区分所有法テキスト

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区分所有法は、区分所有建物(分譲マンションなど)について規定しています。

専有部分と共用部分

専有部分

専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分のことです。簡単にいいますと、マンションの101号室、102号室などの各部屋のことです。区分所有権とは、専有部分を所有するための権利のことです。

【補足】

甲さんが、AマンションのB号室を購入した場合、Aマンションを区分所有建物、B号室を専有部分、B号室の所有権を区分所有権、区分所有権を有することになった甲さんを区分所有者といいます。

共用部分

共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属さない建物の附属物及び規約により共用部分とされた附属の建物のことをいい、法定共用部分と規約共用部分があります。

 

法定共用部分

法定共用部分とは、専有部分以外の建物の部分(廊下や階段やエレベーター室など)、専有部分に属さない建物の附属物(エレベーター設備、電気設備、ガス配管設備など)のことであり、区分所有者全員が使用することができるのが当然なものです。

【補足】

法定共用部分は、規約の定めにより、特定の区分所有者の専有部分とすることはできません。

規約共用部分

規約共用部分とは、専有部分とすることができる建物の部分(管理人室、集会室など)、附属建物(物置、車庫、倉庫などマンションとは別個の所有権の対象となるもの)を規約により共用部分とすることができる部分のことです。

なお、規約共用部分である旨を登記することにより第三者に対抗することができます。

 

共用部分の共有

共用部分は、区分所有者全員の共有に属することになります。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属することになります。

なお、規約により、特定の区分所有者や区分所有者以外の管理者を、共用部分の所有者とすることができます。

共用部分の使用

共有者である各区分所有者は、共用部分をその用方に従って使用することができます。

【補足】

「用方に従って使用」とは、例えば、廊下は通行する目的で使用することができ、自転車などを置くために使用することはできません。また、エレベーターや階段は、移動のために使用することができ、回数に制限なく使用することができます。

共用部分の持分の割合

共用部分に対する各共有者の持分は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分の床面積の割合によります。

なお、専有部分の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積(内法面積)となります。

【補足】

区分所有建物以外の建物の床面積については、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積となります。

共用部分の持分の処分

共有者の持分は、法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができません

共用部分の管理

  1. 規約で別段の定めがない限り、共用部分の利用・改良の行為については、集会の普通決議(区分所有者及び議決権の各過半数)で決します。
  2. なお、共用部分の保存行為については、区分所有者が、規約で別段の定めがない限り、単独ですることができます

【補足】

  1. 共用部分について、損害保険契約を締結することは、共用部分の利用・改良の行為に該当します。

  2. 利用行為とは、例えば、共用部分である駐車場を他人に貸すことなどで、改良行為とは、共用部分である階段に電灯をつけることなどです。また、保存行為とは、共用部分であるエレベーターの点検などのことです。

共用部分の変更

共用部分の形状や効用を変える行為については、著しい変更の場合(重大な変更)には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議(特別決議)で決します。

なお、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得る必要があります

また、この区分所有者の定数(人数の方であり、議決権ではありません)は、規約でその過半数まで減ずることができます

著しい変更を伴わない場合(軽微な変更)には、規約に別段の定めがない限り、集会の普通決議で決します。

【補足】

  1. 著しい変更のことを「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)」という言い方で、宅建士試験で出題されています。

  2. 重大な変更は、例えば、階段を取り壊して、エレベーターに代えるなどのことであり、軽微な変更は、例えば、バリアフリー化工事に関して、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴うことなく階段にスロープを併設する工事などのことです。

共用部分等の使用

区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存、改良するために必要な範囲内で、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属さない共用部分の使用を請求することができます。

この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払う必要があります。

 

敷地

法定敷地と規約敷地

敷地には、法定敷地と規約敷地があります。

 

法定敷地

建物が所在する土地のことを法定敷地といい、法律上、当然に、建物の敷地となります。例えば、ある2筆の土地にまたがって分譲マンションが建っている場合、その2筆の土地の全部が法定敷地となります。

 

規約敷地

区分所有者は、建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用していく庭、通路、駐車場、公園等の土地は、規約により建物の敷地とすることができます。これを規約敷地といいます。なお、法定敷地と隣接している必要はありません

 

敷地利用権

1.敷地利用権

ある人が、専有部分を所有するためには、その専有部分の敷地を利用する権利を有する必要があります。この権利のことを敷地利用権といいます。

なお、その権利は、主に、所有権ですが、賃借権、地上権などもあり、その敷地に対する所有権を、専有部分を有する区分所有者全員で共有したり、その敷地に対する賃借権、地上権を、専有部分を有する区分所有者全員で準共有したりすることになります。

