物権変動テキスト

2018年度宅建士試験の合格点は何点か?

受験生の方が気になるところです。宅建士合格広場では、合格点が何点か!を予想しております。

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不動産の物権変動とは

物権変動とは、物権の発生、変更、消滅のことです。

不動産の物権変動とは、不動産に抵当権を設定した場合や不動産を売却したことにより所有権が移転した場合などのことです。

このような物権変動は、当事者の意思表示のみで、その効力が生じるとされています。

例えば、不動産の売買契約を締結した場合、その不動産の所有権は、特約がない限り、原則、不動産を売りたい売主と不動産を買いたい買主の意思表示が合致した時点である売買契約締結時に移転します。

不動産物権の対抗要件

不動産取引の安全を図るために、不動産の物権変動の場合、第三者に対して対抗するためには、登記をしておく必要があります。登記には、対抗力がありますが、公信力はありません。

【補足】

  1. 例えば、Aが、Bに建物を売った。この場合、Bは、所有権移転登記をしてなくても、建物の所有権は、原則、売買契約時にAからBに移転され問題は生じません。では、Aが、その建物をBに売り、その後、Cにも売った場合、Bから見れば、Bは、第三者であるCに対抗するためには、所有権移転登記を済ましておく必要があります。

    次に、Cから見れば、Cは、第三者であるBに対抗するためには、所有権移転登記を済ましておく必要があります。よって、BとCのうち、所有権移転登記を先に済ました方が、第三者であるB又はCに対抗することができます。

    登記をするだけで、自分の所有権を誰に対しても主張することができるのに、登記をしていないということは、「自分の所有権を主張したくない」ということになり、きちんと、自分の所有権を誰に対しても主張するために登記をしている人が優先されるということになります。

  2. なお、動産の物権変動の場合、第三者に対して対抗するためには、引渡しが必要となります。

  3. Aが、ある建物を購入しようと思い、登記簿を見た上で、その建物の所有者であるBの建物を購入し、所有権移転登記をした。

    しかし、その建物の真の所有者がCであり、Bは、勝手に所有権移転登記をしていた場合、真の所有者であるCを保護し、登記を信じたAは、その建物の所有権を取得することができません。これを登記に公信力がないといいます。

    ただし、B名義の登記がされていることをCが知りながら放置していた場合など、B名義の登記がされていることについてCに帰責性があり、Aが、本当の所有者はCであると知らず、登記を信じていた場合(Aが善意)、94条2項を類推適用することによりCよりもAが保護される場合があります。

  4. 不動産では、登記に公信力はありませんが、動産では占有に公信力が認められています。その要件として、動産を占有している無権利者である売主の所有と信じた買主は、売主の所有だと信じるについて過失がないときは、その売主とは別に真の所有者がいても、その動産の所有者となることができます

登記を不要とする第三者

登記をしなければ物権変動を対抗することができない第三者とは、当事者とその包括承継人以外の者で、かつ、不動産の物権変動について登記の欠缺(登記のないこと)を主張する正当の利益を有する者のことです。

したがって、当事者以外の全ての者のことではありません。その第三者に該当する者に対しては、原則、その第三者よりも先に登記をしなければ、対抗することができません。

それに対して、第三者に該当しない者に対しては、登記がなくても対抗することができます。したがって、不動産の物権変動の対抗の問題については、最初に、対抗すべき相手方が、「第三者」に該当するか、「第三者」に該当しないかを判断する必要があります。

背信的悪意者(単に事実を知っていた悪意の人は含まれません)

1.単に事実を知っていた悪意の人

例えば、Aが、自分の土地をBに売ったが、登記をしていなかった。その後、Aは、その土地をCにも売った。Cが、「Aは、Bにも土地を売っている」と知っていた場合、つまり、Cが悪意の場合でも、Cは、「第三者」に該当することになります。よって、BとCのうち、先に、登記をした方が、その土地の所有権を主張することができます。

【補足】

現代の社会では、自由競争が認められています。単に、Cは、Bよりも有利な条件を出して、その土地を売ってもらっているだけの話であり、自由競争の範囲内です。

よって、Cは、第三者に該当します。

2.背信的悪意者

例えば、Aが、自分の土地をBに売ったが、登記をしていなかった。その後、Aは、その土地をCにも売った。

Cは、その土地を購入して、Bに高値で売ることを目的としている場合や、Cがその土地を購入する目的が、単に、Bを困らせるための目的である場合、背信的悪意者として、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくても、Cに対してその土地の所有権を主張することができます。

