景表法テキスト

2018年度宅建士試験の合格点は何点か?

受験生の方が気になるところです。宅建士合格広場では、合格点が何点か!を予想しております。

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当表示や過大の景品類の提供について、規制していくことにより、一般消費者の利益を保護することを目的とした法律が、不当景品類及び不当表示防止法、すなわち、景品表示法(略して景表法)といい、景表法を根拠に設定される、各業界ごとの具体的なルールが、公正競争規約といいます。

景品類に関する事項

不当景品類及び不当表示防止法

内閣総理大臣は、不当な顧客の誘引を防止し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を確保するため必要があると認めるときは、景品類の価額の最高額若しくは総額、種類若しくは提供の方法その他景品類の提供に関する事項を制限し、又は景品類の提供を禁止することができます。

【補足】

  1. 景品類とは、顧客を誘引するための手段として、事業者が取引に付随して相手方に提供する物品、金銭その他の経済上の利益であって、内閣総理大臣が指定するもののことです。
  2. 内閣総理大臣は、上記に違反する行為があるときは、当該事業者に対し、その行為の差止め若しくはその行為が再び行われることを防止するために必要な事項又はこれらの実施に関連する公示その他必要な事項を命じることができます。なお、その命令は、当該違反行為が既になくなっている場合においても、「当該違反行為をした事業者」、「当該違反行為をした事業者が法人である場合において、当該法人が合併により消滅したときにおける合併後存続し、又は合併により設立された法人」、「当該違反行為をした事業者から当該違反行為に係る事業の全部又は一部を譲り受けた事業者」等に対し、することができます。
  3. 課徴金制度の導入

    課徴金対象行為(優良誤認表示、有利誤認表示)をした事業者に対し、原則、課徴金が課せられます。

    ※課徴金の金額は、課徴金対象行為をした期間(最長3年)における課徴金対象行為に係る商品・役務の政令で定める方法により算定した売上額の3%です。

    ※課徴金の金額が、150万円未満の場合、課徴金を賦課しません。

    ※課徴金対象行為をした事業者が相当の注意を怠った者でないと認められるときは、課徴金を賦課しません。

公正競争規約(景品規約)

事業者は、一般消費者に対し、次に掲げる範囲を超えて景品類を提供してはなりません。

  1. 懸賞により提供する景品類にあっては、取引価額の20倍又は10万円のいずれか低い価額の範囲。ただし、この場合において提供できる景品類の総額は、当該懸賞に係る取引予定総額の100分の2以内とします。
  2. 懸賞によらないで提供する景品類にあっては、取引価額の10分の1又は100万円のいずれか低い価額の範囲。

【補足】

  1. 景品類に該当するものとして、「物品及び土地、建物その他の工作物」、「金銭、金券、預金証書、当せん金附証票及び公社債、株券、商品券その他の有価証券」、「きょう応(映画、演劇、スポーツ、旅行その他の催物等への招待又は優待を含みます。)」等があります。
  2. 正常な商慣習に照らして値引き又はアフターサービスと認められる経済上の利益及び正常な商慣習に照らして不動産若しくは不動産の取引に附属すると認められる経済上の利益については、景品類に該当しないことになります。

表示に関する事項

不当景品類及び不当表示防止法

事業者は、自己の供給する商品又は役務の取引(不動産に関する取引を含みます。)について、下記のいずれかに該当する表示をしてはなりません。

  • 商品又は役務の品質、規格その他の内容について、一般消費者に対し、実際のものよりも著しく優良であると示し、又は事実に相違して当該事業者と同種若しくは類似の商品若しくは役務を供給している他の事業者に係るものよりも著しく優良であると示す表示であって、不当に顧客を誘引し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれがあると認められるもの。
  • 商品又は役務の価格その他の取引条件について、実際のもの又は当該事業者と同種若しくは類似の商品若しくは役務を供給している他の事業者に係るものよりも取引の相手方に著しく有利であると一般消費者に誤認される表示であって、不当に顧客を誘引し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれがあると認められるもの。
  • 上記に掲げるもののほか、商品又は役務の取引に関する事項について一般消費者に誤認されるおそれがある表示であって、不当に顧客を誘引し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択を阻害するおそれがあると認めて内閣総理大臣が指定するもの。

公正競争規約(景品規約)

1)広告会社等の責務

事業者から広告制作の依頼を受けた広告会社等は、不動産広告の社会性にかんがみ、深くその社会的な責任を認識し、この規約の趣旨にのっとり、一般消費者の適正な選択に資する広告を制作するよう努めなければなりません。

