権利関係過去問題【23年度宅建士試験】

2018年度宅建士試験の合格点は何点か?

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平成23年に実施された宅建士試験【権利関係】の問題及び解説です。過去問を分析し、宅建士試験の傾向を把握することが重要です。

問題1 意思表示

A所有の甲土地につき、AとBとの間で売買契約が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Bは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したところ、実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買契約を取り消すことができる。

  1. Bは、第三者であるCから甲土地がリゾート開発される地域内になるとだまされて売買契約を締結した場合、AがCによる詐欺の事実を知っていたとしても、Bは本件売買契約を詐欺を理由に取り消すことはできない。

  1. AがBにだまされたとして詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消した後、Bが甲土地をAに返還せずにDに転売してDが所有権移転登記を備えても、AはDから甲土地を取り戻すことができる。

  1. BがEに甲土地を転売した後に、AがBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合には、EがBによる強迫につき知らなかったときであっても、AはEから甲土地を取り戻すことができる。

【解答・解説】 

1.×

Bは、「将来地価が高騰すると勝手に思い込んで」と記述があるので、意思表示する前の動機についての勘違いであり、動機の錯誤について問われています。

動機の錯誤による無効を主張するためには、判例において、「相手方であるAに、動機を表示(明示的、黙示的)していることが必要である。」とされています。

Bは、将来地価が高騰すると勝手に思い込んでいるだけなので、動機(将来地価が高騰する)をAに表示していません。よって、動機の錯誤による無効を主張することができません。

本問では、「売買契約を取り消すことができる」との記述がなされており、「無効」と「取消」とは異なり、この観点からも誤りです。

2.×

Bは、第三者であるCの詐欺により、Aとの間で売買契約を締結しています。この場合、Bは、相手方であるAが詐欺の事実を知っていた場合(=Aが悪意の場合)に限り、その売買契約を取り消すことができます。

よって、本問は、誤りです。

【参 考】

相手方であるAが詐欺の事実を知らなかった場合(=Aが善意の場合)、相手方であるAを保護する必要があるので、Bは、売買契約を取り消すことができません。

3.×

売買契約を取り消した後に、第三者であるDが登場してきた場合、判例において、「契約を取り消したAと第三者であるDは、対抗関係に立つ。

よって、登記を先に備えたほうが、甲土地の所有権を主張できる。」とされています。

よって、Aは、既に登記を備えているDから甲土地を取り戻すことができないので、本問は、誤りです。

【参 考】

Aが、Bとの売買契約を取り消すことにより、「甲土地の所有権が、BからAに復帰する」ことになります。

すなわち、B→Aへ甲土地の所有権が復帰します。

それに対して、Bは、Dに甲土地を転売しているので、B→Dへ甲土地の所有権が移転します。

その結果、甲土地について、「B→AとB→D」になり、AD間は二重関係と類似した関係に立ちます。よって、登記を先に備えたほうが、勝ちです。

4.

この問題は、上記3番の問題と異なり、売買契約を取り消す前に第三者であるEが登場しています。

この場合、民法96条3項において、「強迫による意思表示の取消しは、善意の第三者に対しても対抗することができる。」と規定されています。

よって、第三者であるEがBによる強迫につき知らなかったときであっても、AはEから甲土地を取り戻すことができるので、本問は、正しいです。

【参 考】

詐欺の場合と異なり、強迫の場合、善意の第三者にも対抗できます。

例えば、強迫を理由に売買契約が取り消された後に、Bが、Aに甲土地を取り戻すことなく第三者であるEに転売した場合、上記3の問題と同様となります。すなわち、第三者の善意・悪意に関係なく、先に、登記を備えたほうが勝ちとなります。

 

正解番号:

問題2 停止条件

Aは、自己所有の甲不動産を3か月以内に、1,500万円以上で第三者に売却でき、その代金全額を受領することを停止条件として、Bとの間でB所有の乙不動産を2,000万円で購入する売買契約を締結した。条件成就に関する特段の定めはしなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 乙不動産が値上がりしたために、Aに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったBが、甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Aは停止条件が成就したものとみなしてBにAB間の売買契約の履行を求めることができる。

