都市計画の種類と内容テキスト

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都市計画の種類

都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で、11種類あります。具体的には、下記のものです。

  1. 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
  2. 区域区分
  3. 都市再開発方針等
  4. 地域地区
  5. 促進区域
  6. 遊休土地転換利用促進地区
  7. 被災市街地復興推進地域
  8. 都市施設
  9. 市街地開発事業
  10. 市街地開発事業等予定区域
  11. 地区計画等

都市計画の内容

都市計画区域の整備、開発及び保全の方針

都市計画区域については、都市計画に、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針を定めます。

【補足】

都市計画区域マスタープランは、都市計画区域の整備、開発及び保全の方針であり、都市計画の基本的な方針等を定めるもので、全ての都市計画区域において策定していきます。

都市計画区域の整備、開発及び保全の方針には、下記1の事項を定めるものとするとともに、下記2及び3の事項を定めるよう努めるものとします。

  1. 区域区分の決定の有無及び当該区域区分を定めるときはその方針
  2. 都市計画の目標
  3. 土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針

都市計画区域について定められる都市計画(都市計画区域外において定められる都市施設に関するものを含みます)は、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければなりません。

 

区域区分

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下、区域区分という。)を定めることができます。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めなければなりません。

  1. 首都圏整備法に規定する既成市街地又は近郊整備地帯
  2. 近畿圏整備法に規定する既成都市区域又は近郊整備区域
  3. 中部圏開発整備法に規定する都市整備区域
  4. 上記のほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの(指定都市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域(指定都市の区域の一部を含む都市計画区域にあっては、その区域内の人口が50万未満であるものを除く。)のことです。)

【補足】

市街化を図った方が良い場所もあれば、市街化を抑制した方が良い場所もあります。そこで、必要があれば、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分(線引き)していきます。区分するかは、都道府県の判断によることになり、区分されない場合もあり、区域区分が定められていない都市計画区域を非線引都市計画区域といいます。

しかし、首都圏、近畿圏等の都市計画区域については、必ず、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分しなければなりません。

  1. 市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。
  2. 市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のことです。市街化を抑制すべき区域であり、市街化を禁止すべき区域ではありません。

都市再開発方針等

都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる方針(以下、都市再開発方針等という。)を定めることができます。

  1. 都市再開発法の規定による都市再開発の方針
  2. 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法の規定による住宅市街地の開発整備の方針
  3. 地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律の規定による拠点業務市街地の開発整備の方針
  4. 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律の規定による防災街区整備方針

都市計画区域について定められる都市計画(都市計画区域外において定められる都市施設に関するものを含みます。)は、都市再開発方針等に即したものでなければならない。

 

地域地区

都市計画区域内の土地を、土地利用の目的によって区分していき、建築物などについて一定の制限を加えることにより、土地の合理的な利用を図るために定める都市計画を地域地区といいます。

都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができます。また、準都市計画区域については、都市計画に、下記のうち、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、景観地区、風致地区、緑地保全地域、伝統的建造物群保存地区の8種類を定めることができます。

  1. 用途地域
  2. 特別用途地区
  3. 特定用途制限地域
  4. 特例容積率適用地区
  5. 高層住居誘導地区
  6. 高度地区、高度利用地区
  7. 特定街区
  8. 防火地域又は準防火地域
  9. 景観地区
  10. 風致地区
  11. 緑地保全地域、特別緑地保全地区
  12. 生産緑地地区
  13. 伝統的建造物群保存地区
  14. その他一定の地域地区

用途地域

建物には、一軒家、マンション、店舗、カラオケ店、工場、パチンコ店など様々なものがあります。これらの建物を自由に建築することができると、様々な問題が生じる可能性があります。例えば、住宅街に多くの工場がある場合などです。

