賃貸借契約テキスト

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賃貸借契約とは

賃貸借契約とは、貸主がある物を借主に使用収益させて、借主がこれに対してその賃料を支払う契約のことです。賃貸借契約は、当事者間の合意だけで成立する諾成契約であり、双務契約です。

例えば、Aが、自己所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結した場合、Aは、賃貸人といい、Bは、賃借人といい、Bは、賃料を支払う義務があり、Aに対する債権(賃借権)を有することになります。

以下から賃貸借契約について、民法上の規定について見ていきますが、借地借家法については、別途、借地権のテキスト、借家権のテキストで見ていきます。

 賃貸借の対抗力

不動産の賃貸借は、登記をすることによって、その後、その不動産について物権(所有権など)を取得した者に対して対抗することができます。

ただ、賃貸人は、特約がない限り、登記に協力する義務がないため、必ずしも、登記ができるわけではありません。

【補足】

賃借人は、賃貸人に対して、賃借権を有することになります。賃借権は、債権なので、賃貸人に対してのみ主張することができるものです。

例えば、Aが、自己所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結し、その後、Aが、その建物をCに売却し、Cがその建物の所有者となった場合、Bは、Aに対して賃借権を有しますが、Cに対しての賃借権を有しているわけではありません。

よって、Bは、Cから「出て行ってくれ」と言われたら、出て行く必要があります。

そこで、Bは、賃借権を登記することができ、登記をした場合、Cに対しても、賃借権を主張することができるようになります。

賃貸人の義務

修繕義務

賃貸借契約を締結した賃貸人は、賃借人に対して、賃貸物を使用収益させる義務があります。その、義務を果たすことにより、賃借人から賃料をもらえるわけです。

したがって、賃貸人は、特約がない限り、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負うことになります。

また、賃貸人は、賃貸物の所有者ですので、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする権利も有することになります。

したがって、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができません

このように、賃貸人による賃貸物の保存に必要な行為であっても、その行為が、賃借人の意思に反しており、その行為によって、賃借人が賃貸借契約を締結した目的を達成することができない場合、賃借人は、催告をすることなく、賃貸人との賃貸借契約を解除することができます。

【補足】

例えば、Aは、自己所有のアパートをBに賃貸していた。アパートの屋根に穴が開いており、雨が降ると部屋の中にまで雨が入ってくる場合、Aは、Bから賃料をもらい、使用収益させる義務があるので、特約がない限り、修繕する義務を負うことになります。

また、Aは、賃貸人であると同時にアパートの所有者でもあります。雨が部屋に入ってくるのをほっといたら、木が腐ってきて、アパートの価値も下がってくる可能性もあります。

そこで、Aは、アパートの所有者としての権利として、修繕することも可能です。ただし、その修繕行為が、Bの意思に反し、その修繕行為により、Bが、そのアパートを借りた目的を達成することができない場合、Bは、Aに対して、無催告で賃貸借契約を解除することができます。

費用を償還する義務

  1. 賃借人は、賃借物について、賃貸人が負担すべき修繕費などの必要費を支出したときは、賃貸人に対して、直ちにその償還を請求することができ、賃貸人は、その費用を負担しなければなりません。
  2. 賃借人が賃借物について、賃借物の価値を増加させるための費用(有益費)を支出した場合、賃借人は、賃貸借契約終了時にその価格の増加が現存する場合に限り、一定額を賃貸人に対して償還を請求することができます。

    一定額とは、賃借人が有益費のために支出した金額と賃貸借契約終了時における価格増加額のうち、賃貸人が選択した方のことです。要するに、安い方です。

    また、裁判所は、賃貸人の請求により、有益費の償還について相当の期限を許与することができます。期限を許与された場合、賃借人は、有益費の償還請求権をもって、留置権を行使することができません

【補足】

  1. 例えば、Aは、自己所有のアパートをBに賃貸していた。アパートの屋根に穴が開いており、雨が降ると部屋の中にまで雨が入ってくる場合、Aは、特約がない限り、修繕する義務を負うことになります。