  1. 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時から効力が生ずるだけで、停止条件の成否が未定である間は、相続することはできない。

  1. 停止条件の成否が未定である間に、Bが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Aに対する売主としての債務を履行不能とした場合でも、停止条件が成就する前の時点の行為であれば、BはAに対し損害賠償責任を負わない。

  1. 停止条件が成就しなかった場合で、かつ、そのことにつきAの責に帰すべき事由がないときでも、AはBに対し売買契約に基づき買主としての債務不履行責任を負う。

【解答・解説】 

1.

民法130条において、「条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。」と規定されています。

本問では、「条件が成就することによって不利益を受ける当事者=乙不動産が値上がりしたために、Aに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったB」のことであり、「相手方=A」のことであり、「条件が成就したものとみなす=BにAB間の売買契約の履行を求めることができる」のことであるので、正しいです。

2.×

民法129条において、「条件の成否が未定である間における当事者の権利義務は、一般の規定に従い、処分し、相続し、若しくは保存し、又はそのために担保を供することができる。」と規定されています。

よって、本問は、停止条件付法律行為は、停止条件の成否が未定である間であっても、相続することができるのであり、誤りです。

3.×

民法128条において、「条件付法律行為の各当事者は、条件の成否が未定である間は、条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することができない。」と規定されています。

すなわち、条件の成否が未定である間でも、条件成就で利益を受ける者は、 将来、条件が成就されたときに得ることができる法律上の利益(期待権といいます)を有しており、この期待権を保護するために、相手方による期待権の侵害を禁止しています。

本問では、停止条件の成否が未定である間に、Bが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行っているので、条件が成就したとしても、Aは、乙不動産を購入できなくなります。この場合、Bが、Aの期待権を侵害したことになり、Bは、債務不履行または不法行為に基づく損害賠償責任を負うことになります。

よって、本問は、誤りです。

4.×

Aの責に帰すべき事由がないので、Aは、債務不履行責任を負いません。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題3 共有

共有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるが、5年を超えない期間内であれば、分割をしない旨の契約をすることができる。

  1. 共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は共有物の競売を命じることができる。

  1. 各共有者は、共有物の不法占拠者に対し、妨害排除の請求を単独で行うことができる。

  1. 他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて1人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。

【解答・解説】 

1.

民法256条1項において、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、5年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

2.

民法258条2項において、「共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

3.

判例において、「共有物の不法占有者に対する妨害排除請求は、共有物の保存行為に該当する」ので、各共有者は、単独で行うことができます。

よって、本問は、正しいです。

4.×

判例において、「他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて1人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができない。」とされています。

その理由として、民法249条において、「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」と規定されているからです。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題4 根抵当権

根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の2年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。

  1. 元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することはできない。

  1. 根抵当権設定者は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがないときは、一定期間が経過した後であっても、担保すべき元本の確定を請求することはできない。

  1. 根抵当権設定者は、元本の確定後であっても、その根抵当権の極度額を、減額することを請求することはできない。

【解答・解説】 

1.×

民法398条の3第1項において、「根抵当権者は、確定した元本並びに利息その他の定期金及び債務の不履行によって生じた損害の賠償の全部について、極度額を限度として、その根抵当権を行使することができる。」と規定されています。

よって、極度額の範囲内であれば、満期となった最後の2年分に限定されないので、本問は、誤りです。

2.

