保証協会と弁済業務保証金テキスト

事業を開始するために必要となる営業保証金は、最低でも1,000万円を供託する必要があり、莫大な金額となります。

そこで、宅地建物取引業保証協会(保証協会)の弁済業務保証金制度というものがあります。なお、営業保証金制度か弁済業務保証金制度かのどちらかを宅建業者が選ぶことができます。

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保証協会

保証協会とは

保証協会とは、宅建業者のみを社員とする一般社団法人で、国土交通大臣が指定したものをいいます。

 

保証協会の業務

保証協会の業務には、保証協会が必ずしなければならない必須業務国土交通大臣の承認を得ることによってすることができる任意業務があります。

保証協会は、その業務の一部を、国土交通大臣の承認を受けて、他の者に委託することができます。

1.必須業務

  • 保証協会は、宅建業者の相手方等から、社員である宅建業者の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情の解決をしていく義務があります。

【補足】

  1. 保証協会は、相手方等から、苦情について解決の申出があったときは、相談に応じ、申出をした人に必要な助言をし、その苦情に係る事情を調査するとともに、苦情の対象となった社員である宅建業者に対して、その苦情の内容を通知して、その迅速な処理を求めなければなりません。

  2. 保証協会は、宅建業者の相手方等から、社員である宅建業者の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情について、解決の申出があったときは、申出及びその解決の結果について社員に周知する義務があります

  • 保証協会は、宅地建物取引士その他宅建業の業務に従事し、又は従事しようとする者に対する研修を行う義務があります。
  • 保証協会は、社員である宅建業者と宅建業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅建業に関し取引をした者を含み、宅建業者を除きます。)の有するその取引により生じた債権に関し弁済をする義務があります。(弁済業務

2.任意業務

  • 一般保証業務

    保証協会は、社員である宅建業者との契約により、その宅建業者が受領した支払金又は預り金の返還債務等を負うこととなった場合、その返還債務等を連帯して保証する業務を行うことができます。

  • 手付金等保管事業

    保証協会は、社員である宅建業者との契約により、その宅建業者が、自ら売主となって、既に工事が完成している宅地建物の売買契約を締結する場合、買主から手付金等をその宅建者に代理して受領し、その宅建業者が受領した手付金等の額に相当する額の金銭を保管する事業を行うことができます。

    保証協会は、手付金等保管事業を廃止したときは、その旨を国土交通大臣に届け出なければなりません。

  • 研修助成

    保証協会は、全国の宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人に対して、宅地建物取引士等に対する研修の実施に要する費用の助成をすることができます。

【補足】

宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人は、宅地建物取引士等がその職務に関し必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、法令、金融その他の多様な分野に係る体系的な研修を実施するよう努めなければならない

保証協会の加入等

  1. 一の保証協会の社員である宅建業者は、他の保証協会の社員となることができません。なお、保証協会への加入は、義務ではなく、任意です。
  2. 保証協会は、新たに社員である宅建業者が加入し、又は社員である宅建業者が社員としての地位を失ったときは、直ちに、その旨を社員である宅建業者の免許権者に報告する必要があります。

弁済業務保証金分担金・弁済業務保証金

営業保証金は、宅建業者が、供託所に供託します。

これに対して、弁済業務保証金制度は、宅建業者が、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付します。そして、その納付を受けた保証協会が、弁済業務保証金を供託所に供託します。

営業保証金と同じく、還付・取戻し等の規定もありますが、営業保証金と全く同じではありません。

弁済業務保証金分担金の納付

  • 新たに保証協会に加入しようとする宅建業者は、保証協会に加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金(金銭)を納付しなければなりません。なお、弁済業務保証金分担金の金額は、主たる事務所につき60万円、従たる事務所1カ所につき30万円となります。

【補足】

  1. 保証協会に加入しようとする宅建業者が、本店と2つの支店がある場合、本店分が60万円、2つの支店分が、60万円(30万円×2)であり、その合計120万円を保証協会に納付します。

