開発許可制度テキスト

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無秩序な市街化の防止と良好な市街地の形成を目的として、開発行為を行う場合、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けようとするのが、開発許可の制度です。

開発行為

開発許可が必要となるのは、開発行為を行おうとする場合です。開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更のことです。

特定工作物には、第1種特定工作物と第2種特定工作物があります。

第1種特定工作物とは、コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物のことです。

第2種特定工作物とは、「ゴルフコース(規模を問いません)」、「1ヘクタール以上の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設」、「1ヘクタール以上の墓園」などのことです。

【補足】

  1. 建築物の建築、特定工作物の建設を目的とするものに限ります。よって、例えば、青空駐車場にするための土地の造成工事については、開発行為に該当せず、開発許可が不要となります。

  2. 土地の区画形質の変更とは、「土地の区画の変更」・「土地の形状の変更」・「土地の性質の変更」のことをいいます。土地の区画の変更とは、道路や公園等の公共施設を新しく設置、変更、廃止したりすることにより土地の区画を変更すること、土地の形状の変更とは、切土や盛土などの造成工事のことで、土地の性質の変更とは、農地などを宅地にすることです。

開発許可

1.原則

開発行為をしようとする者は、原則、あらかじめ、都道府県知事(地方自治法の指定都市、中核市、特例市の区域内にあっては、市長)の許可を受けなければなりません。

【補足】

都市計画区域、準都市計画区域、それ以外の区域に関係なく、原則、開発許可の規定が適用されます。

2.例外

下記の場合には、開発行為に該当する行為であっても、開発許可が不要となります。

1)規模に応じて開発許可が不要となる場合

なお、市街化調整区域内において行う開発行為については、原則、規模によって、開発許可が不要となることはありません。

  • 市街化区域内で行う1,000平方メートル未満の開発行為

【補足】

  1. 三大都市圏の一定の区域においては、500平方メートル未満の開発行為を行う場合、開発許可が不要となります。
  2. なお、市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合条例で、300平方メートル以上1,000平方メートル未満の範囲内で、その規模を別に定めることができます。
  • 区域区分が定められていない都市計画区域内で行う3,000平方メートル未満の開発行為

【補足】

なお、市街化等の状況により、特に必要があると認められる場合、条例で、300平方メートル以上3,000平方メートル未満の範囲内で、その規模を別に定めることができます。

  • 準都市計画区域内で行う3,000平方メートル未満の開発行為

【補足】

なお、市街化等の状況により、特に必要があると認められる場合、条例で、300平方メートル以上3,000平方メートル未満の範囲内で、その規模を別に定めることができます。

  • 都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内で行う1ヘクタール未満の開発行為

2)上記1)の規模以外で、許可が不要となる場合

  • 市街化区域以外の区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する特定の建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの

【補足】

  1. 市街化区域以外の区域とは、市街化調整区域内、区域区分が定められていない都市計画区域内、準都市計画区域内、都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内のことです。
  2. 農業、林業若しくは漁業の用に供する特定の建築物とは、畜舎、蚕室、温室等その他これらに類する農産物、林産物又は水産物の生産又は集荷の用に供する建築物や堆肥舎、サイロ等その他これらに類する農業、林業又は漁業の生産資材の貯蔵又は保管の用に供する建築物等のことです。
  • 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
  • 都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行として行う開発行為
  • 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
  • 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

【補足】

政令で定める開発行為とは、仮設建築物の建築又は土木事業その他の事業に一時的に使用するための第一種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為、車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為などのことです。

開発許可の特例

国又は都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村若しくは都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村がその組織に加わっている一部事務組合、広域連合若しくは港務局(以下、都道府県等といいます)が開発行為を行う場合、上記の規定により開発許可が不要となるものを除き、国の機関又は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもって、開発許可があったものとみなされます。

 