2)広告表示の開始時期の制限

事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、宅建業法第33条に規定する許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する広告表示をしてはなりません。

【補足】

建築条件付土地取引に関する広告表示中に表示される当該土地に建築すべき建物に関する表示や自由設計型マンション企画に関する表示については、一定の要件を満たせば、上記の規定は適用しません。

3)必要な表示事項

事業者は、新聞・雑誌広告、インターネット広告、新聞折込チラシ等により物件の表示をするときは、物件の種別ごとに、「広告主に関する事項」、「物件の所在地、規模、形質その他の内容に関する事項」、「物件の価格その他の取引条件に関する事項」、「物件の交通その他の利便及び環境に関する事項」ついて、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示しなければなりません。

【補足】

予告広告、副次的表示、シリーズ広告等については、上記事項の一部を省略することができるという特例があります。

4)特定事項の明示義務

  • 市街化調整区域に所在する土地については、原則、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示しなければなりません。ただし、新聞・雑誌広告における文字の大きさについては、この限りでない。
  • 建築基準法第42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と明示しなければなりません。ただし、同法第43条第1項ただし書の許可を受けることができることとなる場合において、その旨を表示するときは、この限りでない。
  • 建築基準法第40条の規定に基づく地方公共団体の条例により附加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と明示しなければなりません。
  • 路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときには、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示しなければなりません。
  • 建築基準法第42条第2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地については、その旨を表示する必要があり、セットバックを要する部分の面積がおおむね10%以上である場合は、併せてその面積を明示しなければなりません。
  • 土地取引において、当該土地上に古家、廃屋等が存在するときには、その旨を明示しなければなりません。
  • 土地の全部又は一部が高圧電線路下にあるときは、その旨及びそのおおむねの面積を表示しなければなりません。この場合において、建物その他の工作物の建築が禁止されているときは、併せてその旨を明示しなければなりません。
  • 傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30%以上を占める場合(マンション及び別荘地等を除きます。)は、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければなりません。ただし、傾斜地の割合が30%以上を占めているかどうかに関係なく、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除きます。)は、その旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければなりません。
  • 土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地及び区画の地盤面が2段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地については、その旨を明示しなければなりません。
  • 道路法第18条第1項の規定により道路区域が決定され、又は都市計画法第20条第1項の告示が行われた都市計画道路等の区域に係る土地については、その旨を明示しなければなりません。
  • 建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示しなければなりません。
  • 国土利用計画法による許可又は事前届出を必要とする場合は、その旨を明示して表示しなければなりません。

5)表示基準等

①交通の利便性

  • 公共交通機関は、現に利用できるものを表示し、特定の時期にのみ利用できるものは、その利用できる時期を明示して表示しなければなりません。ただし、新設の路線については、現に利用できるものと併せて表示する場合に限り、路線の新設に係る国土交通大臣の許可処分又はバス会社等との間に成立している協定の内容を明示して表示することができます。
  • 新設予定の鉄道、都市モノレールの駅若しくは路面電車の停留場又はバスの停留所は、当該路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができます。

②各種施設までの距離又は所要時間

  • 道路距離又は所要時間を表示するときは、原則、起点及び着点を明示して表示します。
  • 徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示します。この場合において、1分未満の端数が生じたときは、1分として算出します。

③面積

  • 面積は、メートル法により表示します。この場合において1平方メートル未満の数値は、切り捨てて表示することができます。
  • 土地の面積は、水平投影面積を表示します。
  • 建物の面積(マンションにあっては、専有面積)は、延べ面積を表示し、これに車庫、地下室等の面積を含むときは、その旨及びその面積を表示します。ただし、中古マンションについては、建物登記簿に記載された面積を表示することができます。
  • 住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合においては、畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル(各室の壁心面積を畳数で除した数値)以上の広さがあるという意味で用います。

④写真・絵図

宅地又は建物の写真は、取引するものの写真を用いて表示します。ただし、取引しようとする建物が未完成である等その建物の写真を用いることができない事情がある場合においては、下記に掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができます。この場合、当該写真が他の建物のものである旨を写真に接する位置に明示していきます。

宅地又は建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしてはいけません。

  • 取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真。この場合において、門塀、植栽、庭等が異なる場合には、その旨を明示します。
  • 建物の内部写真であって、写真に写される部分の規模、形質等が同一のもの。

⑤生活関連施設

デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示します。ただし、未完成である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができます。

