項が定まっていなければ、その旨を説明する必要があります。

  2. 敷金等の金銭の保管方法については、説明する必要がありません。

  3. 宅地・建物の貸借の際に説明する必要があります。

  • 宅地又は建物(区分所有建物を除く)の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地

【補足】

  1. 管理会社について、説明する必要があります。

  2. 宅地・建物の貸借の際に説明する必要があります。

  • 契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容

【補足】

  1. 例えば、一般定期借地権の場合、原則、契約期間が終了すると、建物を取り壊し、更地として、地主に返す必要があります。このような事項について説明する必要があります。

  2. 宅地の貸借の際に説明する必要があります。

インスペクション

建物が既存の建物であるときには、次に掲げる事項を35条書面に記載し、重要事項として説明しなければなりません。なお、貸借の場合、下記2の事項は、重要事項説明対象外(義務ではありません。)となります。

  1. 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間の経過していないものに限ります。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
  2. 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況

【補足】

  • 建物状況調査(インスペクションともいいます。)は、安心して建物の取引の判断が行えるよう、建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、その状況を客観的に調査していくものです。
  • 調査から1年を経過していない直近の建物状況調査を重要事項説明の対象としています。

割賦販売の場合の重要事項説明

割賦販売の場合、上記の「重要事項の説明の内容」の事項に加えて、下記の事項についても説明をする必要があります。

なお、割賦販売とは、目的物の引渡後1年以上の期間にわたって、かつ、2回以上に分割して、代金の全部又は一部を支払うことを条件とした販売のことです。

  1. 現金販売価格
  2. 割賦販売価格
  3. 宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金の額並びにその支払の時期、その支払の方法

【補足】

  1. 一般的に、現金販売価格より割賦販売価格の方が高くなります。どれくらい高くなるかについて、説明するために、現金販売価格を説明しなければなりません。

  2. また、分割払いなので、1回当たりの支払額、支払時期、支払方法も説明しなければなりません。

区分所有建物の場合の重要事項説明

区分所有建物の場合、下記の事項について説明しなければなりません。貸借については、下記3)と8)のみについて、説明しなければなりません。なお、区分所有建物とは、マンションのことです。詳しくは、区分所有法のテキストを参照してください。

1)その建物を所有するための1棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容

【補足】

権利の種類とは、所有権、地上権、賃借権等のことです。権利の内容とは、所有権の場合には、対象面積、所有権以外の場合には、対象面積と存続期間もあわせて説明しなければなりません。

2)共用部分に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容

【補足】

  1. 規約共用部分に関する規約の定め等があるときは、その内容を説明しなければなりません。
  2. 共用部分に関する規約の定めがなく、まだ、案の段階である場合でも、その内容を説明しなければなりません。

3)専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容

【補足】

  1. 例えば、ペット不可、ピアノ使用禁止等について説明する必要があります。

  2. まだ、案の段階である場合でも、その内容を説明しなければなりません。

4)その1棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容

【補足】

  1. 上記は、専用使用権の定めについてです。共用部分やマンションの敷地については、区分所有者全員が使用できる権利を有します。しかし、専用使用権とは、共用部分や敷地の一部を、特定の区分所有者のみが使用することができる権利のことで、例えば、バルコニー、駐車場等のことです。なお、専用使用している者の氏名や住所等については、説明する必要がありません。
  2. まだ、案の段階である場合でも、その内容を説明しなければなりません。