そこで、このような問題が生じないように、建築できる建物に制限を加えることとしました。これが、用途地域です。用途地域は、下記の13種類あります。なお、市街化区域には、少なくとも(必ず)用途地域を定める必要があります。それに対して、市街化調整区域には、原則、用途地域を定めません

1.第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

2.第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

3.第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

4.第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

5.第一種住居地域

第一種住居地域は、住居の環境を保護するため定める地域です。

6.第二種住居地域

第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域です。

7.準住居地域

準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域です。

8.田園住居地域

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

9.近隣商業地域

近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です。

10.商業地域

商業地域は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です。

11.準工業地域

準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域です。

12.工業地域

工業地域は、主として工業の利便を増進するため定める地域です。

13.工業専用地域

工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域です。

特別用途地区

特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区のことです。

【補足】

  1. 用途地域が指定されたところに、重ねて特別用途地区が指定されます。

  2. 特別用途地区を指定するのは、用途地域による建築物の用途規制について、制限を重くし、緩和することによって、その地区の特別の目的を果たすためです。なお、この制限の内容は、地方公共団体の条例で定めていきますが、緩和する場合には、国土交通大臣の承認が必要となります。

特定用途制限地域

特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除きます)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域のことです。

【補足】

  1. 特定の用途の建築物等を規制するために、定められます。建築物の用途の制限は、地方公共団体の条例で定めます。

  2. 用途地域が定められていない土地の区域でのみ、定めることができます。ただし、市街化調整区域は、除かれます。

特例容積率適用地区

特例容積率適用地区は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法の規定による建築物の容積率の限度からみて、未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区のことです。

【補足】

  1. ある敷地について、都市計画により指定された容積率の限度まで使っていない場合に、他の敷地に、使っていない容積率を移転することができます。

  2. 特例容積率適用地区内においては、建築物の高さは、特例容積率適用地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度が定められた場合、その最高限度以下でなければなりません。ただし、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、このような制限はありません。

高層住居誘導地区

高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画で建築基準法に規定する建築物の容積率が10分の40又は10分の50と定められたものの内において、建築物の容積率の最高限度、建築物の建蔽率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区のことです。

【補足】

利便性の高い高層住宅の建設を誘導するためです。高層住居誘導地区内の建築物で、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の3分の2以上の建築物を建てるときには、住宅割合に応じて容積率が緩和されます。

高度地区

高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区のことです。

【補足】

  1. 高度地区は、用途地域内における建築物の高さを制限します。
  2. 高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければなりません。

高度利用地区

高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区のことです。

【補足】

  1. 建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定めていくことにより、敷地の統合を促進し、エンピツビルを防止し、建築物の大規模化等を図っていきます。

  2. 高度利用地区内においては、建築物の容積率及び建蔽率並びに建築物の建築面積は、高度利用地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければなりません。ただし、一定の建築物については、この限りではありません。

特定街区

特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区のことです。

【補足】

特定街区内においては、建築物の容積率及び高さは、特定街区に関する都市計画において定められた限度以下でなければなりません。

防火地域又は準防火地域

防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域のことです。

【補足】

市街地における火災による危険を防止するために、建物の構造等に制限を加えます。

風致地区

風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区のことです。

【補足】

風致地区は、自然を守っていこうとする場所です。なお、地方公共団体の条例で、風致地区内における建築物の建築、宅地の造成等について規制をします。

促進区域

促進区域は、土地所有者等による計画的な市街地開発を促進し、良好な土地利用を実現するために定められます。

促進区域には、市街地再開発促進区域、土地区画整理促進区域、住宅街区整備促進区域、拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域の4種類があります。

促進区域は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、主として関係権利者による市街地の計画的な整備又は開発を促進する必要があると認められる土地の区域について定めます。

促進区域については、都市計画に、促進区域の種類、名称、位置及び区域等の事項を定めるものとするとともに、区域の面積等の事項を定めるよう努めるものとします。

 