開発許可の申請手続

公共施設管理者の同意等

  1. 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければなりません
  2. 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者等と協議しなければなりません。
  3. 開発許可を申請しようとする者は、開発行為をしようとする土地若しくは当該開発行為に関する工事をしようとする土地の区域内の土地又はこれらの土地にある建築物等について、当該開発行為の施行又は当該開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得る必要があります。

許可申請

開発許可を受けようとする者は、下記の事項を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければなりません。この申請書には、上記「公共施設管理者の同意等」1.の同意を得たことを証する書面(同意書)、上記「公共施設管理者の同意等」2.の協議の経過を示す書面、上記「公共施設管理者の同意等」3.の権利を有する者の相当数の同意を得たことを証する書面等を添付する必要があります。

  1. 開発区域(開発区域を工区に分けたときは、開発区域及び工区)の位置、区域及び規模
  2. 開発区域内において予定される建築物又は特定工作物(以下、予定建築物等といいます)の用途
  3. 開発行為に関する設計
  4. 工事施行者(開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者のことです)

【補足】

開発区域の面積が1ヘクタール以上の開発行為に関する設計図書 (図面及び仕様書)は、一定の資格者が作成しなければなりません。

開発許可の基準

都道府県知事は、開発許可の申請があった場合において、申請に係る開発行為が、都市計画法33条に規定されている基準全てに適合しており、かつ、その申請の手続が都市計画法に違反していないと認めるときは、開発許可をする必要があります。

なお、市街化調整区域に係る開発行為(主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除きます)については、都市計画法33条の基準に該当するだけでなく、それに加え、都市計画法34条に規定されている基準のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはなりません。

【補足】

市街化調整区域以外の場合には、33条の基準のみで、市街化調整区域の場合には、33条の基準+34条の基準となります。

33条の基準

  • 申請に係る開発区域内の土地について用途地域等(用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、流通業務地区等)が定められている場合、予定建築物等の用途が、用途地域等に適合していること

【補足】

主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為については、この基準は、適用されます

  • 公共用空地(道路・公園・広場等)が適当に配置され、かつ、開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計が定められていること

【補足】

主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為については、この基準は、適用されません。つまり、この基準に適合しなくても、他の基準を満たせば、開発許可を受けることができるということです。

  • 排水路などの排水施設が下水を有効に排出するとともに、その排出により、開発区域及び周辺区域に溢水が生じないような構造及び能力で適当に配置されていること

【補足】

主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為については、この基準は、適用されます

  • 水道等の給水施設が、開発区域について想定される需要に支障を来さないような構造及び能力で適当に配置されていること

【補足】

主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為については、この基準は、適用されません

  • 申請に係る開発区域内の土地について地区計画等が定められているときは、予定建築物等の用途又は開発行為の設計が、当該地区計画等に定められた内容に即して定められていること
  • 開発行為の目的に照らし、開発区域内の利便の増進と開発区域及び周辺地域の環境の保全とが図られるような公共施設・公益施設及び予定建築物の用途の配分が定められていること
  • 地盤の沈下、崖崩れ等の災害を防止するため、開発区域内の土地について、地盤の改良、擁壁又は排水施設の設置その他安全上必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること
  • 原則、開発区域内に、災害危険区域、地すべり防止区域、土砂災害特別警戒区域等の開発行為を行うのに適当でない区域内の土地を含まないこと

【補足】

主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為その他一定の開発行為については、この基準は、適用されません

  • 原則、1ヘクタール以上の開発行為にあっては、開発区域における植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること
  • 1ヘクタール以上の開発行為にあっては、騒音、振動等による環境の悪化の防止上必要な緑地帯その他の緩衝帯が配置されるように設計が定められていること
  • 40ヘクタール以上の開発行為にあっては、当該開発行為が道路、鉄道等による輸送の便等からみて支障がないと認められること
  • 申請者に開発行為を行うために必要な資力及び信用があること

【補足】

主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為その他一定の開発行為については、この基準は、適用されません。

  • 工事施行者に当該開発行為に関する工事を完成するために必要な能力があること

【補足】

主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為その他一定の開発行為については、この基準は、適用されません