  2. 弁済業務保証金分担金は、金銭で納付する必要があり、営業保証金のように、有価証券のみ、有価証券と金銭をあわせて納付することはできません。

  3. 保証協会に加入し、社員となった宅建業者は、営業保証金を供託する必要はありません。なお、保証協会に加入する前に、その宅建業者が、営業保証金を供託していた場合、その宅建業者は、公告することなく、営業保証金を取り戻すことができます。

  • 保証協会に加入し、保証協会の社員となった宅建業者が、事務所を増設した場合、その宅建業者は、その事務所を増設した日から2週間以内に、増設した事務所分に相当する弁済業務保証金分担金(金銭)を保証協会に納付しなければなりません。

【補足】

  1. 保証協会に加入しようとする本店のみがある宅建業者は、60万円を保証協会に納付した。その後、その宅建業者が、1つの支店を設置した場合、その宅建業者は、設置した日から2週間以内に30万円を保証協会に納付しなければなりません。

  2. この期間内に、宅建業者が、弁済業務保証金分担金を納付しない場合、その宅建業者は、社員としての地位を失うことになります

弁済業務保証金の供託

  1. 保証協会は、宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から1週間以内に、その納付を受けた弁済業務保証金分担金の額に相当する額の弁済業務保証金を、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所(東京法務局)に供託しなければなりません。
  2. 弁済業務保証金を供託した保証協会は、供託所の写しを添付して、供託した旨を宅建業者の免許権者に届け出なければなりません。

【補足】

  1. 弁済業務保証金については、金銭に限定されておらず、一定の有価証券で行うことができます。なお、有価証券の評価額は、営業保証金と同様です。

  2. 届出をすることにより、宅建業者は、事業を開始することができます。

弁済業務保証金の還付

弁済業務保証金の還付とは、保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関し取引をすることにより損害を被った者が、弁済業務保証金から弁済を受けることです。

 

弁済業務保証金の還付を受けることができる者

保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関し取引をした者(宅建業者に該当する者を除く)で、その取引により生じた債権を有する者は、弁済業務保証金から還付を受けることができます。

なお、保証協会の社員である宅建業者が、社員となる前に、その宅建業者と宅建業に関し取引をした者(宅建業者に該当する者を除く)で、その取引により生じた債権を有する者も、弁済業務保証金から還付を受けることができます。

【補足】

  1. 営業保証金と異なり、保証協会に加入する前の取引も含まれます。

  2. 保証協会は、社員である宅建業者が社員となる前に、宅建業に関し取引をした者で、その取引により生じた債権を有する者に対しても弁済することになり、その弁済により、弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、その社員である宅建業者に対して、担保の提供を求めることができます

弁済業務保証金から還付を受けることができる金額

保証協会の社員である宅建業者が、もし、保証協会に加入しなかった場合に供託することとなる営業保証金額の範囲内の金額となります。

【補足】

例えば、本店と2つの支店を有することとなる保証協会の社員である宅建業者は、保証協会の社員でなかった場合、2,000万円の営業保証金を供託することとなり、2,000万円の範囲内で弁済していくことになります。

弁済業務保証金の還付手続

弁済業務保証金から還付を受けようとする者は、保証協会の認証を受け、認証を受けた後、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に還付請求をします。

【補足】

  1. 還付を受けようとする者は、保証協会に、認証を受けるために認証申出書を提出し、保証協会は、債権額の算定等の認証のための審査を行い、「○○円、還付を受けることができます」という認証を保証協会から受けます。その後、供託所に、還付請求をします。
  2. 保証協会は、認証に係る事務を処理する場合には、認証申出書の受理の順序に従ってしなければなりません。
  3. 供託所が、還付した場合、その旨を国土交通大臣に通知し、国土交通大臣から保証協会に通知します

弁済業務保証金が還付された場合の補充供託

弁済業務保証金の還付があった場合、保証協会は、国土交通大臣から還付があった旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければなりません。

 

