所得税テキスト

所得税は、個人の所得に対して課税されることになる税金です。なお、所得税のうち、譲渡所得を中心に見ていきます。

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所得税の課税主体(誰が課税していくのか)

所得税の課税主体は、国です。すなわち、所得税は、国税となります。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、資産を譲渡したことによる所得のことです。その所得に対して所得税が課税されます。所得税のほかに、住民税も課税されることになります。

1.資産とは

譲渡所得の対象となる資産は、土地、借地権、建物等です。

2.譲渡とは

譲渡とは、売買の他、交換、競売、財産分与等、有償であるか、無償であるかは関係なく、所有権等を移転させる一切の行為のことです。

【補足】

  1. 法人に対して譲渡所得の基因となる資産を贈与した場合や法人に対して通常売買される価額(時価)の2分の1未満の価額によって譲渡された場合には、時価で譲渡があったものとみなされます。
  2. 個人に対して、譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で譲渡し、その譲渡により生じた損失の金額については、譲渡所得の金額の計算上、なかったものとみなされます
  3. 建物等の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の5に相当する金額を超える場合には、譲渡所得として課税されます。なお、10分の5に相当する金額以下である場合には、不動産所得として課税されることになります。 

3.譲渡所得に含まれないもの

事業所得者が、棚卸資産を譲渡したことによる所得は、譲渡所得には該当せず、事業所得となります。

棚卸資産とは、事業所得を生ずべき事業に係る商品、製品、半製品、仕掛品、原材料その他の資産(有価証券及び山林を除きます。)で棚卸しをすべきものとして一定のものをいいます。

 

譲渡所得の計算

譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得(数値がマイナスになると、損失が生じます)

譲渡所得×税率=所得税

譲渡収入金額

譲渡収入金額は、売買代金等の金額となります。

 

取得費、譲渡費用

1.取得費

取得費とは、譲渡することになる土地の購入代金に購入手数料、不動産取得税、購入後の設備費、改良費を加算したものです。

なお、建物の取得費用については、購入代金等の金額から減価償却費相当額を控除した金額となります。

【補足】

取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5%とすることができます。

2.譲渡費用

譲渡費用とは、譲渡するために、仲介手数料等、直接、要した費用です。

 

税率

譲渡所得は、所有期間に応じて、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

土地建物を譲渡した場合、長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年を超えるものの所得のことです。土地建物を譲渡した場合、短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年以下のものの所得のことです。

なお、長期譲渡所得の税率と短期譲渡所得の税率は異なります。

【補足】

  1. 所有期間とは、個人がその譲渡をした土地等又は建物等をその取得(建設を含みます)をした日の翌日から引き続き所有していた期間のことをいいます。相続や贈与の場合には、相続や贈与があった日からの所有期間ではなく、被相続人や贈与者の取得日を基準として、短期か長期かを区別していきます。
  2. 土地建物以外の資産の譲渡、例えば、機械の譲渡をした場合、譲渡していく機械の取得日から譲渡する日までの所有期間が、5年以下のものが短期となり、5年超のものが長期となります。

1.長期譲渡所得の税率

所得税の税率は、15%、住民税の税率は、5%となります。
なお、復興特別所得税も課され、復興特別所得税額は、(長期譲渡所得×15%)に2.1%を乗じます。

2.短期譲渡所得の税率

所得税の税率は、30%となり、住民税の税率は、9%となります。
なお、復興特別所得税も課され、復興特別所得税額は、(短期譲渡所得×30%)に2.1%を乗じます。

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得(短期も長期も含みます)から、最高3,000万円を控除することができます。この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。つまり、居住用財産を譲渡していることです。
  2. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。
  3. 居住用財産を譲渡した年において、譲渡した居住用財産について、収用等の5,000万円特別控除の規定の適用を受けていないこと
  4. 居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、この特例の適用を受けていないこと。また、居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除

被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合、当該家屋又は土地の譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合。

相続した家屋の要件

  1. 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたもの。
  2. 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住者がいなかったものであること。
  3. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること。
  4. 相続時から譲渡時までの間に、事業、貸付、居住の用に供されていたことがないこと。