民法398条の7第1項において、「元本の確定前に根抵当権者から債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することができない。」と規定されています。

よって、担保すべき元本が確定するまでの間は、根抵当権には随伴性がないので、本問は、正しいです。

3.×

民法398条の19第1項において、「根抵当権設定者は、根抵当権の設定の時から3年を経過したときは、担保すべき元本の確定を請求することができる。」と規定されています。

よって、本問は、誤りです。

4.×

民法398条の21第1項において、「元本の確定後においては、根抵当権設定者は、その根抵当権の極度額を、現に存する債務の額と以後2年間に生ずべき利息その他の定期金及び債務の不履行による損害賠償の額とを加えた額に減額することを請求することができる。」と規定されています。

よって、元本の確定後、根抵当権設定者は、その根抵当権の極度額を減額請求することができるので、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題5 債権譲渡

AがBに対して1,000万円の代金債権を有しており、Aがこの代金債権をCに譲渡した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AB間の代金債権には譲渡禁止特約があり、Cがその特約の存在を知らないことにつき重大な過失がある場合には、Cはこの代金債権を取得することはできない。

  1. AがBに対して債権譲渡の通知をすれば、その譲渡通知が確定日付によるものでなくても、CはBに対して自らに弁済するように主張することができる。

  1. BがAに対して期限が到来した1,000万円の貸金債権を有していても、AがBに対して確定日付のある譲渡通知をした場合には、BはCに譲渡された代金債権の請求に対して貸金債権による相殺を主張することができない。

  1. AがBに対する代金債権をDに対しても譲渡し、Cに対する債権譲渡もDに対する債権譲渡も確定日付のある証書でBに通知した場合には、CとDの優劣は、確定日付の先後ではなく、確定日付のある通知がBに到着した日時の先後で決まる。

【解答・解説】  

1.

民法466条2項において、「譲渡禁止特約が定められている指名債権を譲渡した場合、その譲渡は無効になる。

ただし、この特約は、善意の第三者に対抗することができない。」と規定されています。

すなわち、譲渡禁止特約のことを知らなかった譲受人は、債権を取得できるということです。

また、判例において、「民法466条2項に規定されている善意の第三者とは、善意無重過失者のことをいう。」とされています。

すなわち、譲受人が、譲渡禁止特約を知らなかった(善意)としても、その知らなかったことにつき重大な過失がある(重過失)場合、譲受人は、民法466条2項に規定する善意の第三者に該当せず、債権を取得することができないということです。

よって、譲受人たるCが、特約の存在を知らないことにつき重大な過失があるので、Cはこの代金債権を取得することができず、本問は、正しいです。

2.

民法467条1項において、「指名債権の譲渡は、譲渡人が債務者に通知をし、又は債務者が承諾をしなければ、債務者に対抗することができない。」と規定されています。

すなわち、譲受人であるCが債務者であるBに対して自らに弁済するように主張するためには、譲渡人であるAが、その旨をBに通知するか、その旨をBが承諾することが必要となります。

よって、譲渡通知が確定日付によるものでなくても、CはBに対して自らに弁済するように主張することができるので、本問は、正しいです。

【参 考】

民法467条2項において、「同法467条1項の通知又は承諾は、確定日付のある証書によってしなければ、債務者以外の第三者に対抗することができない。」と規定されています。すなわち、債務者以外の第三者に対して対抗するためには、確定日付ある証書が必要になるということです。本問では、この規定に対するヒッカケ問題です。

3.×

民法468条2項において、「譲渡人が譲渡の通知をしたにとどまるときは、債務者は、その通知を受けるまでに譲渡人に対して生じた事由をもって譲受人に対抗することができる。」と規定されています。

本問では、債務者であるBは、債権譲渡の通知を受けるまでに、譲渡人であるAに対して、相殺を主張できます。そして、Aが譲渡の通知をしたにとどまるときにおいては、Bは、譲受人であるCに対しても相殺を主張することができます。

よって、本問は、誤りです。

4.

債権の二重譲渡が行われ、ともに確定日付のある証書による通知又は承諾がされた場合の優劣については、判例において、「確定日付の先後ではなく、通知の到達の日時又は承諾の日時の先後によって決する。」とされています。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題6 相殺

Aは自己所有の甲建物をBに賃貸し賃料債権を有している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aの債権者Cが、AのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、Bは、その差し押さえ前に取得していたAに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、その弁済期の先後にかかわらず、相殺適状になった段階で相殺し、Cに対抗することができる。

  1. 甲建物の抵当権者Dが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、Bは、Dの抵当権設定登記の後に取得したAに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、相殺適状になった段階で相殺し、Dに対抗することができる。

  1. 甲建物の抵当権者Eが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、その後に賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとしても、Bは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Eに対抗することはできない。

  1. AがBに対する賃料債権をFに適法に譲渡し、その旨をBに通知したときは、通知時点以前にBがAに対する債権を有しており相殺適状になっていたとしても、Bは、通知後はその債権と譲渡にかかる賃料債務を相殺することはできない。

【解答・解説】 

1.