【補足】

Cは、単に、Bを困らせるためだったり、高値で売りつけるためだったり、自由競争の範囲を超えています。このようなCは、保護されません。

例えば、背信的悪意者であるCが、その建物をD(転得者)に譲渡した場合、Dが背信的悪意者でない限り、Dは、「第三者」に該当することになります。つまり、Bは、Dよりも先に登記をしない限り、Dに対して、その建物の所有権を主張することができません。

無権利者

例えば、A所有の土地を、Bが、書類を盗んで、その土地についてB名義の登記をした。Bは、その土地について所有権を有していない。

この場合、Bは、その土地について無権利者となります。Aは、その土地について登記をしていない場合においても、無権利者であるBに対して、その土地の所有権を主張することができます。例えば、Bが、その土地をCに譲渡したとしても、Cも無権利者となります。

例えば、Aは、自己所有の土地をBに売却し引き渡したが、Bは所有権移転登記をしていない。その後、AとCが、通謀してその土地をAからCに仮装譲渡し、所有権移転登記をした場合、A・C間のその土地の売却は、虚偽表示により、無効となりますので、Cは、その土地について所有権(権利)を取得することができません。

要するに、Cは、その土地について、無権利者です。このような無権利者は、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。Cが、虚偽表示について、善意のDにその土地を譲渡した場合、BとDは、対抗関係となります。つまり、登記を先にした方が、その土地の所有権を主張することができるということです。

 

不法占拠者

例えば、Aが、自分の土地をBに売ったが、登記をしていない。

その土地に不法占拠者Cがいた場合、Cは、その土地について何の権利もなく、不動産の物権変動について登記の欠缺(登記のないこと)を主張する正当な利益を有しておらず、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。

 

不動産登記法に定められている者

1.詐欺や強迫により、登記申請を妨げた者

例えば、Aが、自己所有の土地をBに譲渡し、登記をしようとした。

しかし、Cが、Bに詐欺や強迫をして、登記申請を妨げ、Cが、Aからその土地の譲渡を受け、登記をした。この場合、Cは、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。

2.他人のために登記申請する義務を負う者

例えば、Aが、自己所有の土地をBに譲渡した。Bは、その土地の所有権移転登記手続をCに委任した。

しかし、Cは、Bの名義ではなく、自己名義の登記をした場合、Cは、Bに対して登記のないことを主張する正当な利益を有しておらず、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。

【補足】

他人のために登記申請する義務を負う者とは、未成年者の法定代理人や任意代理人などです。

不動産を順次譲渡した場合の前主

例えば、A所有の土地をBに売却し、Bは、その土地をCに売却した場合で、まだAに登記があるときは、Cは、登記がなくても、土地の所有権を、Aに対して主張することができます。

なぜなら、Aは、Bの前の土地の所有者であり、Cから見れば、当事者に準じる関係となり、対抗関係とならないからです。

 

主な不動産物権変動

取消しと登記について

先ず、意思表示を取り消す前に第三者が現れた場合と意思表示を取り消した後に第三者が現れた場合に分けて考えていく必要があります。

ここでは、制限行為能力者を理由に意思表示を取り消した場合の例題をあげて見ていきます。なお、詐欺、強迫の場合については、「意思表示」のテキストを参照してください。

 

取消し前に第三者が現れた場合

【例題】

未成年者であるAが、法定代理人の同意を得ることなく、単独で、Bに土地を売却し、Bは、その土地をCに転売し、所有権移転登記も済ませた。その後、Aの法定代理人が、A・B間の売買契約を取り消した。この場合、Aは、その土地の所有権を取り戻すことができるのでしょうか。

【解答・考え方】

A・B間の売買契約を取り消す前に、第三者であるCが登場しています。取消し前に第三者が現れた場合、登記の有無に関係なく、Aは、登記をすることなく、登記をしているCに対抗することができます

つまり、Aは、その土地の所有権を取り戻すことができます。なお、制限行為能力者を理由に契約を取り消す場合、Cが善意であるか悪意であるかを考慮する必要はありません。

【補足】

取消し前に第三者が現れた場合、登記を備えているか否かは、考慮する必要がありません。

取消し後に第三者が現れた場合

【例題】

未成年者であるAが、法定代理人の同意を得ることなく、単独で、Bに土地を売却した。その後、Aの法定代理人が、A・B間の売買契約を取り消した。その取消し後に、Bは、その土地をCに転売した。この場合、その土地の所有権は誰が自分のものだと主張できるのでしょうか。

