容積率の制限テキスト

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容積率とは

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことを容積率といいます。建築物の規模を制限するものです。

算式⇒建築物の延べ面積÷敷地面積=容積率

【補足】

  1. 例えば、敷地(面積150平方メートル)に建築物(1階~6階部分のそれぞれの床面積が50平方メートル)がある場合における建築物の容積率は?

    300平方メートル(50×6)÷150平方メートル=2=200%となります。

  2. 例えば、敷地(面積150平方メートル)で、容積率が200%の場合、建築物の延べ面積の最高限度額は?

    150平方メートル(敷地面積)×200%=300平方メートルとなります。

都市計画の容積率の限度(原則)

容積率の数値は、原則、都市計画で定められる容積率の数値となります。都市計画で定められる容積率は、下記の用途地域ごとの容積率の数値から指定されます。

  1. 第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の容積率

    10分の5(50%)、10分の6(60%)、10分の8(80%)、10分の10(100%)、10分の15(150%)、10分の20(200%)のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  2. 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域の容積率

    10分の10(100%)、10分の15(150%)、10分の20(200%)、10分の30(300%)、10分の40(400%)、10分の50(500%)のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  3. 商業地域の容積率

    10分の20(200%)、10分の30(300%)、10分の40(400%)、10分の50(500%)、10分の60(600%)、10分の70(700%)、10分の80(800%)、10分の90(900%)、10分の100(1,000%)、10分の110(1,100%)、10分の120(1,200%)、10分の130(1,300%)のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  4. 工業地域、工業専用地域の容積率

    10分の10(100%)、10分の15(150%)、10分の20(200%)、10分の30(300%)、10分の40(400%)のうち、いずれかを都市計画で定めます。

  5. 用途地域の指定のない区域の容積率

    10分の5(50%)、10分の8(80%)、10分の10(100%)、10分の20(200%)、10分の30(300%)、10分の40(400%)のうち、特定行政庁が、都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものです。

【補足】

前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のものです。)の幅員が12メートル以上である建築物の容積率は、上記の、都市計画の容積率を適用していきます。

前面道路の幅員が12メートル未満の場合の制限(特例)

前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のものです。)の幅員が12メートル未満である建築物の容積率は、「当該前面道路の幅員のメートルの数値に、下記1~3の区分に従い、下記1~3の数値を乗じたもの」と「都市計画の容積率(原則)」の2つを比較して、厳しい方(数値の小さい方)が、容積率となります。

  1. 第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域

    10分の4

  2. 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域

    10分の4(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては、10分の6)

  3. 上記1・2以外の用途地域、用途地域の指定のない区域

    10分の6(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては、10分の4又は10分の8のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの)

【補足】

  1. 例えば、第一種住居地域にある敷地で、前面道路の幅員が10メートル、都市計画で定められた容積率が10分の50で、特定行政庁が指定した区域でない場合の敷地の容積率の最高限度は?

    特例による容積率⇒10メートル×10分の4=10分の40

    400%と500%(都市計画の容積率)のうち、小さい方は400%なので、400%となります。

  2. 例えば、第一種住居地域にある敷地で、前面道路が幅員10メートルのものと8メートルのものがあり、都市計画で定められた容積率が10分の50で、特定行政庁が指定した区域でない場合の敷地の容積率の最高限度は?

    特例による容積率⇒10メートル(10メートルと8メートルのうち大きい方)×10分の4=10分の40

    400%と500%(都市計画の容積率)のうち、小さい方は400%なので、400%となります。

建築物の敷地が容積率の異なる地域にわたる場合

建築物の敷地が、容積率の限度が異なる2以上の地域等にわたる場合、容積率の限度は、各地域等の容積率の限度に、その敷地の当該地域等内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければなりません。

【例題1】

甲敷地は、第二種住居地域と商業地域とにわたります。甲敷地のうち、第二種住居地域にある甲敷地の面積が100平方メートルで、商業地域にある甲敷地の面積が300平方メートルで、甲敷地の全体の面積が400平方メートルです。そして、都市計画で定められた容積率については、第二種住居地域が10分の50で商業地域が10分の80と定められています。なお、当該敷地の前面道路の幅員が10メートルあります。なお、特定行政庁の指定はないものとします。この敷地の容積率の最高限度は?