判例において、「債権が差し押えられた場合において、差押前に第三債務者(B)が債務者(A)に対して反対債権を有していたときは、債権及び被差押債権(Cが差し押さえた賃料債権)の弁済期の前後を問わず、相殺適状に達していれば、第三債務者は、差押後においても、反対債権を自働債権として、被差押債権と相殺することができる。」とされています。

本問では、Bは、差押前にAに対する債権を取得しており、その弁済期の先後にかかわらず、相殺適状になった段階で、Bは、その債権をもって、差し押さえにかかる賃料債務と相殺できるので、本問は、正しいです。

2.×

判例において、「抵当権者(D)が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた後、抵当不動産の賃借人(B)は、抵当権設定登記の後に取得した賃貸人(A)に対する債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって、抵当権者に対抗することができない。」とされています。

よって、本問は、誤りです。

3.×

判例において、「敷金が授受された賃貸借契約にかかる賃料債権について、抵当権者が物上代位権を行使して、その賃料債権を差し押さえ場合においても、その賃料が未払いのまま当該賃貸借契約が終了して、目的物が明け渡されたときは、その未払賃料債権は、敷金の充当によりその限度で消滅する。」とされています。

よって、Bは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Eに対抗することができるので、本問は、誤りです。

4.×

判例において、「債権譲渡の通知を受ける前に、債務者(B)が、譲渡人(A)に対して反対債権を取得していたときは、被譲渡債権(AがFに譲渡した債権)及び反対債権の弁済期の前後を問わず、両者の弁済期が到来すれば、債務者は、譲受人(F)に対し、その反対債権を自動債権として被譲渡債権と相殺できる。」とされています。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題7 賃貸借、転貸借契約

Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

  1. Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。

  1. Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

  1. Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

【解答・解説】 

1.

民法613条1項において、「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。」と規定されています。

すなわち、B(賃借人)がA(賃貸人)に対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、C(転借人)に対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができるので、本問は、正しいです。

【参 考】

例えば、Bは、賃料として5万円をAに支払う必要があり、Cは、転借料として10万円をBに支払う必要がある場合、Aは、Cに対して5万円の限度で、賃料を自分に直接支払うよう請求することができます。すなわち、転借料の方が、賃料より高い場合、Aは、Cに対して、賃料分を限度として請求できます。

例えば、Bは、賃料として5万円をAに支払う必要があり、Cは、転借料として3万円をBに支払う必要がある場合、Aは、Cに対して3万円の限度で、賃料を自分に直接支払うよう請求することができます。すなわち、賃料の方が、転借料より高い場合、Aは、Cに対して、転借料分を限度として請求できます。

2.

民法312条2項、同法314条において、「不動産賃貸の先取特権は、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

3.

判例において、「賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない。」とされています。

すなわち、AB間の賃貸借契約を合意解除したとしても、原則、転借人であるCに対して、建物の明渡請求をすることができません。

よって、本問は、正しいです。

4.×

判例において、「賃借人(B)の債務不履行を理由に賃貸借契約が解除された場合、転貸借契約も終了する。なお、原則、賃貸人が転借人に目的物の返還を請求した時に転貸借契約が終了する。」とされています。

なお、賃貸人であるAは、契約の解除にあたり、Bに催告する必要はあるが、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与える必要もありません。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題8 債権の発生

AがBに対して金銭の支払いを求める場合における次の記述のうち、AのBに対する債権が契約に基づいて発生するものはどれか。

  1. 青信号で横断歩道を歩いていたAが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。運転者はBに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。Aが治療費として病院に支払った50万円の支払いをBに対して求める場合。

