業務上の規制テキスト

10月21日(日)本試験終了後から、解答を順次掲載していきます。

※当サイトが予想した合格点を掲載するため、皆さんの自己採点の結果をお知らせください!ご協力の程、よろしくお願い致します。

≫2018年宅建士試験解答速報

宅地建物取引業者の業務処理の原則等

  1. 宅建業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければなりません。
    相手の信頼を裏切らないように誠意をもって行動することを意味しています。
  2. 宅建業者は、宅建業法50条の2第1項に規定する取引一任代理等を行うに当たっては、投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければなりません。
  3. 宅建業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければなりません。

【補足】

上記の規定は、訓示規定ですので、上記の規定に違反しても、罰則の適用もなければ、直接業務停止や免許取消しの処分もありません

従業者証明書・従業者名簿

従業者証明書

  1. 宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはなりません
  2. 従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければなりません。

【補足】

  1. 宅建業者は、従業者証明書を従業者に交付します。そして、従業者に従業者証明書を携帯させる義務を負います。また、宅建業者は、従業者証明書を携帯していない従業者を業務に従事させてはいけません。

  2. 従業者には、社長、非常勤の役員、単に一時的に事務の補助をする者、取引士も含まれます。

  3. 取引士は、取引士証も有することになりますが、取引士証と従業者証明書は、別個のものです。

  4. 取引関係者の請求があれば、従業者は、従業者証明書を提示する必要があります。逆に、請求がなければ提示する必要はありません。

  5. 例えば、取引士が、取引関係者から従業者証明書の提示の請求があった場合、従業者証明書を提示する必要があり、従業者証明書の代わりに取引士証を提示したとしても、宅建業法に違反します

従業者名簿

1.宅建業者は、事務所ごとに、従業者名簿を備え、一定事項を記載する必要があります。

【補足】

事務所ごとに従業者名簿を備えることになるので、主たる事務所、従たる事務所ごとに備えます。一括して、主たる事務所に備えるのではありません。また、事務所以外の案内所には、備える必要はありません。

2.従業者名簿に記載すべき一定事項

  1. 従業者の氏名
  2. 従業者証明書番号
  3. 生年月日
  4. 主たる職務内容
  5. 取引士であるか否かの別
  6. その事務所の従業者となった年月日
  7. その事務所の従業者でなくなったときは、その年月日

3.従業者名簿を保存すべき期間

最終の記載をした日から10年間、従業者名簿を保存する必要があります。

4.従業者名簿の閲覧

宅建業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者名簿を閲覧に供さなければなりません。

【補足】

上記2に掲げる事項が、電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスクに記録され、必要に応じ、その事務所において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、その記録をもって、従業者名簿への記載に代えることができます。

この場合の閲覧は、そのファイル又は磁気ディスクに記録されている事項を紙面(プリントアウトしたもの)又は入出力装置の画面等(ディスプレイの画面等)に表示する方法で行います。

帳簿の備付け

宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあったつど、一定事項を記載しなければなりません。

【補足】

  1. 事業年度ごとに作成していきます。
  2. 帳簿については、従業者名簿と異なり、閲覧の規定はありません。よって、例えば、取引の関係者から請求があっても閲覧に供する必要はありません。
  3. 帳簿に記載すべき事項が、電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスクに記録され、必要に応じ、その事務所において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもって、帳簿への記載に代えることができます

1.帳簿の保存期間

宅建業者は、帳簿(ファイル又は磁気ディスクを含む)を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとして、閉鎖後5年間(宅建業者が自ら新築住宅の売主となるときには、閉鎖後10年間)、その帳簿を保存しなければなりません。

【補足】

新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く)をいいます。

2.帳簿の記載事項

1)帳簿に記載すべき事項

  1. 取引の年月日
  2. 取引に係る宅地又は建物の所在及び面積
  3. 取引態様の別
  4. 取引をした相手方、代理を依頼した者、媒介に係る各当事者等の氏名・住所
  5. 取引に関与した他の宅建業者の商号又は名称(その宅建業者が個人である場合においては、その者の氏名)
  6. 宅地の場合にあっては、現況地目、位置、形状その他当該宅地の概況
  7. 建物の場合にあっては、構造上の種別、用途その他当該建物の概況
  8. 売買金額、交換物件の品目及び交換差金又は賃料
  9. 報酬の額
  10. 取引に関する特約その他参考となる事項

2)宅建業者が自ら新築住宅の売主となる場合

  1. 新築住宅を引き渡した年月日
  2. 新築住宅の床面積
  3. 新築住宅が、2以上の自ら売主となる宅建業者と買主の間で売買契約が締結されたものであるときは、2以上の宅建業者それぞれの販売瑕疵負担割合の合計に対するその宅建業者の販売瑕疵負担割合の割合
  4. 新築住宅について、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付しているときは、その住宅瑕疵担保責任保険法人の名称