【補足】

例えば、分譲マンションには、多くの世帯が居住しており、その世帯ごとに敷地利用権を有するので、所有権は、共有することになり、所有権以外の財産権である賃借権や地上権などは、準共有することになります。

2.敷地利用権の分離処分の禁止

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができません

なお、敷地利用権の分離処分禁止の規定に違反してされた専有部分又は敷地利用権の処分については、無効となりますが、その処分の無効を善意の相手方に主張することができません。

ただし、敷地権の登記後に、その処分がされたときには、その処分の無効を善意の相手方に主張することができます。

管理組合

管理組合

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができます。この区分所有者全員で構成される団体のことを管理組合といいます。

マンションには、複数の区分所有者がいるので、法律的に、当然に、管理組合が存在することになります。そして、区分所有者全員は、自動的に、管理組合の構成員となり、任意に加入することや、脱退をすることができません。

【補足】

管理組合により、マンションとその敷地の管理等を行います。例えば、共用部分である階段や廊下の掃除やエレベーターの点検などです。

管理組合法人

  • 管理組合は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で、法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となることができます。

【補足】

  1. 4分の3以上のの多数による集会の決議と登記をしていくことにより、管理組合が法人となることができます。法人化することにより、資産を管理組合名義で、所有することや登記をすることができ、個人の財産と明確に分けることができます。
  2. ○○管理組合法人・管理組合法人○○という名称にする必要があります。

  • 管理組合法人は、必ず、理事と監事を置く必要があります。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の普通決議によって、理事、監事を選任し、又は解任することができます。
  • 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができます。規約により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知する必要があります。
  • 管理組合法人は、建物の滅失・建物に専有部分がなくなったこと・区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって、解散することになります。

管理者

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議(普通決議)によって、管理者を選任し、又は解任することができます。

また、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情がある場合、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができます。

【補足】

マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理するために選任された者のことを管理者といいます。管理者は、管理組合法人の理事とは異なり、必ずしも、選任しなければならないのではなく任意であり、法人(管理会社)でもなることができます。なお、管理者は、区分所有者以外の者でもなることができます。

管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができます。なお、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければなりません。

 

規約

規約の設定、変更、廃止

規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすることができます。

この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その者の承諾を得る必要があります

【補足】

  1. 規約とは、マンション、その敷地、附属施設の管理等について、区分所有者が自由に定めることができる決め事のことです。
  2. 区分所有者が自由に定めることができる規約は、書面又は電磁的記録により作成する必要があります。

規約の効力

規約の効力は、区分所有者全員のみならず、区分所有者の特定承継人に対しても、及ぶことになります。

また、占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います。

【補足】

  1. 特定承継人とは、専有部分を譲り受けた者などのことで、占有者とは、専有部分を借り受けた者などのことです。

  2. 占有者に対しては、使用方法についてのみ、効力が及びます。

公正証書による規約の設定

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、あらかじめ、公正証書により、「規約共用部分、規約敷地、専有部分と敷地利用権の分離処分、敷地利用権の割合」の規約を設定することができます。

【補足】

  1. 最初に建物の専有部分の全部を所有する者とは、マンションの分譲業者のことです。

  2. 例えば、ある1室を集会室にしようとする場合、規約により共用部分と定めることができます。また、駐車場の土地を、規約により建物の敷地と定めたり、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を規約により分離して処分することができます。なお、分譲業者は、この規約をあらかじめ公正証書により定めることができます。

規約の保管及び閲覧

規約は、管理者が保管する必要があります。ただし、管理者がいないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定める者が保管する必要があります。

【補足】

  1. 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示する必要があります。なお、集会の議事録の保管場所についても、建物内の見やすい場所に掲示する必要があります。

  2. 利害関係者から、閲覧請求を受けた規約を保管する者は、正当な事由がない限り、その閲覧を拒むことができません

集会

集会の招集

  1. 集会は、管理者が招集します。
  2. 管理者は、少なくとも毎年1回、集会を招集する必要があります。
  3. 区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができます。ただし、区分所有者の5分の1及び議決権の5分の1の定数は、規約で減らすことができます。なお、増やすことはできません。
  4. 上記3の請求を受けた管理者は、その請求を受けた日から2週間以内に集会の招集の通知を発する必要があります。この場合、その請求の日から4週間以内の日を会日とする必要があります。なお、管理者が、集会の招集の通知を発しなかった場合、その請求をした区分所有者は、連名で集会を召集することができます。
  5. 管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、連名で直接集会を招集することができます。ただし、区分所有者の5分の1及び議決権の5分の1の定数は、規約で減らすことができます。なお、増やすことはできません。
  6. 管理者は、集会において、毎年1回、一定の時期に、その事務に関する報告をする必要があります。