  • 当該開発行為をしようとする土地若しくは当該開発行為に関する工事をしようとする土地の区域内の土地又はこれらの土地にある建築物その他の工作物につき当該開発行為の施行又は当該開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること

34条の基準

  • 開発区域の周辺の地域における居住者の利用に供する公益上必要な建築物又は日常生活に必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場等の建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
  • 市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
  • 農業、林業、漁業の用に供する建築物(開発許可が不要なもの以外のもの)の建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為
  • 都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

許可、不許可の処分等

  1. 都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければなりません。なお、この処分をするには、文書をもって、その申請者に通知しなければなりません。
  2. 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができます。

    なお、建築物の敷地、構造及び設備に関する制限が定められた土地の区域内においては、建築物は、これらの制限に違反して建築してはなりません。ただし、都道府県知事が、当該区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可したときは、建築することができます。

【補足】

用途地域の定められていない土地の区域についての規定なので、少なくとも(必ず)用途地域を定めなければならない市街化区域については、適用されません

開発登録簿

  1. 都道府県知事は、開発登録簿(以下、登録簿といいます。)を調製し、保管しなければなりません。
  2. 都道府県知事は、開発許可をしたときは、当該許可に係る土地について、開発許可の年月日、予定建築物等(用途地域等の区域内の建築物及び第一種特定工作物を除く。)の用途、公共施設の種類、位置及び区域等を登録簿に登録しなければなりません。
  3. 都道府県知事は、登録簿を常に公衆の閲覧に供するように保管し、かつ、請求があったときは、その写しを交付しなければなりません。

開発行為の変更許可等

開発許可を受けた者は、開発許可の申請書に記載した事項(上記「許可申請のa~d」の事項)の変更をしようとする場合においては、都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、変更の結果、変更の許可に係る開発行為が、開発許可が不要となる開発行為に該当するとき、又は軽微な変更をしようとするときは、許可は不要となります

【補足】

  1. 開発許可を受けた者は、開発許可の申請書に記載した事項を変更しようとする場合、都道府県知事の変更のための許可を受ける必要があります。ただし、変更後において、その開発行為が、開発許可を受ける必要のない開発行為に該当した場合や工事着手予定年月日の変更などの軽微な変更の場合には、都道府県知事の許可は不要となります。
  2. 軽微な変更の場合には、都道府県知事の許可は不要ですが、開発許可を受けた者が、軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません

開発行為の廃止

開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません

【補足】

開発行為に関する工事を途中でやめる場合、都道府県知事の許可を受ける必要はありません。

開発許可に基づく地位の承継

  1. 開発許可を受けた者の相続人その他の一般承継人は、被承継人が有していた当該許可に基づく地位を承継することになります。
  2. 開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権その他当該開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、当該開発許可を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができます。

【補足】

一般承継人の承継の場合、都道府県知事の承認は不要ですが、特定承継人の承継の場合、都道府県知事の承認が必要となります。

工事完了の検査等

開発行為に関する工事完了の届出

開発許可を受けた者は、開発区域の全部について当該開発行為に関する工事(当該開発行為に関する工事のうち公共施設に関する部分については、当該公共施設に関する工事)を完了したときは、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません

【補足】

開発行為に関する工事が完了した場合、完了した旨を都道府県知事に届け出る必要があります。

開発行為に関する工事完了の検査、公告

都道府県知事は、上記の「開発行為に関する工事完了の届出」の規定による届出があったときは、遅滞なく、当該工事が開発許可の内容に適合しているかどうかについて検査し、その検査の結果、当該工事が当該開発許可の内容に適合していると認めたときは、検査済証を当該開発許可を受けた者に交付しなければなりません。

そして、都道府県知事は、検査済証を交付したときは、遅滞なく、当該工事が完了した旨を公告しなければなりません

【補足】

工事が完了した旨の届出を受けた都道府県知事は、その工事が開発許可の内容に適合しているか否かの検査をし、適合していた場合、検査済証を交付し、工事が完了した旨を公告する必要があります。