譲渡する際の要件

  1. 譲渡価額が1億円以下。
  2. 家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。)、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産を譲渡して、その特定の居住用財産の代わりに、新たな居住用財産を買い換えた場合、譲渡資産の譲渡収入金額が、買換資産の取得価額以下のときには、譲渡した年において課税されなくなり、買い換えた居住用財産を譲渡した年まで、課税が繰り延べられることになります。

それに対し、譲渡資産の譲渡収入金額が、買換資産の取得価額を超えるときには、超える部分について、譲渡所得として、課税されていくことになります。なお、この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

譲渡資産の要件

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
  2. 譲渡対価の額が、1億円以下であること。
  3. 家屋と敷地の両方が、譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること
  4. 譲渡資産について、譲渡した人による居住期間が10年以上であること。
  5. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。

買換資産の要件

  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年、譲渡した年、譲渡した年の翌年に買換資産を取得していること。
  2. 譲渡をした年の前年、譲渡した年に買換資産を取得した場合には、譲渡をした年の翌年12月31日までに、買換資産に居住すること。なお、譲渡した年の翌年に買換資産を取得した場合には、取得をした年の翌年12月31日までに、買換資産に居住すること。
  3. 買換資産である家屋の床面積のうち、居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上であり、敷地の面積が、500平方メートル以下であること。
  4. 買換資産である家屋が、建築後使用されたことのある耐火建築物及び耐火建築物以外の建築物の場合には、築25年以内であること又は新耐震基準に適合していること。
    上記の経過年数等要件を満たさない家屋であっても、その取得期限までに改修等を行うことにより経過年数等要件に適合することとなったときには、経過年数等要件を満たす家屋を取得したものとします。

上記以外の要件

居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、この特例の適用を受けていないこと。

また、居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の3,000万円特別控除」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

 

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

一定の居住用財産を譲渡し、新たに、一定の居住用財産を取得した場合、居住用財産を譲渡したことにより譲渡損失が生じたときに、その譲渡損失を他の所得(給与所得等)から控除(損益通算といいます)することができます。

なお、他の所得から控除しても控除しきれない損失があるときには、譲渡の年の翌年以降の3年間の所得から控除(繰越控除といいます)することができるようになります。

なお、この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

譲渡資産の要件

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
  2. 譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること
  3. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。

買換資産の要件

  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年、譲渡した年、譲渡した年の翌年に買換資産を取得していること。
  2. 買換資産を取得した日の属する年の翌年12月31日までの間に、居住の用に供すること又は供する見込みであること。
  3. 買換資産である家屋の床面積のうち、居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上であること。
  4. 取得をした日の属する年の12月31日、繰越控除の適用を受けようとする年の12月31日において、買換資産について償還期間10年以上の住宅ローン残高があること

上記以外の要件

居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

【補足】

  1. 譲渡資産である土地の面積が500平方メートルを超えている場合、500平方メートル以下の部分の譲渡損失の金額について、繰越控除の規定を適用していきます。

  2. 繰越控除の適用を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円を超える場合には、繰越控除の適用を受けることができません。なお、損益通算の適用を受けようとする年においては、所得制限はありません

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

一定の居住用財産を譲渡したことにより一定の譲渡損失が生じたときに、その譲渡損失を他の所得(給与所得等)から控除(損益通算といいます)することができます。

なお、他の所得から控除しても控除しきれない損失があるときには、譲渡の年の翌年以降の3年間の所得から控除(繰越控除といいます)することができるようになります。

なお、この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

この特例は、上記「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と異なり、買換資産の購入が必要となるわけではありません。

譲渡資産の要件

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。
  2. 譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること
  3. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。
  4. 譲渡資産を譲渡する契約を締結した日の前日において、譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること

上記以外の要件

居住用財産を譲渡した年の前年、前々年において、「特定の居住用財産の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「居住用財産の買換え等の損益通算及び繰越控除の特例」、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

【補足】

  1. 譲渡資産を譲渡する契約を締結した日の前日において、住宅ローンの残高から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額が、損益通算できる限度額となります。