標識の掲示

宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、標識を掲げなければなりません。

標識の掲示場所

標識を掲示しなければならない場所は、下記の場所になります。

  1. 事務所
  2. 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所には該当しないもの
  3. 宅建業者が一団(宅地については10区画以上、建物については10戸以上)の宅地建物の分譲を行うために設置する案内所
  4. 他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理や媒介を行うために設置する案内所
  5. 宅建業者が業務に関して展示会その他の催しを実施する場所
  6. 宅建業者が一団の宅地建物の分譲をする場合におけるその宅地又は建物の所在する場所

【補足】

  1. 上記2~5の場所で、契約を締結し又は契約の申込みを受ける場合には、成年者である専任の取引士を置く必要があります。

    上記の場所で、契約を締結しない又は契約の申込みを受けない場合でも、標識を掲示する必要があります。

  2. 例えば、宅建業者が一団の宅地建物の分譲を行うために、その宅地建物の所在する場所以外に案内所を設置する場合、その宅建業者は、上記3と6の場所に、標識を掲示する必要があります。
  3. 例えば、宅建業者Aから一団の建物の分譲の代理の依頼を受けた宅建業者Bが、その建物の所在する場所以外に案内所を設置する場合、その建物の所在する場所には、売主であるAが標識を掲示する必要があり、その案内所には、案内所を設置したBが標識を掲示する必要があります。

標識の記載事項

  1. 免許証番号
  2. 免許の有効期間
  3. 商号又は名称
  4. 代表者の氏名
  5. 主たる事務所の所在地
  6. 上記「標識の掲示場所」のうち、専任の取引士を置かなければならない場所については、その場所に置くこととなる専任の取引士の氏名
  7. 上記「標識の掲示場所」のうち、専任の取引士を置く必要のない場所については、クーリング・オフ制度の適用がある旨
  8. その他一定の事項

案内所等の届出

案内所等の届出をしなければいけない案内所等とは

上記「標識の掲示場所」の2~5の場所のうち、その場所で契約(予約を含む)を締結し又は契約の申込みを受ける場合に、届出が必要となります。

【補足】

  1. 専任の取引士を置く必要のある案内所の場合、届出が必要となります。

  2. 契約を締結しなかったり、契約の申込みを受けない場所の場合、届出が不要となります。

どのようにして案内所等の届出をするのか

宅建業者は、届出が必要となる案内所で業務を開始する日の10日前までに、免許権者とその案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届出をしなければなりません。

【補足】

  1. 例えば、甲県知事の免許を受けている宅建業者が、乙県内に、届出をすべき案内所を設置した場合、その案内所で業務を開始する日の10日前までに、甲県知事と乙県知事に届出をしなければなりません。

  2. 免許権者が都道府県知事の場合には、直接、届出をします。免許権者が、国土交通大臣である場合には、案内所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して、届出をします。

届出事項

  1. 所在地
  2. 業務内容
  3. 業務を行う期間
  4. 専任の取引士の氏名

不当な履行遅延の禁止

宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはなりません。

【補足】

  1. 登記、引渡し、対価の支払について、不当に遅延する行為は禁止されています。

  2. 不当に遅延する行為が禁止されているので、やむを得ない理由がある場合、例えば、火災や台風等の理由がある場合には、宅建業法上の規定に違反しません。

  3. 相手方が宅建業者の場合にも、禁止されています

守秘義務

宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。

なお、宅建業を営まなくなったであっても、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。

【補足】

  1. 業務に関係なく知り得た秘密については、上記規定の対象とはなりません。

  2. 法律上秘密を告げる義務があるとき、例えば、裁判において、証人となって、証言をしていく場合や税法上の調査に基づく場合には、正当な理由がある場合に該当し、上記規定に違反しません。

  3. 取引の相手方等に告知する義務があるとき、例えば、媒介業者である宅建業者が、売主所有の建物に隠れた瑕疵があることを知っていて買主に告げる場合には、正当な理由がある場合に該当し、上記規定に違反しません。

  4. 本人の承諾があるときにも、正当な理由がある場合に該当し、上記規定に違反しません。

  5. 宅建業を営まなくなった後においても、正当な理由がなければ、秘密を漏らしてはいけません。

宅建業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、宅建業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。

なお、宅建業者の使用人その他の従業者でなくなったであっても、正当な理由がある場合でなければ、宅建業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。

宅建士教材販売

お問い合わせ

宅建士合格広場から販売している教材に関するお問い合わせは、こちらからお願い致します。    

≫お問い合わせフォームでのお問い合わせ・ご相談

お問い合わせページへ

≫販売教材に関するよくある質問を掲載しております。

よくある質問ページへ

宅建教材