招集手続

  1. 集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項(議題)を示して、各区分所有者に発しなければなりません。ただし、この期間は、規約で伸縮することができます
  2. 専有部分が数人の共有に属するときは、上記1の通知は、議決権を行使すべき者にすれば足りることになります。なお、議決権を行使する者が決まっていなかったときには、招集権者は、共有者の1人に通知すれば足ります。
  3. 上記1の通知は、区分所有者が、管理者に対して、通知を受けるべき場所を通知していた場合には、その場所に、通知を受けるべき場所を通知していなかった場合には、区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りることになります。
  4. 建物内に住所を有する区分所有者又は管理者に対し、通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対してする上記1の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示することにより、通知したことになります。
  5. 集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができます。

【補足】

  1. 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定めなければなりません。

  2. 区分所有者が、あらかじめ、通知を受ける場所を管理者に通知している場合には、その場所にあてて通知すればいいのです。それに対し、区分所有者が、あらかじめ、通知を受ける場所を管理者に通知していなかった場合には、区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあてて通知すればいいのです。

決議・議事

集会においては、原則、あらかじめ通知しておいた事項についてのみ、決議をすることができます。

なお、区分所有法において、集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることにより、通知した事項以外の事項も決議することができます。

また、区分所有者全員の同意があるときには招集手続を省略して、集会を開催することができますが、この場合、決議をしていく事項については、制限されていません。

【補足】

例えば、重大な共用部分の変更、規約の設定、変更又は廃止などの特別決議事項については、規約で別段の定めをしたとしても、あらかじめ通知していない限り、決議することができません。

各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者の専有部分の床面積の割合によります。

議決権は、原則、区分所有者本人が集会に出席して行使していきますが、例外として、書面で、又は代理人によって行使することができます。なお、区分所有者は、規約又は集会の決議により、書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法(電子メールなど法務省令で定めるものです)によって議決権を行使することができます。

区分所有法又は規約により集会において決議すべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときには、あえて集会を開催することなく、書面又は電磁的方法(電子メールなど法務省令で定めるもの)による決議をすることができます。

【補足】

区分所有者全員によって集会を開催することが困難な場合があります。例えば、リゾートマンションなどです。そこで、区分所有者全員の承諾があれば集会を開催しなくても決議をすることができるように、上記の規定があります。なお、書面又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有することになります。

区分所有法又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法(電子メールなど法務省令で定めるもの)による合意があったときは、書面又は電磁的方法による決議があったものとみなされます

【補足】

ある議題(普通決議事項や特別決議事項)について、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があれば、集会における決議と同一の効力を有することになります

区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者(賃借人)は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権を行使することは認められていません。

集会の決議の効力は、区分所有者全員のみならず、区分所有者の特定承継人に対しても及びます。また、占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います。

 

義務違反者に対する措置

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはいけません。

共同の利益に違反する行為の停止等の請求

区分所有者や占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益を守るため、その行為をやめてくれと請求することができます。

上記の請求を訴訟によってする場合、区分所有者及び議決権の各過半数の決議が必要となります。

 

使用禁止請求

ある区分所有者の共同利益に反する行為に対して、上記の共同の利益に違反する行為の停止等の請求をしたが、他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときには、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、訴えを提起して、相当の期間、共同利益に反する行為をした区分所有者に対して、専有部分の使用の禁止を請求することができます。

上記の訴えの提起には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要となります。

【補足】

  1. 訴えを提起していくことにより、一定期間、「専有部分の使用をやめろ」と請求できます。
  2. 使用禁止請求の決議をする場合、あらかじめ、共同利益を反する行為をした区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければなりません

競売請求

ある区分所有者の共同利益に反する行為に対して、上記の共同の利益に違反する行為の停止等の請求や上記の使用禁止請求によっても、他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときには、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、訴えを提起して、共同利益に反する行為をした区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができます。

上記の訴えの提起には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の集会の決議が必要となります。

【補足】

  1. 訴えを提起していくことにより、所有権を奪ってしまおうとする規定です。
  2. 競売請求の決議をする場合、あらかじめ、共同利益を反する行為をした区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければなりません

占有者に対する引渡請求

ある占有者の共同利益に反する行為に対して、上記の共同の利益に違反する行為の停止等の請求によっても、他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときには、区分所有者の全員又は管理組合法人は、訴えを提起することにより、共同利益に反する行為をした占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができます。

上記の訴えの提起には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要となります。

【補足】

  1. 訴えを提起し、契約の解除請求と引渡請求をすることができます。
  2. 引渡請求の決議をする場合、あらかじめ、共同利益を反する行為をした占有者に対し、弁明する機会を与えなければなりません

復旧と建替え

共用部分の復旧

災害などで、建物価格の2分の1以下の部分が滅失した場合、原則、各区分所有者は、単独で、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができます。

共用部分の復旧については、以下の例外があります。

区分所有者及び議決権の各過半数の集会の決議があった場合、単独で復旧することができず、その決議に基づいて復旧していきます。

また、規約に別段の定めがあれば、その規約に従って、復旧することになります。

【補足】

単独で共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を共用部分の持分に応じて償還すべきことを請求することができます。

 

災害などで、建物価格の2分の1を超える部分が滅失した場合、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、滅失した共用部分を復旧することができます。

【補足】

大規模な滅失の場合、特別決議が必要となります。なお、大規模な滅失なので、多額の費用がかかることになり、その費用を区分所有者全員で負担することになるので、その費用を負担できない人も多くいるはずです。そこで、下記の規定があります。

 

復旧するための決議がなされて、復旧決議の日から2週間を経過したときは、その決議に反対した者は、決議賛成者(その決議に賛成した者及びその者の承継人)の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができます

【補足】

大規模滅失の場合の復旧決議があった時から2週間が経過したときには、費用を負担したくない人(決議の反対者)は、自分の建物と敷地の権利を売却することができます。

復旧決議の日から2週間以内に、買取指定者を指定し、かつ、買取指定者が、その指定された旨をその決議に反対している区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができます。

 

建替え決議

区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、建替え決議をすることができます。

【補足】

建替え決議とは、建物を取り壊し、かつ、その建物の敷地若しくはその一部の土地又はその建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議のことです。

 

建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、その集会の会日より少なくとも2カ月前に招集通知を発しなければなりません。

ただし、この期間は、規約で伸長することができます。

また、集会を招集した者は、その集会の会日より少なくとも1カ月前までに、その招集の際に通知すべき事項について、区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければなりません

【補足】

  1. 建替え決議のための集会を招集する場合、会議の目的たる事項、議案の要領のほか、建替えを必要とする理由、建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳、建物の修繕計画が定められているときは、その計画の内容、建物ついて修繕積立金として積み立てられている金額も通知する必要があります。
  2. 建替え決議の場合、建替えに関する事項を説明するために、説明会も開催する必要があります

建替え決議があったときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかった区分所有者(その承継人を含む。)に対して、建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告する必要があります。

その催告を受けた区分所有者は、その催告を受けた日から2カ月以内に参加するか否かの回答をする必要があり、回答しなかった場合、建替えに参加しない旨の回答をしたものとみなされます

そして、その催告を受けた日から2カ月を経過したときは、建替え決議に最初から賛成していた区分所有者や建替えに参加することとなった区分所有者等は、建替えに参加しない区分所有者に対して、その催告を受けた日から2カ月を経過した日から2カ月以内に、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができます

【補足】

  1. 建替え決議に参加するか否かの催告をけた日から2カ月以内に、建替え決議に参加しない区分所有者が決定されることになります。そして、その決定がされた日から2カ月以内に、売渡請求をすることができます。

  2. 大規模滅失復旧の場合は、反対者から賛成している者に対して、買取請求をすることができ、建替えの場合は、賛成者から反対者に対して、売渡し請求をすることができます。よって、逆になります。

区分所有法のその他の規定

先取特権

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権・規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権・管理者又は管理組合法人が、その職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有することになります。

 

建物の設置又は保存の瑕疵がある場合

建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定されます。

【補足】

明らかに専有部分の設置又は保存に瑕疵がある場合には、上記の規定は、適用されませんが、どこの場所に瑕疵があるかが分からないときには、上記の規定が適用されます。

共用部分の負担等

各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取することになります。

 

決議要件

集会の決議は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決することになります。

【補足】

原則、過半数になります。例外として、5分の1、4分の3、5分の4以上がありますが、このテキストに記載している事項を暗記しましょう。

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