【解答・手順】

  1. 最初に、それぞれの地域の容積率を上記3の方法により計算します。

    第二種住居地域⇒10メートル×10分の4=10分の40<10分の50

    よって、10分の40となります。

    商業地域⇒10メートル×10分の6=10分の60<10分の80

    よって、10分の60となります。

  2. 次に、(それぞれの地域の容積率)に、(敷地全体の面積分のその地域の面積)を乗じます。

    第二種住居地域⇒10分の40×400(敷地全体の面積)分の100(第二種住居地域にある甲敷地の面積)=40分の40となります。

    商業地域⇒10分の60×400(敷地全体の面積)分の300(商業地域にある甲敷地の面積)=40分の180となります。

  3. 最後に、上記を合算します。

    40分の40+40分の180=40分の220(550%)となります。

【例題2】

例えば、上記1の例題では、前面道路が1つしかない場合でした。例えば、前面道路が2つある場合、一方の道路(幅員8メートル)には、全体の敷地に接するが、もう一方の道路(幅員10メートル)には、商業地域にある敷地にのみ接している場合の敷地の容積率の最高限度は?

【解答・手順】

  1. 前面道路が2つ以上ある場合には、幅員が1番大きいもの使って計算していくことになります。よって、10メートルを使うことになります。第二種住居地域についても、幅員が10メートルの道路に接していなくても、10メートルを使うことになります。
  2. 敷地の容積率の最高限度は、10メートルを使って計算することになりますので、上記1の例題と同じになります。

特定道路による容積率の緩和

建築物の敷地が、特定道路(15メートル以上の道路)に接続する幅員6メートル以上12メートル未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70メートル以内の部分において接する場合、その敷地の容積率の限度を計算するときには、前面道路の幅員に一定の数値を加算します。前面道路の幅員に加算されることになるので、容積率が緩和されることになります。

【補足】

  1. 前面道路の幅員が6メートル以上12メートル未満で、敷地が、前面道路を通じて特定道路に接続し、敷地から特定道路までの延長距離が70メートル以内の場合に、前面道路の幅員に一定数値が加算されます。

  2. 一定数値=(12メートルー前面道路の幅員)×(70メートル-敷地から特定道路までの延長距離)÷70メートル

住宅の地下室に関する特例

建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ一メートル以下にあるものの住宅又は老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの(以下「老人ホーム等」という。)の用途に供する部分(政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分を除く。)の床面積については、当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1まで、延べ面積に算入しません。

【補足】

例えば、甲建築物の住宅の用途に供する部分の延べ面積が120平方メートルです。そのうち、地階部分の床面積が50平方メートルとします。この場合、40平方メートル(120平方メートル×3分の1)を限度として、延べ面積に算入されないことになります。よって、120平方メートルー40平方メートル=80平方メートルが、この建築物の延べ面積となります。

共同住宅の共用の廊下又は階段の特例

共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、共同住宅の延べ面積に算入しません。

自動車車庫等に関する特例

建築物に自動車車庫等がある場合、自動車車庫等の用途に供する部分の床面積は、その建築物の各階の床面積の合計の5分の1まで、その建築物の延べ面積に算入しません。

【補足】

例えば、甲建築物の床面積の合計が400平方メートルで、そのうち、自動車車庫の床面積100平方メートルです。この場合、80平方メートル(400平方メートル×5分の1)を限度として、延べ面積に算入されないことになります。よって、400平方メートルー80平方メートル=320平方メートルが、この建築物の延べ面積となります。

エレベーターの昇降路

エレベーターの昇降路(シャフト)部分の床面積を容積率の算定における延べ面積に算入しません。

※上記の規定は、エスカレーターや小荷物専用昇降機については、適用対象外です。

特定行政庁が許可したことによる容積率の緩和

下記のいずれかに該当する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、その許可の範囲内において、容積率の制限が緩和される。

  1. 同一敷地内の建築物の機械室その他これに類する部分の床面積の合計の建築物の延べ面積に対する割合が著しく大きい場合におけるその敷地内の建築物
  2. その敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物

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また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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