    しかし、急を要するBが、自らお金を出して、修繕をした場合、Bは、Aに対して、直ちに、修繕のために支出したお金を「返してくれ」と請求することができます。

    Aが、Bの請求に応じず、お金を償還しない場合、Bは、その費用償還請求権と賃料とを相殺することも可能です。なお、特約により、賃貸人が修繕する義務を負う必要がない場合、賃借人は、賃貸人に対して、「支出したお金を返してくれ」と請求することができない場合も生じてきます。

  2. 有益費とは、壁紙の張替えなど、賃借物の価値を増加させるためにかかった費用です。有益費の償還請求は、賃貸借契約終了時にすることができ、賃借人が有益費のために支出した金額と賃貸借契約終了時における価格が増加した額のうち、賃貸人にとって有利なもの(安い方)を償還していきます。なお、あらかじめ、有益費償還請求権を放棄する旨の特約も、一応、有効とされています。

賃貸人の担保責任

有償契約である賃貸借契約は、売主の担保責任の規定が準用されることになり、賃貸人は、売買契約の売主と同様の担保責任を負うことになります

 

賃借人の義務

賃料支払義務

賃貸借契約は、有償契約ですので、賃借人は、賃貸人に対して賃料を支払う義務を負います。建物及び宅地についての賃料は、原則、毎月末(後払い)に支払う必要があります。ただし、特約があれば、その特約で定めた日に支払うことになります。

 

善管注意義務

賃借人は、賃借物を善良な管理者の注意をもって保管する義務を負います。借り物なので、当然に、適当に保管することはダメということです。

 

原状回復義務

賃借人は、賃貸借契約の終了に基づき、賃借人の故意、過失などによる通常使用を超えるような使用による損耗や毀損を復旧させる必要があります。これを、原状回復義務といいます。

ただし、賃借物の通常使用に基づく損耗(家具を設置した跡など)、年月が経過することによる劣化の修繕費用については、原則、賃借人が負担すべき原状回復の範囲に含まれません。

このような損耗についても、賃借人が修繕費用を負担することになる通常損耗などの範囲が賃貸借契約書に具体的に明記され、賃借人自身が、修繕費要用を負担することを明確に理解しているなどの一定の要件を満たす特約により、賃借人は、原状回復義務を負う可能性はあります。

したがって、この場合には、敷金から修繕費用を控除することができます。

 

賃借物が滅失した場合

賃借物の一部が、不可抗力などの賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができます

なお、残存する部分のみでは、賃借人が賃借をした目的を達成することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができます

また、賃貸人と賃借人の双方に責任がない事由により、賃借物の全部が滅失し、賃借物を使用できない場合、賃貸借契約は、終了することになります。

 

賃貸借の存続期間・更新

賃貸借の存続期間

賃貸借の存続期間は、20年を超えることができません。契約で20年より長い期間を定めたときであっても、賃貸借の存続期間は、20年となります。

 

賃貸借の存続期間の更新

  1. 賃貸借の存続期間は、更新することができますが、更新後の存続期間も20年を越えることができません。
  2. 賃貸借の期間が満了した後も継続して、賃借人が、賃借物を使用収益していたことに対して、賃貸人が、そのことを知りながら異議(正当事由は不要)を述べないときは、前の賃貸借と同一条件(存続期間については除かれ、存続期間の定めのない賃貸借になります)で更に賃貸借をしたものと推定されることになります。

賃貸権の譲渡・賃借物の転貸

賃貸権の譲渡・賃借物の転貸とは

例えば、A所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結しているとします。Bが、Aに対して有する賃借権をCに譲渡することを賃借権の譲渡といいます。

Bは、賃借権を譲渡すると、賃借人としての地位がなくなり、Cが、新たに、Aに対して賃借権を有することになり、賃借人となります。

Bが、Aから賃借している建物をCに貸すことを賃借物の転貸といいます。

賃借物を転貸することにより、Bは、賃借人としての地位と賃借物をCに貸しているので転貸人としての地位を有することになります。なお、この場合の、Cのことを転借人といいます。

 

賃貸権の譲渡・賃借物の転貸をするためには

例えば、A所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結しているとします。賃借権の譲渡や賃借物の転貸をするには、賃貸人(A)の承諾が必要となります。

Aは、BとCのどちらに対してでも、承諾すればいいことになっています。ただし、賃貸人が承諾をした場合、賃貸人は、一方的な事情によって、その承諾を撤回することができません。

 