  2. 繰越控除の適用を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円を超える場合には、その年に限り、繰越控除の適用を受けることができません。なお、損益通算の適用を受けようとする年においては、所得制限はありません

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

一定の居住用財産を譲渡した場合に、税率が軽減されることになります。なお、この特例の規定を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

  1. 「現に自己の居住の用に供している家屋」を譲渡していることか「家屋とともに敷地」を譲渡することか、「以前に居住の用に供していた家屋を居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡していること。つまり、居住用財産を譲渡していることです。
  2. 配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者等に居住用財産を譲渡していないこと。
  3. 家屋と敷地の両方が、譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること
  4. 譲渡した年の前年、前々年において、この特例の適用を受けていないこと

【補足】

  1. この特例を受ける場合においても、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の規定を適用することができます
    この特例と収用等の5,000万円特別控除の特例とは、併用できます
    この特例と居住用財産の買換えの特例とは、併用できません
    この特例と収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例とは、併用できません

  2. この特例の適用を受けるときの税率は、譲渡所得金額(3,000万円特別控除後の金額です)のうち6,000万円以下の部分については、所得税は、10%、住民税は、4%となります。また、6,000万円を超える部分については、所得税は、15%、住民税は、5%となります。なお、復興特別所得税を考慮する場合の税率は、それぞれの所得税の税率(10%、15%)に2.1%を乗じた率を合算したものです。

収用交換等の場合の5,000万円特別控除

収用交換等により土地建物(固定資産であること。棚卸資産でないということです。)を譲渡した場合、譲渡所得から最高5,000万円を控除することができます。

ただし、公共事業施行者から最初に買取り等の申出があった日から6カ月を経過した日までに土地建物を譲渡しなかった場合等には、この特例の適用を受けることができません。

【補足】

  1. この特例の適用を受けるためには、公共事業施行者から最初に買取り等の申出を受けた者が、原則、土地建物を譲渡する必要があります。

  2. 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ければ、この特例の適用を受けることができません

  3. 複数の不動産を譲渡したことにつき、ある年に、2種類以上の特別控除の適用を受ける場合における特別控除の合計額は、年間の譲渡所得の全体を通じて、5,000万円が限度となります。

収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例

収用等により土地建物(固定資産であること。棚卸資産でないということです。)を譲渡し、譲渡したことによる対価補償金等の額で代替資産を取得した場合、代替資産の取得価額が、対価補償金等の額以上のときには、譲渡した年において、譲渡がなかったものとされ、所得税の課税が繰り延べられることになります。

これに対して、対価補償金等の額が、代替資産の取得価額より多いときには、多い部分について、所得税が課税されることになります。

【補足】

  1. 原則、譲渡資産と代替資産が、同種である必要があります。例えば、譲渡資産が土地であれば、代替資産も土地ということです。

  2. 原則、譲渡資産の譲渡があった日から2年以内に代替資産を取得する必要があります。

優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例

譲渡した年の1月1日現在、所有期間が5年を超える土地等を、優良住宅地の造成等のために譲渡した場合、譲渡所得金額のうち、2,000万円以下の部分の所得税率は、10%で、住民税率は、4%となり、税率が軽減されることになります。

譲渡所得金額のうち、2,000万円を超える部分の所得税率は、原則の税率となり、所得税率15%で、住民税率は、5%となります。

【補足】

  1. 優良住宅地の造成等のための譲渡とは、「国、地方公共団体等に対する土地等の譲渡」、「収用交換等による土地等の譲渡」等のことです。

  2. 復興特別所得税を考慮する場合の税率は、それぞれの所得税の税率(10%、15%)に、所得税の税率(10%、15%)に2.1%を乗じた率を合算したものです。

  3. この特例と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「収用交換等の場合の5,000万円特別控除」、「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」等とは、併用できません。

住宅ローン控除

個人が、住宅ローン等を利用して住宅を新築したり、取得したり、増改築する場合には、一定の要件を満たせば、一定金額を所得税額から控除することができます。

これを、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)といいます。

住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除の適用を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