遊休土地転換利用促進地区

都市計画区域については、都市計画に、下記1~5の条件に該当する土地の区域について、遊休土地転換利用促進地区を定めることができます。遊休土地転換利用促進地区については、都市計画に、名称、位置及び区域を定めるものとするとともに、区域の面積等の事項を定めるよう努めるものとします。

  1. その区域内の土地が、相当期間にわたり住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の用途に供されていないこと。つまり、その土地が、低利用、未利用の状態になっているということです。
  2. 低利用、未利用の状態になっていることが、その区域及びその周辺の地域における計画的な土地利用の増進を図る上で著しく支障となっていること。
  3. その区域内の土地の有効かつ適切な利用を促進することが、その都市の機能の増進に寄与すること。
  4. おおむね5,000平方メートル以上の規模の区域であること。
  5. 当該区域が市街化区域内にあること。

都市施設

都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる施設を定めることができます。この場合において、特に必要があるときは、その都市計画区域外においても、これらの施設を定めることができます。

道路、公園、学校、水道、下水道などの施設のことを都市施設といい、これらの都市施設の規模や構造等について定めていきます。

  1. 道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
  2. 公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
  3. 水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設又は処理施設
  4. 河川、運河その他の水路
  5. 学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
  6. 病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設
  7. 市場、と畜場又は火葬場
  8. 一団地の住宅施設(一団地における50戸以上の集団住宅及びこれらに附帯する通路その他の施設をいいます)
  9. 一団地の官公庁施設(一団地の国家機関又は地方公共団体の建築物及びこれらに附帯する通路その他の施設をいいます)
  10. 流通業務団地
  11. 一団地の津波防災拠点市街地形成施設
  12. 一団地の復興拠点市街地形成施設
  13. その他政令で定める施設

【補足】

  1. 都市施設に関する都市計画は、必要があれば、都市計画区域以外の区域においても、定めることができます。
  2. 都市施設については、都市計画に、都市施設の種類、名称、位置及び区域を定めるものとするとともに、面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとします。
  3. 市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも(必ず)道路、公園及び下水道を定める必要があります。
  4. 住居系の用途地域には、義務教育施設(小学校、中学校)を定める必要があります。
  5. 都市計画において定められた都市施設のことを都市計画施設といいます。

市街地開発事業

一定の地域を総合的に開発又は整備する事業を市街地開発事業といいます。市街地開発事業は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について定めます。

市街地開発事業として、次に掲げる事業を定めることができます。

  1. 土地区画整理事業
  2. 新住宅市街地開発事業
  3. 工業団地造成事業
  4. 市街地再開発事業
  5. 新都市基盤整備事業
  6. 住宅街区整理事業
  7. 防災街区整備事業

【補足】

市街地開発事業については、都市計画に、市街地開発事業の種類、名称及び施行区域を定めるものとするとともに、施行区域の面積等を定めるよう努めるものとします。

なお、土地区画整理事業については、公共施設の配置及び宅地の整備に関する事項についても、都市計画に定めます。

市街地開発事業等予定区域

将来、一定の都市施設に関する都市計画や一定の市街地開発事業に関する都市計画が決定されることになる区域を市街地開発事業等予定区域といい、あらかじめ、予定区域を設け、規制をしておくことで、土地の買い占め等を防止しようとするものです。

市街地開発事業予定区域として、次に掲げる予定区域を定めることができます。

  1. 新住宅市街地開発事業の予定区域
  2. 工業団地造成事業の予定区域
  3. 新都市基盤整備事業の予定区域
  4. 区域の面積が20ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域
  5. 一団地の官公庁施設の予定区域
  6. 流通業務団地の予定区域

【補足】

  1. 上記1~3が一定の市街地開発事業に係るもので、4~6が一定の都市施設に係るものです。

  2. 市街地開発事業等予定区域は、市街地開発事業に係るものについては、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について定めます。都市施設に係るものについては、都市計画区域の内外に関係なく、定めます。