建築等の制限

開発許可を受けた土地における工事が完了した旨の公告前の建築制限

開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはなりません

ただし、下記の場合には、この制限を受けません。

  1. 開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき
  2. 都道府県知事が支障がないと認めたとき
  3. 開発区域内の土地の所有者等で開発行為に同意をしていない者が、その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき

【補足】

上記の規定は、開発許可を受けた区域内の工事完了公告前についての規定です。

開発許可を受けた土地における工事が完了した旨の公告後の建築制限

何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、工事完了の公告があった後は、原則、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築したり、その用途を変更したりして、予定建築物以外の建築物としてはなりません。

ただし、下記の場合には、この制限を受けません。

  1. 都道府県知事が許可をしたとき。なお、国が行う行為については、当該国の機関と都道府県知事との協議が成立することにより、許可があったものとみなします。
  2. 建築物及び一定の第一種特定工作物にあっては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているとき

【補足】

上記の規定は、開発許可を受けた区域内の工事完了公告後についての規定です。

開発許可を受けた土地以外の土地における建築制限

何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物(都市計画法29条1項2号もしくは3号に規定する建築物を除きます。)を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはなりません。

また、建築物を改築し、又はその用途を変更して、都市計画法29条1項2号もしくは3号に規定する建築物以外の建築物としてはなりません。

ただし、下記に掲げるものについては、許可を受ける必要はありません。

  1. 都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
  2. 非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
  3. 仮設建築物の新築
  4. 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

【補足】

  1. 原則、都道府県知事の許可を受けない限り、建築物を新築、第一種特定工作物を新設してはなりません。また、原則、建築物を改築したり、用途を変更することもできません。
  2. 都市計画法29条1項2号もしくは3号に規定する建築物については、都道府県知事の許可を受けることなく、新築したり、改築したり、用途を変更することもできます。都市計画法29条1項2号もしくは3号に規定する建築物とは、「農業、林業、漁業の用に供する一定の建築物、これらの業務を営む者の住宅」・「図書館、公民館等の公益上必要な建築物」のことです。

公共施設の管理、公共施設の用に供される土地の帰属

公共施設の管理

開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、その公共施設(道路、公園等)は、工事を完了した旨の公告の日の翌日において、その公共施設の存在する市町村の管理に属します。

ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は開発行為等により設置される公共施設を管理することとなる者等との協議により、管理者について別段の定めをしたときは、それらの者の管理に属します。

【補足】

原則、公共施設の存在する市町村の管理に属します。ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるときや協議により別段の定めをしたときには、これらの者の管理に属します。

公共施設の用に供される土地の帰属

  • 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により設置された公共施設の用に供する土地は、原則、工事を完了した旨の公告の日の翌日において、その公共施設を管理すべき者に帰属します。

【補足】

原則、公共施設の用に供する土地は、公共施設の管理者に帰属します。よって、他の法律に基づく管理者が別にあるとき等以外については、市町村に帰属することになります。

  • 開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、従前の公共施設に代えて、新たな公共施設が設置されることとなる場合においては、従前の公共施設の用に供していた土地で国又は地方公共団体が所有するものは、工事を完了した旨の公告の日の翌日において、当該開発許可を受けた者に帰属し、これに代わるものとして設置された新たな公共施設の用に供する土地は、その日において、それぞれ国又は当該地方公共団体に帰属します。

【補足】

従前の公共施設用地が、開発許可を受けた者に帰属することになります。そして、新たな公共施設用地は、国又は地方公共団体に帰属することになります。

不服申立て

開発許可等の処分に不服がある者は、開発審査会に対して審査請求をすることができます。そして、開発審査会は、審査請求を受理した場合においては、審査請求を受理した日から2カ月以内に、裁決をしなければなりません。

不作為についての審査請求は、開発審査会に代えて、当該不作為に係る都道府県知事に対してすることもできます。

 

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