【問38】手付金等の保全措置の問題と解説【2018年宅建士試験】

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問38:問題(手付金等の保全措置)

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
  2. 当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
  3. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
  4. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

問38:解答・解説(手付金等の保全措置)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

  1. 正しい。
    手付金等とは、代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付その他の名義をもって授受される金銭で、代金に充当されるものであって、契約の締結日以後その宅地・建物の引渡し前に支払われるものをいいます。

    ですので、手付金だけでなく、中間金についても手付金等に該当することになります。

    手付金等に該当するお金を受領する場合、原則として、受領する前に、そのお金全額について保全措置を講じる必要があります。

    ただし、
    売買契約締結時に完成物件の場合、
    宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等がある場合には、その手付金等の額を加算した額)が、代金額の10%以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置を講じる必要がありません。

    本問では、中間金を受領する段階で、手付金等の額が、「手付金200万円+中間金300万円=500万円」となります。

    その結果、
    代金額の10%(3,000万円×10%=300万円)を超えていますので、
    原則どおり、「手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。」ということになります。
  2. 誤り。
    売買契約締結時に未完成物件の場合、
    宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等がある場合には、その手付金等の額を加算した額)が、代金額の5%以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置を講じる必要がありません。

    本問では、手付金が150万円で、代金額の5%(2,500万円×5%=125万円)を超えていますので、保全措置を講じた後でなければ、手付金を受領することができません。
  3. 誤り。
    保全措置の方法として、
    「銀行等による保証」、「保険事業者による保証保険」、「指定保管機関による保管」の3種類があります。

    完成物件の場合には、3種類の中から選びます。

    これに対し、未完成物件の場合には、
    「銀行等による保証」、「保険事業者による保証保険」の2種類の中から選びます。
    つまり、未完成物件の場合、「指定保管機関による保管」により保全措置を講じることはできません。本問は、未完成物件の場合が問われています。
  4. 誤り。
    未完成物件の場合には、
    「銀行等による保証」、「保険事業者による保証保険」の2種類の中から選ぶことになりますが、本問では、「銀行等による保証」を選んでいます。
    ただ、当該保証契約は、住宅の引渡し完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
    本問では、「建築工事の完了までの間を保証期間」となっています。

A.1

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