問８：問題（判決文：賃貸借）
次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
- 賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。
- 通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
- 賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
- 賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。
問1：解答・解説（意思表示）
解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。
（前提）
判決文を簡単にまとめますと
賃貸借契約が終了すると、借主は、原状回復義務を負います。
↓
通常損耗（賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少）については、賃貸人負担となり、
借主は、通常損耗についての原状回復義務を負いません。理由は、通常損耗に伴うコストは、賃料に含まれているからです。
↓
特約により、通常損耗につき一定の原状回復義務を賃借人に負わせることは可能です。
では、各肢を見ていきます。
- 誤り。
問題文では、「賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。」と記載されています。
これに対し
判決文では、「賃借人が通常損耗（社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少）に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。」と記載されています。 - 正しい。
賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少、これが、通常損耗となります。 - 正しい。
建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになります。
そこで、
賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるためには、以下の厳格な要件を満たす必要があります。
（１）賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていること。
（２）賃貸借契約書で明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていること。 - 正しい。
肢３でも見てきましたが、
賃貸借契約書に通常損耗の補修費特約が明記された条項がなければ、また、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明がなければ、「賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるための有効な特約！」とはなりません。
賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められている！例えば、修繕費負担区分表が契約書に付いている！
これだけでは、
賃借人が、通常損耗の補修費を支払う義務がある！とはいえません。
Ａ．１
