不動産鑑定評価基準テキスト

不動産鑑定評価準とは、不動産鑑定士が、不動産の評価をするにあたって基準としていくものです。

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不動産の種別及び類型

不動産の鑑定評価を行う場合、不動産の地域性、有効的利用、権利関係の態様等に応じた分析をする必要があり、そのため、不動産の種類ごとに分析を行う必要があります。なお、不動産の種類には、不動産の種別及び類型の2つの面があります。

不動産の種別

不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類のことであり、下記のものがあります。

  1. 地域の種別

    地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられます。

  2. 土地の種別

    土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分のことであり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに、地域の種別の細分に応じて細分されることになります。宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分されます。

    よって、例えば、宅地地域に所在する畑である土地の場合、現況農地だからといって、農地に該当するのではなく、宅地に該当することとなります。

     

不動産の類型

不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類のことです。宅地の類型は、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられます。

 

価格形成要因

不動産の価格を形成する要因(以下、価格形成要因といいます)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因のことをいい、価格形成要因は、一般的要因、地域要因、個別的要因に分けられます。

不動産の価格というのは、多数の要因によって形成されるものですが、要因そのものも、時間とともに常に変動する傾向も持っています。

したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に及ぼす影響を判定することが必要となってきます。

一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因のことをいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別されます。

 

地域要因

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因のことをいいます。

 

個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因のことをいいます。

 

最有効使用の原則

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(以下、最有効使用といいます。)を前提として把握される価格を標準として形成されます。

これを最有効使用の原則といいます。

この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものです。

価格時点の確定

不動産の鑑定評価を行うにあたって、不動産の価格判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点といいます。

また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとして、その期間の期首となります。

また、価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として、現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)、将来の場合(将来時点)に分けられます。

不動産の鑑定評価によって求める価格

不動産の鑑定評価によって求める価格は、原則、正常価格ですが、一定の場合には、限定価格、特定価格、特殊価格を求める場合があります。

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことをいいます。

なお、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、下記の条件を満たす市場のことです。

  1. 市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること
  2. 取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと
  3. 対象不動産が相当の期間市場に公開されていること

限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格のことをいいます。

すなわち、限定された市場での価格のことであり、限定価格を求める場合を例示すると下記のとおりです。

  1. 借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
  2. 隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
  3. 経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいいます。

なお、特定価格を求める場合を例示すると下記のとおりです。

  1. 証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
  2. 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
  3. 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

特殊価格

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいいます。

なお、特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合です。

 

不動産の鑑定評価によって求める賃料

不動産の鑑定評価によって求める賃料は、原則、正常賃料又は継続賃料ですが、一定の場合には、限定賃料を求める場合があります。

正常賃料

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)のことをいいます。

 

継続賃料

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料のことをいいます。

 

限定賃料

限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)のことをいいます。

なお、限定賃料を求める場合を例示すると下記のとおりです。

  1. 隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
  2. 経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合

地域分析及び個別分析

地域分析

鑑定評価をしていく不動産(対象不動産)が、どのような地域に属するか、その地域にはどのような特性があるのか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析、判定することを地域分析といいます。

地域分析の際、特に重要な地域は、用途的観点から区分される用途的地域、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏です。

  1. 近隣地域

    近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動等、人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域のことです。

  2. 類似地域

    類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域のことです。

  3. 同一需給圏

    同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域のことです。

    一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものです。

    また、近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合があります。

個別分析

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。

よって、不動産の鑑定評価の際に、対象不動産の最有効使用を判定する必要があります。

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定していくことです。

 

不動産の価格を求める手法

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、このほかこれら3手法の考え方を活用した開発法等の手法があります。

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければなりません。この場合、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切です。

原価法

  1. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法のことです(この手法による試算価格を積算価格といいます。)。
  2. 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができます。

【補足】

  1. 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額のことをいいます。再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価といいます。)を再調達原価とみなします。

  2. 減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることです。減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられます。減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つの方法があり、これらを併用します

 

取引事例比較法

  1. 取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法のことです(この手法による試算価格を比準価格といいます。)。
  2. 近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合、取引事例比較法が有効となります。
  3. 取引事例比較法には、多数の取引事例を収集することが必要となります。取引事例は、原則、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、下記の要件の全部を備えなければなりません。

①取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること

②時点修正をすることが可能なものであること

③地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること

【補足】

  1. 取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときに、適切な補正を行っていくことを事情補正といいます。

  2. 取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときに、当該事例の価格を価格時点の価格に修正していくことを時点修正といいます。

 

収益還元法

  1. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法のことです(この手法による試算価格を収益価格といいます。)。
  2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合、特に有効となります。

    また、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産でも、賃貸を想定することにより適用されるものです。

    なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、収益還元法が活用されるべきです。

  3. 収益還元法による収益価格を求める方法は、下記の方法があります。

1) 直接還元法

直接還元法とは、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法のことです。

2)DCF法

DCF法とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法のことです。

【補足】

純収益とは、不動産に帰属する適正な収益のことです。なお、純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用を控除して求めます。

 

不動産の賃料を求める手法

賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して、原則、実質賃料を求めることで、一定の場合には、実質賃料とともに、その一部である支払賃料を求めることができます。

実質賃料

実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず賃貸人等に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものです。

 

支払賃料

支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約の際に、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものです。

 

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