5)その1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容

【補足】

まだ、案の段階である場合でも、その内容を説明しなければなりません。

6)その1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容及び既に積み立てられている額

【補足】

  1. 共用部分のための大規模修繕積立金、計画修繕積立金等についてのことで、一般の管理費用でまかなうことになる通常の維持修繕についてではありません。

  2. 積立金の滞納がある場合、その額についても告げる必要があります。

  3. まだ、案の段階である場合でも、その内容を説明しなければなりません。

7)その建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額

【補足】

  1. 通常の管理費用とは、住人が月々負担することになる経常的経費のことで、上記、6)の積立金等に充当される経費については、含みません。

  2. 管理費の滞納がある場合、その額について告げる必要があります。

8)その1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地

【補足】

管理会社についての説明事項です。法人とそれ以外に分けて、覚えていきましょう。

9)その1棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

【補足】

  1. 以前に行われてきた維持修繕について説明する必要があります。
  2. 維持修繕の実施状況が記録されていないときは、その旨を説明すればよいです。

宅建業者が信託の受益権の売主となる場合

  1. 宅建業者が、宅地又は建物に係る信託(その宅建業者が、自らその宅地又は建物を信託している場合に限る)の受益権の売主となる場合、その宅建業者は、信託の受益権の売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、原則、一定事項について、下記の事項を記載した書面(未完成物件において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明しなければなりません。
  2. 下記のa~cの場合には、説明する必要がありません。
  1. 金融商品取引法に規定されている特定投資家又は特定投資家とみなされる者が、信託の受益権の売買の相手方となる場合
  2. 信託の受益権の売買契約の締結前1年以内に売買の相手方に対し、その契約と同一の内容の契約について、既に、書面を交付して説明をしている場合
  3. 売買の相手方に対し、金融商品取引法に規定されている目論見書(書面を交付して説明すべき事項のすべてが記載されているもの)を交付している場合

IT重説

以前までは、宅建士による対面での重要事項の説明が義務付けられていました。

しかし、「貸借」の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議のITを活用することができるようになりました。

宅地建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するに当たっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととします。なお、宅建士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとします。

  1. 宅建士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
  2. 宅建士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
  3. 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅建士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
  4. 宅建士が、宅建士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅建士証を画面上で視認できたことを確認していること。

供託所等に関する説明

宅建業者は、事業を開始する前に、営業保証金を供託するか、保証協会の社員になって、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付し、保証協会が弁済業務保証金を供託しなければなりません。

そして、その宅建業者と取引をした相手方が損害を被った場合には、その相手方は、還付を受けることができます。

よって、実際に、損害を被った場合のためにも、その相手方は、宅建業者が営業保証金を供託しているのか、どこに供託しているのか、保証協会の社員であるのか、どこの保証協会なのか等を知る必要があります。

したがって、宅建業者は、売買、交換、貸借の契約が成立するまでの間に一定事項を説明しなければなりません。

誰が説明をするのか

重要事項の場合と異なり、説明をする者は、宅地建物取引士に限定されていません。宅建業者が、説明義務を負うことになります。

 

どのように説明をするのか

重要事項の場合と異なり、書面を交付して説明する必要はありません。よって、口頭のみでも可能です。

 

誰に説明をするのか

重要事項の場合と異なり、契約当事者に説明します。例えば、宅建業者が媒介業者の場合、買主のみならず売主に対しても、説明しなければなりません。

 

【補足】

説明しなければならない相手方が、宅建業者の場合には、説明をする必要がありません。

 

いつまでに説明をするのか

重要事項と同じく、売買、交換、貸借の契約が成立するまでの間に説明しなければなりません。

 

どの場所で説明をするのか

場所は、規定されていません。よって、事務所以外の場所であっても、説明することができます。

 

説明事項

1.保証協会の社員でない場合

営業保証金を供託している主たる事務所の最寄りの供託所、その供託所の所在地

2.保証協会の社員である場合

保証協会の社員である旨、保証協会の名称・住所・事務所の所在地、弁済業務保証金を供託している供託所、その供託所の所在地

 

監督処分

供託所の説明の規定に違反した場合には、指示処分の対象となります。重要事項の説明とは異なります。詳しくは、監督処分のテキストを参照してください。

 

重要な事実の不告知、不実告知の禁止(宅建業法47条1号)

宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方等に対し、下記の行為をしてはなりません。なお、相手方が、宅建業者であっても同様です。

宅地・建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅建業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、下記の事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはなりません。

  1. 重要事項の説明事項(宅建業法35条1項又は2項の事項)
  2. 供託所等に関する説明事項
  3. 37条書面に記載すべき事項(宅建業法37条1項の事項又は2項のうち1号を除く事項)
  4. 上記1~3の他、宅地又は建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又はその宅建業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

【補足】

  1. 重要事項の説明事項(宅建業法35条)は、限定されています。そもそも、重要事項の説明事項のみで、不動産の買主等は、その不動産を購入等するかどうかの判断を適切に行うことができません。

    例えば、購入しようとする建物の近くにゴミ集積場所を設置する計画があった場合、以前にその建物が火災にあった場合、購入しようとする宅地に対抗力のある借地権を有する第三者がいる場合等、買主等の判断に重要な影響を及ぼすことになります。

    そこで、重要事項の説明以外の事項についても、説明事項としました。これを定めたのが、47条1号です。

  2. 重要事項の説明事項も47条1号の説明事項に含まれています。

    例えば、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況を宅建業者が、故意に事実を告げず又は不実のことを告げた場合、47条1号の規定に違反することになります。

  3. 例えば、宅建業者が、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況を宅建業者が、口頭のみで説明した場合、説明をしているので、47条1号の規定に違反せず、35条の規定に違反することになります

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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