還付充当金の納付

弁済業務保証金の還付があった場合、保証協会は、その還付に係る社員である宅建業者、または社員であった宅建業者に、還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付するよう、通知をしなければなりません。

そして、その通知を受けた宅建業者は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知を受けた額の還付充当金を保証協会に納付しなければなりません。

通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付しなかった宅建業者は、保証協会の社員としての地位を失います

 

弁済業務保証金の取戻し等

弁済業務保証金の取戻しとは、一定の場合に、保証協会が、供託所から弁済業務保証金を取り戻すことです。そして、弁済業務保証金を取り戻した保証協会は、その取り戻した額の弁済業務保証金分担金を社員である宅建業者に返していきます。

 

取戻し事由

  1. 保証協会の社員である宅建業者が、社員としての地位を失った場合、保証協会は、弁済業務保証金全額を供託所から取り戻します。
  2. 保証協会の社員である宅建業者が一部の事務所を廃止したことにより、納付している弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えた場合、保証協会は、その超過した額を供託所から取り戻します。

取戻すための方法

上記の「取戻し事由」の1.に該当した場合、弁済業務保証金の還付請求権者に対し、6カ月を下回らない一定期間内(6カ月以上の一定期間内)に、還付を受けるために必要な認証を受けるため申出るべき旨を、保証協会が公告する必要があります

なお、上記の「取戻し事由」の2.に該当する場合、公告は不要となります。

宅建業者に対する弁済業保証金分担金の返還

保証協会は、弁済業務保証金を取り戻したときは、社員であった者又は社員である宅建業者に対し、その取り戻した額に相当する額の弁済業務保証金分担金を返還します。

なお、返還する場合においては、社員としての地位を失ったときは、6カ月を下回らない一定期間(6カ月以上の一定期間)を経過した後に、保証協会が、社員であった者又は社員に対して債権を有するときは、その債権に関し弁済が完了した後に、保証協会がその社員であった者又は社員に関し還付のための認証をしたときは、認証した額に係る還付充当金の弁済が完了した後に、弁済業務保証金分担金を返還することになります。

簡単に言うと、宅建業者は、保証協会に支払わなければならないものを支払った後でなければ、保証協会から弁済業務保証金分担金の返還を受けることができないということです。

 

弁済業務保証金準備金

社員である宅建業者が、還付充当金の納付をすることができなくなった場合に備えて、保証協会は、弁済業務保証金準備金を積み立てる必要があります。

また、保証協会は、弁済業務保証金から生じる利息、配当金や補充供託をした後に納付された還付充当金を、弁済業務保証金準備金に繰り入れる必要があります

【補足】

弁済業務保証金の還付がされた場合、保証協会は、供託所に弁済業務保証金を供託します。

そして、社員である宅建業者から還付充当金が納付されます。

その宅建業者が、倒産等により還付充当金を納付できなかった場合、還付充当金を保証協会が供託する弁済業務保証金に充てることができません。

そこで、弁済業務保証金準備金を積み立てておくことで、弁済業務保証金準備金を保証協会が供託する弁済業務保証金に充てることができます。

特別弁済業務保証金分担金

還付充当金の納付がない場合、弁済業務保証金準備金を、弁済業務保証金に充てることになりますが、弁済業務保証金準備金を充ててもなお、不足額が生じることとなる場合、保証協会は、社員に対して、弁済業務保証金分担金の額に応じて、「特別弁済業務保証金分担金を納付するように」という旨を通知する必要があります。

そして、その通知を受けた社員である宅建業者は、その通知を受けた日から1カ月以内に保証協会に対して、特別弁済業務保証金分担金を納付しなければなりません。

なお、その期間内に、納付をしなかった社員である宅建業者は、保証協会の社員としての地位を失うことになります

 

社員の地位を失った場合

保証協会の社員の地位を失った宅建業者は、その地位を失った日から1週間以内に、主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金を供託しなければなりません。

また、営業保証金を供託した旨を、その宅建業者の免許権者に届け出なければ、再度、事業を開始することはできません。

 

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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