  3. 市街地開発事業等予定区域に関する都市計画が定められた場合、その都市計画についての告示日から起算して3年以内に、その市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画を定めなければなりません。

    なお、その期間内に、市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画が定められたときには、その都市計画についての告示日の翌日から起算して10日を経過した日から、その都市計画が定められなかったときには、その期間満了の日(都市計画についての告示日から起算して3年)の翌日から、将来に向かって、その市街地開発事業等予定区域に関する都市計画は、その効力を失うことになります。

  4. 市街地開発事業等予定区域については、都市計画に、市街地開発事業等予定区域の種類、名称、区域、施行予定者を定めるものとするとともに、区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとします。なお、施行予定者とは、将来、市街地開発事業や都市施設の整備事業を施行する予定の者のことです。

  5. 市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画には、施行予定者を定めます。この場合の施行予定者は、その市街地開発事業等予定区域に関する都市計画に定められた区域及び施行予定者でなければなりません。

地区計画等

地区計画とは、地区レベルのきめ細かな住みやすい街づくりのためのものです。地区計画等には、「地区計画」・「防災街区整備地区計画」・「歴史的風致維持向上地区計画」・「沿道地区計画」・「集落地区計画」があります。

地区計画等については、都市計画に、地区計画等の種類、名称、位置及び区域を定めるものとするとともに、区域の面積等の事項を定めるよう努めるものとします。

  • 地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、下記のいずれかに該当する土地の区域について定めます。

1.用途地域が定められている土地の区域

2.用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの

  1. 住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域
  2. 建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの
  3. 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域

【補足】

用途地域の定めのある土地の区域だけでなく、用途地域の定めがない土地の区域においても、一定の場合には、地区計画を定めることができます。

  • 地区計画については、上記事項(地区計画の種類、名称、位置等)のほか、都市計画に、1に掲げる事項を定めるものとするとともに、2及び3に掲げる事項を定めるよう努めるものとします。
  1. 主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の政令で定める施設(地区施設といいます)及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画(地区整備計画といいます)
  2. その地区計画の目標
  3. その区域の整備、開発及び保全に関する方針

【補足】

  1. 地区計画を都市計画に定める際、その地区計画の区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、その区域の全部又は一部について地区整備計画を定めなくてもよいです。
  2. 市街化調整区域内において定められる地区整備計画については、建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を定めることができません。
  • 下記の条件に該当する土地の区域における地区計画については、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域(再開発等促進区といいます)を都市計画に定めることができます。
  1. 現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること
  2. 土地の合理的かつ健全な高度利用を図るため、適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること
  3. その区域内の土地の高度利用を図ることが、その都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること
  4. 用途地域が定められている土地の区域であること
  • 下記の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物(特定大規模建築物といいます)の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域(開発整備促進区といいます)を都市計画に定めることができます。
  1. 現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること
  2. 特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること
  3. その区域内において特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図ることが、その都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること
  4. 第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域が定められている土地の区域又は用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除きます)であること

【補足】

具体的に、特定大規模建築物とは、床面積の合計が10,000平方メートルを超える店舗、飲食店、劇場等のことです。

  • 地区計画の区域(一定の再開発等促進区、一定の開発整備促進区、地区整備計画が定められている区域に限ります。)内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は、その行為に着手する日の30日前までに、行為の種類、場所、着手予定日等の事項を市町村長に届け出なければなりません。ただし、下記に掲げる行為については、届出は、不要となります。
  1. 通常の管理行為、軽易な行為
  2. 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
  3. 国又は地方公共団体が行う行為
  4. 都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為
  5. 開発許可を要する行為

【補足】

  1. 市町村の許可が必要となるのではなく、届出が必要となります。
  2. 市町村長は、上記の届出があった場合において、その届出に係る行為が、地区計画に適合しないと認めるときには、その届出をした者に対し、その届出に係る行為に関し、設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができます。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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