  1. 住宅の新築、取得、増改築等をした日から6カ月以内に居住の用に供し、住宅ローン控除を受けようとする各年の12月31日まで引き続いて居住していること。
  2. 住宅ローン控除の適用を受けようとする個人の、控除を受けようとする年の合計所得金額が、3,000万円以下であること
  3. 新築・取得をした住宅、増改築等後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が、専ら居住の用に供するものであること。また、補助金等の額を控除した増改築等の工事費用の額が100万円超であり、その額の2分の1以上が居住用部分の工事費用であること。
  4. 中古住宅の場合、当該中古住宅が、耐火建築物以外の建築物のときには築20年以内、耐火建築物については、築25年以内又は新耐震基準に適合していること。
  5. 10年以上にわたって分割して返済していく、住宅新築等のための借入金があること。
  6. 居住の用に供した年、その年の前年、前々年、翌年、翌々年の5年間に、「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」等の適用を受けていないこと。

【補足】

  1. 住宅ローン控除の適用を受けていた個人が、勤務先からの転勤の命令に従う転勤等の事由により、当該住宅に引き続き居住することができなくなった場合、上記1の要件に満たさなくなり、住宅ローン控除の適用を受けることができないはずです。

    しかし、その転勤が解消されて再入居した場合、平成15年4月1日以降の勤務先からの転勤の命令に従う転勤等によりその住宅に当該個人の居住の用に供しなくなった等の一定の要件を満たせば、再び住宅ローン控除の適用を受けることができます。

  2. 住宅の新築、取得、増改築等をした日から6カ月以内に居住の用に供した個人が、その年の12月31日まで、勤務先からの転勤の命令に従う転勤等の事由により、当該住宅に引き続き居住することができなくなった場合、上記1の要件に満たさなくなり、住宅ローン控除の適用を受けることができないはずです。

    しかし、その転勤が解消されて再入居した場合、平成21年1月1日以降の転勤等によりその住宅に当該個人の居住の用に供しなくなった等の一定の要件を満たせば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

  3. 上記の5の借入金は、金融機関等からの借入金であり、親族や友人からの個人的借入金ではありません。

  4. 住宅ローン控除と「収用交換等の場合の5,000万円特別控除」、「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは、併用できます。

住宅ローン控除額

毎年の住宅借入金等の年末残高の1%の金額(控除額)を10年間にわたって、所得税額から控除されることになります。平成26年4月1日から平成31年6月30日までに居住した場合における住宅借入金等年末残高の限度額は、4,000万円となり、最高控除額は、40万円(4,000万円×1%)となります。

ただし、消費税8%が課されない住宅については、住宅借入金等年末残高の限度額は、2,000万円となり、最高控除額は、20万円(2,000万円×1%)となります。

バリアフリー改修工事をした場合

特定個人が、一定のバリアフリー改修工事をした場合、一定の要件を満たせば、一定金額を所得税額から控除することができます。

特定個人とは、「50歳以上の者」、「介護保険法に規定する要介護認定者、要支援認定者」、「65歳以上の者や要介護認定者、要支援認定者と同居している親族」のいずれかの人のことです。

 

適用要件

この特例の適用を受けるための主な要件は、下記のとおりです。

  1. 一定の浴室、便所の改良等バリアフリー改修工事を含む増改築等を行うこと。
  2. 補助金等の額を控除したバリアフリー改修工事の費用の額が、50万円を超えていること(26年4月1日以後に居住する場合)。
  3. 増改築等を行った日から6カ月以内に居住し、この特例の適用を受けようとする各年の12月31日まで引き続いて居住していること。
  4. 増改築等後の住宅の床面積が50平方メートル以上であること。
  5. この特例の適用を受けようとする個人の、控除を受けようとする年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
  6. 5年以上にわたって分割して返済していく、増改築等のための借入金があること、又は、死亡時一括償還の借入金であること。
  7. 居住の用に供した年、その年の前年、前々年、翌年、翌々年の5年間に、「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」等の適用を受けていないこと。

控除額

5年間にわたって、所得税額から控除されることになります。

 

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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