賃貸人の承諾なしの賃貸権の譲渡・賃借物の転貸

上記でも記載しましたが、賃借権の譲渡や賃借物の転貸をするためには、賃貸人の承諾が必要です。では、賃貸人の承諾を得ることなく、すなわち、無断で賃借権の譲渡や賃借物の転貸をした場合には、どうなるのでしょうか。この場合、原則的な取扱いと例外的な取扱いとに分かれます。

 

原則的な取扱い

賃貸人は、原則、催告をすることなく、賃借人との賃貸借契約を解除することができます。

ただし、賃借人が、賃借権の譲渡や賃借物の転貸をする契約を譲受人、転借人と締結した時点では、賃貸人は、賃借人との賃貸借契約を解除することができません。

転借人が、賃借物の使用収益を開始した時点からとなります。

 

例外的な取扱い

無断譲渡や無断転貸が背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合、賃貸人は、賃借人との賃貸借契約を解除することができません。

「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」とは、賃貸人と賃借人との間の信頼関係を裏切ったとはいえない事情のことです。

例えば、賃借人と譲受人や転借人が親族であるなどの特殊な関係にあり、営利性がない場合などのときには、背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合として、賃貸人は、賃借人との賃貸借契約を解除することができません。

【補足】

  1. 賃貸借契約は、賃貸人が、建物を賃借人に貸して、賃借人が使用収益し、その対価として、賃料をもらいます。これが、継続していくことになります。継続していく上で、賃貸人と賃借人との間で、信頼関係があることが前提となっており、その信頼関係を元に賃貸借契約が成り立っていることになります。よって、信頼している賃借人が、勝手に、貸している建物を他人に使わせたりした場合、賃貸人から見ると「どうして、無断で使わせるのか」と思い、その時点で、賃借人に対する信頼関係が損なわれます。そこで、原則、賃貸人は、賃借人との賃貸借契約を解除することができます。

  2. 例えば、賃貸人であるAは、賃借人であるBに建物を貸しました。その建物で、BとBの子供であるCが一緒に住んでいたとします。Bは、病気がちで、Cに面倒をみてもらうために、Aに無断で、賃借権をCに譲渡した場合、Bからすれば、賃借権を譲渡することにより利益を得ようと考えていません。このような場合、Aから見れば、Bの無断譲渡により、信頼関係が損なわれたという事情には該当しません。よって、Aは、Bとの賃貸借契約を解除することができません。

  3. 無断転貸があった場合、賃貸人は、賃借人との賃貸借契約を解除せずに、直接、転借人に対して、建物の明渡請求をすることができます。ただし、その無断転貸が、背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合、賃貸人は、転借人に対して、建物の明渡請求をすることができません。なお、建物の明渡請求を受け、建物を使用収益できない転借人は、賃貸人に対して、明渡請求以後の賃料の全部又は一部の支払いを拒むことができます。

賃貸人の承諾を得た賃貸権の譲渡・賃借物の転貸後の効果

1.賃借権の譲渡の場合

例えば、Aが自己所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結した。その後、Aの承諾を得て、Bが、賃借権をCに譲渡した場合、新たに、A・C間の賃貸借契約が成立することになります。

 

2.賃借物の転貸の場合

例えば、Aが自己所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結した。その後、Aの承諾を得て、Bが、Cとの間で転貸借契約を締結し、Cが建物を使用していた。

この場合、A・B間の賃貸借契約とB・C間の転貸借契約の2つの契約が成立することになります。

よって、Cは、に賃料を支払い、Bは、に賃料を支払うことになります。では、Aは、直接、Cに対して賃料を請求することができるのかという問題が生じますが、Aは、Cに対して賃料を請求することができます

そして、Cは、転貸借契約で定められた賃料の範囲内で、Aに対して、直接、賃料を支払う義務を負います。また、CがBに対して賃料を支払わなければならない期日前に、CがBに賃料の前払いをしたとしても、そのことをもって、Aに対抗することができません。