  1. Aは、B所有の甲不動産の売却について、売買契約が締結されるに至った場合には売買代金の2%の報酬の支払いを受けるとして、Bから買主のあっせんの依頼を受けた。Aがあっせんした買主Cとの間で1,000万円の売買契約が成立したのでAがBに対して報酬として20万円の支払いを求める場合。

  1. Bは、B所有の乙不動産をAに売却し、代金1,000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Bは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにAに求めた。これに対し、AがBに対して、1,000万円(代金相当額)の返還を求める場合。

  1. BはDに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたAが、Bから頼まれたわけではないが、Bに代わってDに対して借金の返済を行った。Bの意思に反する弁済ではないとして、AがDに支払った200万円につき、AがBに対して支払いを求める場合。

【解答・解説】 

1.×

Bの被用者である運転者の不法行為により、Aは、Bに対して、使用者責任を追求できます。

すなわち、Aは、Bに対して損害賠償請求権(債権)を有することになります。

この損害賠償請求権は、不法行為に基づいて発生するものであり、契約に基づいて発生するのではありません。

2.

Aは、BからB所有の甲不動産の買主のあっせんの依頼を受け、承諾している。

すなわち、媒介契約が成立しています。

そして、Aがあっせんした買主Cとの間で売買契約が成立したので、Aは、Bに対して報酬請求権(債権)を有することになります。

よって、報酬請求権は、媒介契約に基づいて発生することになります。

3.×

錯誤を理由に売買契約が無効になっているので、Aは、Bに対して乙不動産を返還し、登記を戻す必要があり、Bは、Aに対して代金を返還する必要があります。

すなわち、AもBも互いに不当利得として返還する必要があります。

Aは、Bに対して代金1,000万円の返還請求できる権利(不当利得返還請求権)を有することになります。この不当利得返還請求権(債権)は、契約の無効により発生する債権であるため、契約に基づいて発生するのではありません。

4.×

債務者であるBから依頼を受けていないAが、Dに対して弁済しています。

このような行為は、事務管理に該当することになります。

よって、Aは、Bに対して支出した費用の償還を請求できます。この費用償還請求権は、そもそも、Bから依頼を受けていないAが弁済したことにより発生する債権であるので、契約に基づいて発生するのではありません。

 

正解番号:

問題9 判決文問題

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

(判決文)
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

  1. 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。

  1. 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。

  1. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。

  1. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

【解答・解説】 

この判決文は、「買主から工事施工者等に対する建替え費用相当額の損害賠償請求において、買主がその建物に居住していたという利益(居住利益)を損害額から控除することはできない。」と言っています。

1.誤っているとはいえない。

「損害賠償請求することができる」のがこの判決文の大前提で、そして、「居住利益を損害額から控除できない」のが、この判決文です。

2.誤っているとはいえない。

契約解除については、判決文で述べられておらず、判決文のみを根拠に、正しいのか、誤っているのかを見ていくことができません。

しかし、本問は、「民法の規定及び判決文によれば」と記述されています。

よって、民法を根拠に、正しいのか、誤っているのかを見ていきます。

民法570条1項において、「売買の目的物に隠れた瑕疵があり、それにより契約の目的を達することができないときは、買主は、契約を解除することができる。」と規定されています。

3.明らかに誤っています。

本問では、「買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。」との記述であり、判決文の結論と全く逆のことを言っています。

4.誤っているとはいえない。

本問では、「買主の居住利益が損害額から控除されることはない。」との記述であり、判決文の結論と全く同じことを言っています。

 

正解番号:

問題10 相続

AがBから事業のために、1,000万円を借り入れている場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. AとBが婚姻した場合、AのBに対する借入金債務は混同により消滅する。