【解答・考え方】

A・B間の売買契約を取り消した後に、第三者であるCが登場しています。取消し後に第三者が現れた場合、登記を先にした方が、その土地の所有権を取得します。

A・B間の売買契約が取り消されるとBが有していた土地の所有権がAに戻ることになります(復帰的物権変動)。

そして、Bが、Cにその土地を売却しています(物権変動)。B→A及びB→Cに所有権が移転しようとしているので、二重譲渡と同様の関係が生じていると考えることができます。

よって、登記を先に備えた方が、その土地の所有権を主張することができます。

解除と登記について

先ず、契約解除前に第三者が現れた場合と契約解除後に第三者が現れた場合に分けて考えていく必要があります。ここでは、債務不履行を理由に契約を解除した場合の例題をあげて見ていきます。

 

解除前に第三者が現れた場合

【例題】

A所有の土地についてBとの間で売買契約を締結した。その後、BがCにその土地を転売し、登記も済んでいた。その後、Bの債務不履行によりA・B間の売買契約が解除された。この場合、Aは、その土地の所有権を取り戻すことができるのでしょうか。

【解答・考え方】

A・B間の売買契約を解除する前に、第三者であるCが登場しています。民法上、契約の解除によって、契約解除前の第三者の利益を害してはいけないと規定されています。

ただし、この規定により保護を受けようとする第三者は、土地の登記を備えることが必要となります。第三者の善意・悪意は関係ありません。

したがって、Aは、登記を備えているCに対して、土地の所有権を取り戻すことができません。

【補足】

Cが土地の所有権の登記をしていなかった場合、契約解除により、利益を害してはいけない第三者に該当しないことになります。

よって、契約を解除した場合、各当事者は、契約が最初からなかった状態に戻す義務を負うことになり、Aは、登記の有無に関係なく、土地の所有権を取り戻すことができます。

解除後に第三者が現れた場合

【例題】

A所有の土地についてBとの間で売買契約を締結し、所有権移転登記をしていた。その後、Bの債務不履行によりA・B間の売買契約が解除された。その後、Bは、その土地をCに転売した。この場合、その土地の所有権は誰が自分のものだと主張できるのでしょうか。

【解答】

上記の「取消し後に第三者が現れた場合」と同じです。よって、登記を先に備えた方が、土地の所有権を自分のものだと主張することができます。

相続と登記について

被相続人から不動産を取得した者と相続人について

【例題】

A所有の土地について、Bとの間で売買契約を締結した。その後、Bへの所有権移転登記がされるまでに、Aが死亡した。Aには、相続人Cがおり、Cが、その土地を相続した。この場合、Bは、その土地の所有権をCに対して主張することができるのでしょうか。

【解答・考え方】

相続人であるCは、被相続人であるAの権利義務を承継します。

つまり、その土地の売主としての地位がCに承継されることになります。売主としての地位を承継したCは、第三者に該当しません。

よって、Bは、登記がなくても、その土地の所有権をCに主張することができます。

被相続人から不動産を取得した者と相続人から不動産を取得した者について

【例題】

A所有の土地について、Bとの間で売買契約を締結した。その後、Bへの所有権移転登記がされるまでに、Aが死亡した。Aには、相続人Cがおり、Cが、その土地を相続し、Dに売却した。この場合、その土地の所有権は、誰が自分のものと主張することができるのでしょうか。

【解答・考え方】

相続人であるCは、売主としての地位を承継しているので、C→Bに所有権を移転する必要があり、また、売主なので、C→Dに所有権を移転する必要があります。

つまり、二重譲渡と同様の関係が生じていると考えることができます。よって、登記を先に備えた方が、その土地の所有権を主張することができます。

共同相続人から不動産を取得した者と他の共同相続人について

【例題】

Aが死亡して、BとCが、Aの土地を持分に応じて共同相続した。しかし、遺産分割前に、Bが、Cに内緒でその土地について、自分だけの名義の登記をした。そして、Bは、その土地をDに譲渡した。この場合、Cは、Dに対して、その土地の所有権を主張することができないのでしょうか。

【解答・考え方】

その土地は、Bだけのものではなく、持分に応じて、BとCのものであり、相手方の持分を侵害することは認められていません。

しかし、Bが行った登記は、Cの持分も含めて、自分のものだとしています。Cの持分については、Bは、無権利者であり、真の権利者は、当然に、Cとなります。

登記には公信力がないので、Bの土地だと信じたDは、Cの持分(無権利部分)については、その土地の所有権を取得することができません

したがって、Cは、登記をしなくても、自分の持分についてのみ、Dに対して、その土地の所有権を主張することができます。なお、この話は、遺産分割がされるまでの間についてです。

