37条書面テキスト

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契約が成立した後に、トラブルがおきることを防止するために契約内容等を記載した書面を交付することが義務付けられています。この書面のことを37条書面といいます。

契約を成立する前に、35条に規定する重要事項を説明し、契約成立後に、37条書面を交付します。

なお、37条書面は、契約書で代用することもできます。

また、公正証書に37条書面の記載事項が記載されていた場合、37条書面に代えることも可能です。

37条書面の交付について

宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換、貸借の契約が成立したときは、その契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければなりません。

なお、宅建業者は、その交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印させなければなりません。

誰が37条書面を交付する義務があるか

宅建業者が、37条書面を交付しなければなりません。

【補足】

  1. 37条書面に宅地建物取引士が記名押印する必要があります。なお、専任の宅地建物取引士であるか否かは、関係ありません。また、35条書面に記名押印する宅地建物取引士と37条書面に記名押印する宅地建物取引士が同じ宅地建物取引士である必要はありません。なお、記名押印が必要であり、自ら署名することは、ダメです。

  2. 例えば、売主であるA所有の建物について、買主であるBとの間での売買契約において、AとBにそれぞれ別の宅建業者が媒介するときは、双方の宅建業者は、37条書面の交付義務を負います。

  3. 37条書面は交付をすればよく、37条書面について説明をする必要はありません

誰に37条書面を交付するのか

  1. 宅建業者が、自ら当事者として宅地、建物の売買、交換契約を締結したときに37条書面を交付します。この場合、宅建業者は、相手方に37条書面を交付します。
  2. 宅建業者が、代理人として宅地、建物の売買、交換、貸借契約を締結したときに37条書面を交付します。この場合、代理人である宅建業者は、相手方及び代理を依頼した者に37条書面を交付します。
  3. 宅建業者が、宅地、建物の売買、交換、貸借契約の媒介をしたときに37条書面を交付します。この場合、媒介をした宅建業者は、契約の各当事者(売主、買主、貸主、借主等)に37条書面を交付します。

【補足】

37条書面を交付しなければならない相手方が宅建業者の場合においても、37条書面を交付する必要があります。

いつまでに37条書面を交付するのか

契約が成立した後、遅滞なく、交付する必要があります。

 

37条書面の記載事項について

37条書面の記載事項については、売買・交換と貸借とで異なります。

また、必要的記載事項と任意的記載事項に分かれます。

必要的記載事項とは、必ず、記載しなければならない事項のことで、任意的記載事項とは、定めがあるときに限って、記載しなければならない事項のことです。逆に、定めがなければ、記載する必要はありません。

売買・交換の場合の必要的記載事項

  • 当事者の氏名(法人の場合、その名称)及び住所

【補足】

上記事項は、35条に規定する重要事項ではありません。35条書面と37条書面の違いを意識していきましょう。

  • 宅地の所在、地番その他その宅地を特定するために必要な表示又は建物の所在、種類、構造その他その建物を特定するために必要な表示

【補足】

  1. 宅地又は建物を特定するために必要な表示について書面で交付する際、工事完了前の建物は、重要事項の説明時に使用した図書を交付して行います。
  2. 上記の事項は、35条に規定する重要事項ではありません。

  • 建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等(=建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの)の状況について当事者の双方が確認した事項

【補足】

  1. インスペクションの実施自体が義務付けられているわけではありません。
  2. 当事者の双方が確認した事項は、原則として、建物状況調査など既存住宅について専門的な第三者による調査が行われ、その「調査結果の概要」を重要事項として宅地建物取引業者が説明した上で契約締結に至った場合の当該「調査結果の概要」とし、これを37条書面に記載する必要があります。
    また、これ以外の場合は、既存住宅の現況について当事者双方がどのような認識に基づいて契約を締結したかが明らかでないため、「当事者の双方が確認した事項」は「無」として37条書面へ記載します
    ただし、契約当事者の双方が写真等をもとに客観的に既存住宅の状況を確認し、その内容を価格交渉や瑕疵担保の免責に反映した場合など、既存住宅の状況が実態的に明らかに確認されるものであり、かつ、それが法的にも契約の内容を構成していると考えられる特別な場合には、当該事項を37条書面に記載しても良いことになります。

  • 代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項ではありません。この事項は、よく出題されているので、正確に暗記していきましょう。

  • 宅地又は建物の引渡しの時期

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項ではありません。この事項は、よく出題されているので、正確に暗記していきましょう。

  • 移転登記の申請の時期

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項ではありません。35条書面と37条書面の違いを意識していきましょう。

売買・交換の場合の任意的記載事項

  • 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項です。ただし、授受時期については、35条に規定する重要事項ではありません。

  • 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項です。

  • 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項です。

  • 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項です。

  • 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

【補足】

  1. 例えば、自然災害がおきてしまった場合、損害の負担を誰が負っていくのか?等です。
  2. 上記の事項は、35条に規定する重要事項ではありません。

  • 宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容

【補足】

  1. 瑕疵担保責任の定めがあるときの瑕疵担保責任の内容です。

  2. 上記の事項は、35条に規定する重要事項ではありません。

  • 宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容

【補足】

上記の事項は、35条に規定する重要事項です。

  • 宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

【補足】

  1. 例えば、「固定資産税を誰が、どのような割合で負担していくのか?」などです。
  2. 上記の事項は、35条に規定する重要事項ではありません。

貸借の場合の必要的記載事項

  • 当事者の氏名(法人の場合、その名称)及び住所
  • 宅地の所在、地番その他その宅地を特定するために必要な表示又は建物の所在、種類、構造その他その建物を特定するために必要な表示
  • 借賃の額並びにその支払の時期及び方法
  • 宅地又は建物の引渡しの時期

貸借の場合の任意的記載事項

  • 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
  • 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
  • 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
  • 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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