  1. AがCと養子縁組をした場合、CはAのBに対する借入金債務についてAと連帯してその責任を負う。

  1. Aが死亡し、相続人であるDとEにおいて、Aの唯一の資産である不動産をDが相続する旨の遺産分割協議が成立した場合、相続債務につき特に定めがなくても、Bに対する借入金返済債務のすべてをDが相続することになる。

  1. Aが死亡し、唯一の相続人であるFが相続の単純承認をすると、FがBに対する借入金債務の存在を知らなかったとしても、Fは当該借入金債務を相続する。

【解答・解説】 

1.×

民法520条1項において、「債権及び債務が同一人に帰属したときは、その債権は、混同により消滅する。」と規定されています。

すなわち、債務者、債権者間で相続が生じたりして、債権と債務が同一人に帰属した場合、原則、債権(債務)が消滅します。本問は、婚姻したからといって、同一人に債権と債務が帰属するのではないので、誤りです。

2.×

AがCと養子縁組をしたからといって、CはAのBに対する借入金債務についてAと連帯してその責任を負う必要はありません。

よって、本問は、誤りです。

3.×

判例において、「金銭債務のような可分債務は、 法律上当然に分割され、 各相続人がその相続分に応じてこれを承継する。」とされています。

よって、相続債務につき特に定めがない場合には、Bに対する借入金返済債務を、相続分に応じてDとEが相続することになるので、本問は、誤りです。

 4.

民法920条において、「相続人は、単純承認をしたときは、無限に被相続人の権利義務を承継する。」と規定されています。

よって、Fは、借入金債務の存在を知らなかったとしても、借入金返済債務を相続することになるので、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題11 借地借家法

借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 建物の用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。

  1. 賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

  1. 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

  1. 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

【解答・解説】 

1.

借地借家法17条1項において、「建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

2.

借地借家法18条1項において、「契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

3.×

借地借家法19条1項において、「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。」と規定されています。

よって、本問は、「その第三者の申立てにより」の記述が誤りです。

4.

借地借家法20条1項において、「第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題12 借地借家法

Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。

  1. AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。

  1. 法令によって甲建物を2年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる2年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。

  1. AB間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を定めた場合には、Bが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Bは賃貸借契約を中途解約することはできない。

【解答・解説】 

1.

借地借家法37条において、「造作買取請求権は、強行規定ではなく、任意規定である。」と規定されています。

よって、造作買取請求権を排除する旨の特約も有効になるので、本問は、正しいです。

2.×

借地借家法38条4項において、「定期建物賃貸借で、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。」と規定されています。

また、借地借家法38条6項において、「同法38条4項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」と規定されています。

よって、本問では、「期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。」旨の記述が誤りです。

3.

借地借家法39条において、「法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。

なお、この特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

4.

一時使用目的の賃貸借契約については、借地借家法の適用がありません。

すなわち、民法の規定が適用されることになります。

民法618条において、「賃貸借契約の期間を定めた場合であっても、賃貸借契約を中途解約できる旨の特約を定めなければ、賃貸借契約を中途解約できない。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題13 区分所有法

建物の区分所有者等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

  1. 規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。

  1. 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。

  1. 法又は規約により集会において決議すべきとされた事項であっても、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。

【解答・解説】 

1.

区分所有法33条2項において、「規約を保管する者(管理者等)は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

2.

区分所有法14条1項、3項において、「規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

3.×

区分所有法30条2項において、「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。」と規定されています。

「区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて」と規定されているということは、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約でも定めることが可能であるということです。

よって、本問では、「区分所有者全員の規約に定めることができない。」旨の記述が誤りです。

4.

区分所有法45条2項において、「区分所有法又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。」と規定されています。

よって、「区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる」ことになるので、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題14 不動産登記法

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記は、することができない。

  1. 権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。

  1. 受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。

  1. 仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

【解答・解説】 

1.

不動産登記法41条5号において、「所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記は、することができない。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

2.

不動産登記法66条において、「権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

3.

不動産登記法99条において、「受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。」と規定されています。

よって、本問は、正しいです。

4.×

権利に関する登記の申請は、原則、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

しかし、不動産登記法110条において、「仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請することができる。仮登記の登記名義人の承諾がある場合における当該仮登記の登記上の利害関係人も、同様とする。」と規定されています。

よって、単独申請が可能なので、本問は、誤りです。

 

正解番号:

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