⑥価格・賃料

  • 土地の価格については、1区画当たりの価格を表示します。ただし、1区画当たりの土地面積を明らかにし、これを基礎として算出する場合に限り、1平方メートル当たりの価格で表示することができます。ただし、すべての区画の価格を表示することが困難であるときは、分譲宅地の価格については、1区画当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する販売区画数を表示することができる。この場合において、販売区画数が10未満であるときは、最多価格帯の表示を省略することができます。
  • 住宅(マンションにあっては、住戸)の価格については、1戸当たりの価格を表示しなければならない。ただし、すべての住戸の価格を示すことが困難であるときは、新築分譲住宅及び新築分譲マンションの価格については、1戸当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する住宅又は住戸の戸数を表示することができる。この場合において、販売戸数が10戸未満であるときは、最多価格帯の表示を省略することができる。
  • 賃貸される住宅(マンション又はアパートにあっては、住戸)の賃料については、1カ月当たりの賃料を表示します。ただし、新築賃貸マンション又は新築賃貸アパートの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合には、1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示します。
  • 管理費(マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用のことをいい、修繕積立金を含みません。)や共益費(借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用のことをいいます。)や修繕積立金については、1戸当たりの月額(予定額であるときは、その旨)を表示します。ただし、住戸により管理費、共益費、修繕積立金の額が異なる場合において、そのすべての住宅の管理費、共益費、修繕積立金を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができます。

⑦割賦販売

割賦販売については、次に掲げる事項を明示して表示します。

  • 割賦販売である旨
  • 割賦限度額
  • 利息の料率(実質年率です。)
  • 支払期間及び回数
  • 割賦販売に係る信用調査費その他の費用を必要とするときは、その旨及びその額

⑧物件の形質

  • 採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第28条の規定に適合していないため、居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示します。
  • 地目は、登記簿に記載されているものを表示します。この場合において、現況の地目と異なるときは、現況の地目を併記します。
  • 建物をリフォーム又は改築したことを表示する場合、そのリフォーム等の内容及び時期を明示します。

⑨取引態様

取引態様は、「売主」、「貸主」、「代理」又は「媒介(仲介)」の別をこれらの用語を用いて表示します。

⑩住宅ローン

住宅ローン(銀行その他の金融機関が行う物件の購入資金及びこれらの購入に付帯して必要とされる費用に係る金銭の貸借)については、下記に掲げる事項を明示して表示しなければなりません。

  • 金融機関の名称若しくは商号又は都市銀行、地方銀行、信用金庫等の種類
  • 提携ローン又は紹介ローンの別
  • 融資限度額
  • 借入金の利率及び利息を徴する方式(固定金利型、固定金利指定型、変動金利型、上限金利付変動金利型等の種別)又は返済例(借入金、返済期間、利率等の返済例に係る前提条件を併記すること。)

【補足】

住宅ローンの返済例を表示する場合において、ボーナス併用払のときは、1カ月当たりの返済額の表示に続けて、ボーナス時に加算される返済額を明示しなければなりません。

6)用語

下記の用語を用いて表示するときには、それぞれに定める意義に即して使用する必要があります。

①新築

建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいいます。

新発売

新たに造成された宅地又は新築の住宅(造成工事又は建築工事完了前のものを含みます。)について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと(一団の宅地又は建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘)をいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘のことをいます。

ダイニング・キッチン(DK)

台所と食堂の機能が1室に併存している部屋をいい、住宅(マンションにあっては、住戸。)の居室(寝室)数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するものをいいます。

リビング・ダイニング・キッチン(LDK)

居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋をいい、住宅(マンションにあっては、住戸。)の居室(寝室)数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するものをいいます。

⑤全く欠けるところがないこと又は全く手落ちがないことを意味する用語

物件の形質その他の内容又は役務の内容について、「完全」、「完ぺき」、「絶対」、「万全」等、全く欠けるところがないこと又は全く手落ちがないことを意味する用語は、合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き、使ってはいけない。

7)不当な二重価格表示の禁止

事業者は、物件の価格、賃料又は役務の対価について、原則、二重価格表示(実際に販売する価格(実売価格といいます。)にこれよりも高い価格(比較対照価格といいます。)を併記する等の方法により、実売価格に比較対照価格を付すことをいいます。)をする場合において、事実に相違する広告表示又は実際のもの若しくは競争事業者に係るものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはなりません。

8)おとり広告

事業者は、「物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示」、「物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示」、「物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示」をしてはなりません。

 

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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