つまり、Cは、Bへ賃料の前払いをしたとしても、Aから賃料の請求を受ければ、その請求に応じて、Aに対して、賃料を支払わなければならないということです。

【補足】

  1. 例えば、BのAに対する賃料が10万円で、CのBに対する賃料が10万円の場合、Cは、Aに対して、10万円を支払う義務を負います。

  2. 例えば、BのAに対する賃料が10万円で、CのBに対する賃料が12万円の場合、Cは、Aに対して、10万円を支払う義務を負います。

上記で見ましたが、転借人であるCは、賃貸人であるAに対して、直接義務(賃料をAに支払う義務)を負うことになりますが、Cは、Aに対して、権利を行使することができません。よって、Cは、費用償還請求権や賃借物の修繕請求権を、賃借人であるBのみに対して行使していきます。

転貸借契約は、賃貸借契約を前提に成立するものです。簡単に言うと、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約を締結することにより、賃借人は、賃借権を有することになり、それを元に、賃借人と転借人との間で転貸借契約を締結することができるということです。

よって、賃貸借契約が終了すれば、転貸借契約も終了するという関係が成り立ちます。ただし、賃貸借契約が、賃貸人と賃借人との合意によって解除された場合には、原則、そのことを転借人に対抗することができません。

なお、賃借人の債務不履行により、賃貸人が、賃貸借契約を解除した場合、賃貸人が、転借人に目的物の返還を請求した時に、賃借人が転借人に対して負っている使用収益させる債務の履行不能により、転貸借契約が終了することになります。

【補足】

  1. 賃借人が賃料を支払わないなどの債務不履行を理由に、賃貸人が賃貸借契約を解除する場合、賃貸人は、転借人に対して、事前に通知して、賃料を賃借人に代わって支払う機会を与える必要はありません

  2. 債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、その解除は契約時点に遡ることなく、解除の時点から将来に向かって効力が生じることになります。

賃貸人たる地位の移転

例えば、Aが自己所有の宅地についてBとの間で賃貸借契約を締結した。その後、Aが、その宅地をCに売却した場合について、見ていきます。

  • 登記などの対抗要件を備えている賃借権の目的物(宅地)を賃貸人(A)が、ある人(C)に売却した場合、Cは、宅地を取得すると共に賃貸人としての地位も取得することになります。賃貸人の地位が、AからCに移転することについて、賃借人(B)の承諾は、原則、必要ありません。なお、登記などの対抗要件を備えていない賃借権の目的物(宅地)をAが、Cに売却した場合、Cは、特約がない限り、賃貸人としての地位を取得することにはなりません

【補足】

  1. 賃貸人としての地位をCが取得するかどうかは、賃借人であるBが有する賃借権に登記などの対抗要件を備えているか否かで、異なってきます。対抗要件を備えているBは、新たに賃貸人となったCから「その宅地から出て行け」と言われても、対抗することができます。よって、Cが、賃貸人の地位を取得すること自体に何の問題も生じません。

  2. 登記などの「など」とは、借地借家法上の対抗要件のことです。

  • Cは、その宅地の所有権を登記することによって、Bに対して、賃料の請求などの賃貸人としての権利を行使することができるようになります。

【補足】

Cは、その宅地の所有権の登記をすることにより、Bに対して賃料を請求することができます。

賃貸借の終了

  1. 存続期間の定めのある賃貸借契約は、その期間の満了により終了することになります。なお、その期間内であっても当事者間の合意により終了することができる場合もあります。また、賃貸借契約を更新することは可能です。
  2. 存続期間の定めのない賃貸借契約は、当事者は、いつでも、賃貸借契約の解約を申入れることができます。解約の申し入れ後、土地については1年、建物については3カ月を経過した時点で、賃貸借契約は終了することになります。
  3. 相続人がいない賃借人が死亡した場合、賃貸借契約は終了することになります。ただし、賃借人に相続人がいる場合、賃借権は相続の対象となるので、相続人が相続したときには、賃貸借契約は、そのまま有効なものとなり、終了しません。なお、相続する際に、賃貸人の承諾は、不要です。

敷金

敷金とは

敷金とは、賃借人が賃借物を明渡すまでの間に、賃借人が賃貸人に対して負担すべき債務を担保するために、賃借人が賃貸人に預けておく金銭のことです。

例えば、賃借人が賃料を支払うことができなくなった場合、賃貸人は、担保である敷金から賃料に充当します。また、賃貸借契約終了に基づき賃借人が、原状回復義務を負う場合においても、賃貸人は、担保である敷金で原状回復に要する費用に充当することができます。