相続放棄について

【例題】

Aが死亡して、BとCが、Aの土地を持分に応じて共同相続した。しかし、Bが、相続放棄をしたので、Cが、単独でその土地を相続した。その後、Cが、登記をしていない間に、相続放棄をしたはずのBが、その土地をDに譲渡した。この場合、Cは、Dに対して、その土地の所有権を主張することができるのでしょうか。

【解答・考え方】

相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続しなかったものとみなされることになります。

これを相続放棄の遡及効といいますが、この効力は絶対的なもので、何人に対しても、登記等がなくても、その効力が生じることになり、相続放棄により、相続放棄をした者の持分を取得することになる相続人は、その持分の取得について、登記をしていなくても、第三者に対して、主張することができます。

したがって、Cは、Bの相続放棄によって、Bの持分も取得することとなり、土地の所有権の全部を主張でき、登記をしなくても、Dに対して、その土地の所有権を主張することができます。

遺産分割後について

【例題】

Aが死亡して、BとCが、Aの土地を持分に応じて共同相続し、持分各2分の1の共同相続登記をした。その後、遺産分割協議により、Bが、その土地を単独で相続することになった。しかし、その旨の登記がなされていない間に、Cが、自己の持分である2分の1をDに譲渡した。この場合、Bは、Dに対して、その土地の所有権を主張することができるのでしょうか。

【解答・考え方】

  1. 遺産分割により、法定相続分を超える権利を取得した相続人(B)は、その旨の登記をしない限り、その超える部分の権利については、遺産分割後にその土地を取得したDに対抗することができません。ただし、Bの法定相続分である2分の1の権利については、登記がなくても、Dに対抗することができます。よって、Bは、Dよりも先に、登記をしない限り、Cの持分である2分の1について、Dに対して、主張することができません。
  2. 遺産分割がされると、その効果は、相続開始時に遡ることとなります。これを遺産分割の遡及効といいます。ただし、相続放棄の場合とは異なり、遺産分割の遡及効には、一定の制限が加えられており、絶対的なものとはいえません。また、遺産分割時に、共同相続人間に、持分の移転が生じたものと考えられ、その結果、C→Bへの持分の移転、C→Dの持分の譲渡のように、二重譲渡と同様の関係が生じていると考えることができます。よって、登記を先に備えた方が、その土地の所有権を主張することができます。

取得時効と登記について

A所有の土地について、Bが、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と占有等することにより、取得時効が完成した場合、Bは、その土地について、登記がなくても、Aに対して、その土地の所有権を主張することができます。

では、Aが、その土地を譲渡した場合、その譲渡を受けた者CとBとの関係は、どうなるのかという問題が生じてきます。この場合、「取得時効が完成する前に、Cが現れたとき」と「取得時効が完成した後に、Cが現れたとき」とに分けて考える必要があります。

 

取得時効が完成する前に現れた場合

【例題1】

A所有の土地について、Bが、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と占有をしていたところ、Aは、その土地をCに売却し、C名義の登記をした。その後、Bの時効が完成した。この場合、Bは、その土地の所有権をCに対して主張することができるのでしょうか。

【解答・考え方】

Bは、登記がなくても、Cに対して、土地の所有権を主張することができます。

なぜなら、時効が完成するまで、Bは、その土地を占有しているのであり、取得しているわけではないので、Aに対して、登記を請求することができません。

また、時効完成時に、時効完成により、土地の所有者であるCからBに所有権が移転されることになり、B・C間は、物権変動の当事者の関係となるからです

【例題2】

A所有の土地について、Bが、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と占有をしていたところ、Aは、その土地をCに売却した。その後、Bの時効が完成した。時効が完成してから、C名義の登記をした。この場合、Bは、その土地の所有権をCに対して主張することができるのでしょうか。

【解答・考え方】

Bは、登記がなくても、Cに対して、土地の所有権を主張することができます。C名義の登記時点が、時効完成前であっても、時効完成後であっても、Cが現れた時点が、時効完成前なので、上記の例題1と同様になります。

取得時効が完成した後に現れた場合

【例題1】

A所有の土地について、Bが、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と占有し、Bの時効が完成した。その後、Aは、その土地をCに売却した。この場合、Bは、その土地の所有権をCに対して主張することができるのでしょうか。

【解答・考え方】

BとCのうち、先に登記を備えた方が、その土地の所有権を主張することができます。

なぜなら、時効完成後は、Bは、Aに対して登記を請求することも可能であり、それを怠った場合には、保護されません。

また、A→Bへの時効による所有権の移転、A→Cへの売却による所有権の移転のように、二重譲渡と同様の関係が生じていると考えることができるからです。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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