建蔽率(けんぺいりつ)の制限テキスト

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建蔽率(けんぺいりつ)

建築物の建築面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合のことを建蔽率(けんぺいりつ)といいます。敷地いっぱいに、建築物を建てないための制限です。

算式⇒建築物の建築面積÷敷地面積=建蔽率

建蔽率の限度(原則)

容積率の数値と同様に、建蔽率の限度も、下記の用途地域ごとの建蔽率の数値から指定されます。

  1. 第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域、工業専用地域の建蔽率

    10分の3、10分の4、10分の5、10分の6のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  2. 第一種・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域の建蔽率

    10分の5、10分の6、10分の8のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  3. 近隣商業地域の建蔽率

    10分の6、10分の8のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  4. 商業地域の建蔽率

    10分の8となります。

  5. 工業地域の建蔽率

    10分の5、10分の6のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  6. 用途地域の指定のない建蔽率

    10分の3、10分の4、10分の5、10分の6、10分の7のうち、特定行政庁が、都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものです。

建蔽率の緩和(特例)

下記の場合には、建蔽率が緩和(数値が大きくなります)されます。

 1.防火地域内の耐火建築物

  1.  防火地域に指定された区域内に耐火建築物を建築する場合で、商業地域など建蔽率の限度(上記の原則による限度)が10分の8とされている地域内であれば、建蔽率の制限がなくなります
  2. 防火地域に指定された区域内に耐火建築物を建築する場合で、商業地域など建蔽率の限度(上記の原則による限度)が10分の8とされている地域以外の地域であれば、10分の1が緩和されることになります。つまり、建蔽率の限度(上記の原則による限度)に、10分の1が加算されることになります。

【補足】

  1. 防火地域は、用途地域に重ねて指定することができます。

  2. 防火地域内の規定なので、準防火地域内であっても、緩和の対象となりません。

  3. 耐火建築物の規定なので、準耐火建築物であっても、緩和の対象となりません。

  4. 建築物の敷地が防火地域とそれ以外の地域(準防火地域等)にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして、上記の規定を適用します。

  5. 建蔽率の限度(上記の原則による限度)が10分の8とされている地域かそれ以外の地域かで、上記aか上記bかになります。

2.特定行政庁指定の角地

街区の角にある敷地(角地)又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物については、10分の1が緩和されることになります。

3.壁面線の指定がある場合

隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物(一定のものを除きます)で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものの建ぺい率は、当該許可の範囲内において建蔽率による制限が緩和されることになります。

 

建蔽率の制限を適用しないもの

下記のいずれかに該当する建築物には、建蔽率の制限が適用されません。つまり、敷地いっぱいの建築が可能になるということです。

  1. 建蔽率の限度が10分の8とされている地域内、かつ、防火地域内にある耐火建築物
  2. 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの
  3. 公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

建築物の敷地が、建蔽率の異なる地域にわたる場合

建築物の敷地が、建築物の建蔽率の異なる2以上の地域等にわたる場合、当該建築物の建蔽率は、各地域等の建築物の建蔽率の限度に、その敷地の当該地域等内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければなりません。

【補足】

例えば、建築物の敷地(400平方メートル)が、第一種住居地域(敷地300平方メートル)と近隣商業地域(敷地100平方メートル)にわたり、第一種住居地域の建蔽率は、10分の5、近隣商業地域の建蔽率は10分の6と、都市計画で定められています。この場合の建蔽率は?

10分の5×400分の300+10分の6×400分の100=40分の21となります。

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