なお、敷金から、これらの費用を控除して、それでもまだ、お金が残っている場合には、賃借人は、賃貸人からそのお金を返してもらえます。返してもらえるお金が確定するのは、賃借人が、賃借物を賃貸人に明渡した時点です。

【補足】

  1. 例えば、賃借人の債務不履行などにより、賃貸人が建物の賃貸借契約を解除した場合、賃貸借契約終了後、賃借物を賃貸人に明渡すまでの間に生じた賃料相当の損害金についても、敷金から控除することができます
  2. 例えば、賃借人が、賃貸人に対して賃料を支払っていないとします。この場合、その未払い賃料を敷金から控除するのですが、控除するかどうかは、賃貸人が選択することができるのであり、賃借人から「敷金から差し引いてくれ」とは言えません。
  3. 賃貸人が、賃借人から敷金を受領している場合でも、賃借人が、賃料を支払わないときは、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができます。

敷金の返還について

敷金は、賃借人が賃借物を明渡すまでの間に、賃借人が賃貸人に対して負担すべき債務を担保するために、賃借人が賃貸人に預けておく金銭のことです。

よって、賃借人が、賃貸人に対して、賃借物を明渡した後に、賃借人は、「敷金を返してくれ」と言うことができ、賃借人に返還されることになります。

よって、賃借物の返還と敷金の返還とは、特約がない限り、同時履行の関係とはなりません

【補足】

「同時履行の関係とならない」とは、例えば、建物の賃借人は、賃貸人に対して、「敷金を返してくれなかったら、建物を明渡さない」と言うことができません。

賃貸人又は賃借人が変更した場合の敷金について

賃貸借契約期間中に、賃貸人が目的物を譲渡したことなどにより、賃貸人が変更した場合、特約がない限り、旧所有者から新たに所有者となった者に敷金が承継されることになります。

敷金が承継されるので、賃借人は、新たに所有者となった者に、「敷金を返還してくれ」と言えます。

よって、元々、賃借人から敷金を受け取った旧所有者が、新所有者にその敷金を渡さなかった場合においても、新所有者は、賃借人の請求により、敷金を返還する必要があります

【補足】

例えば、建物の賃貸借契約終了後、賃借人がその建物を引き渡すまでの間に、賃貸人である旧所有者が、その建物を第三者に売却し、その第三者が新所有者となった場合、旧所有者と新所有者とに合意があるからといって、敷金が、新所有者に承継されることはありません。

賃借人が、賃貸人の承諾を得て、賃借権を第三者に譲渡して、賃借人が変更した場合、特約がない限り、敷金は、旧賃借人から新賃借人に承継されることはありません

よって、旧賃借人が、賃貸人に対して「敷金を返還してくれ」と言うことができ、賃貸人は、旧賃借人に敷金を返還する必要があります。

 

敷金返還請求権を担保に供する場合

例えば、A所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結し、Bは、敷金をAに差し入れています。お金がないBは、Cから「担保を提供したらお金を貸してあげる」と言われましたが、担保らしい資産もありません。

この場合、Bは、敷金返還請求権(債権)に質権を設定することができます。敷金返還請求権は、将来発生するか発生しないかが分からない債権ですが、質権の設定は可能です

敷金返還請求権に質権を設定し、お金を借りることができたBが、Cに対して、弁済期にお金を返済することができなかった場合で、かつ、敷金返還請求権の弁済期が到来している場合、Cは、Bに貸したお金の範囲内で、Aに対して、直接「敷金を自分に返してくれ」と請求することができます。

ただし、Cが、Aに対して質権を主張するためには、BがAに対して質権を設定したことを通知するか、又はAの承諾が必要となってきます。なお、Cが、A以外の第三者に対抗するためには、通知や承諾を確定日付のある証書で行う必要があります。

【補足】

例えば、敷金返還請求権の弁済期の方が、BがCに対してお金を支払わなければならない弁済期よりも早い場合、Cは、Aに対して、直接、そのお金を取り立てることができません。この場合、Cは、Aに対して敷金を供託するように請求することができます。

BがCに対してお金を支払わなければならない弁済期の方が、敷金返還請求権の弁済期よりも早い場合、Cは、Aに対して、直接、そのお金を取り立てることができません。

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