賃貸借契約テキスト

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民法の意思表示の勉強を終えた方は、意思表示の問題にチャレンジしてください。基本論点から出題していますので、必ず、押さえてください。

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賃貸借契約とは

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずることになります。

賃貸借は、当事者間の合意だけで成立する諾成契約であり、双務契約です。

例えば、Aが、自己所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結した場合、Aは、賃貸人といい、Bは、賃借人といい、Bは、賃料を支払う義務があり、Aに対する債権(賃借権)を有することになります。

以下から賃貸借契約について、民法上の規定について見ていきますが、借地借家法については、別途、借地権のテキスト、借家権のテキストで見ていきます。

賃貸借の対抗力

不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができます

ただ、賃貸人は、特約がない限り、登記に協力する義務がないため、必ずしも、登記ができるわけではありません。

【補足】

賃借人は、賃貸人に対して、賃借権を有することになります。賃借権は、債権なので、賃貸人に対してのみ主張することができるものです。

例えば、Aが、自己所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結し、その後、Aが、その建物をCに売却し、Cがその建物の所有者となった場合、Bは、Aに対して賃借権を有しますが、Cに対しての賃借権を有しているわけではありません。

よって、Bは、Cから「出て行ってくれ」と言われたら、出て行く必要があります。

そこで、Bは、賃借権を登記することができ、登記をした場合、Cに対しても、賃借権を主張することができるようになります。

賃貸人の義務

修繕義務

賃貸借契約を締結した賃貸人は、賃借人に対して、賃貸物を使用収益させる義務があります。その、義務を果たすことにより、賃借人から賃料をもらえるわけです。

したがって、賃貸人は、特約がない限り、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負うことになります。

また、賃貸人は、賃貸物の所有者ですので、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする権利も有することになります。

したがって、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができません

このように、賃貸人による賃貸物の保存に必要な行為であっても、その行為が、賃借人の意思に反しており、その行為によって、賃借人が賃貸借契約を締結した目的を達成することができない場合、賃借人は、催告をすることなく、賃貸人との賃貸借契約を解除することができます。

【補足】

例えば、Aは、自己所有のアパートをBに賃貸していた。アパートの屋根に穴が開いており、雨が降ると部屋の中にまで雨が入ってくる場合、Aは、Bから賃料をもらい、使用収益させる義務があるので、特約がない限り、修繕する義務を負うことになります。

また、Aは、賃貸人であると同時にアパートの所有者でもあります。雨が部屋に入ってくるのをほっといたら、木が腐ってきて、アパートの価値も下がってくる可能性もあります。

そこで、Aは、アパートの所有者としての権利として、修繕することも可能です。ただし、その修繕行為が、Bの意思に反し、その修繕行為により、Bが、そのアパートを借りた目的を達成することができない場合、Bは、Aに対して、無催告で賃貸借契約を解除することができます。

費用を償還する義務

  1. 賃借人は、賃借物について、賃貸人が負担すべき修繕費などの必要費を支出したときは、賃貸人に対して、直ちにその償還を請求することができ、賃貸人は、その費用を負担しなければなりません。
  2. 賃借人が賃借物について、賃借物の価値を増加させるための費用(有益費)を支出した場合、賃借人は、賃貸借契約終了時にその価格の増加が現存する場合に限り、一定額を賃貸人に対して償還を請求することができます。

    一定額とは、賃借人が有益費のために支出した金額と賃貸借契約終了時における価格増加額のうち、賃貸人が選択した方のことです。要するに、安い方です。

    また、裁判所は、賃貸人の請求により、有益費の償還について相当の期限を許与することができます。期限を許与された場合、賃借人は、有益費の償還請求権をもって、留置権を行使することができません

【補足】

  1. 例えば、Aは、自己所有のアパートをBに賃貸していた。アパートの屋根に穴が開いており、雨が降ると部屋の中にまで雨が入ってくる場合、Aは、特約がない限り、修繕する義務を負うことになります。

    しかし、急を要するBが、自らお金を出して、修繕をした場合、Bは、Aに対して、直ちに、修繕のために支出したお金を「返してくれ」と請求することができます。

    Aが、Bの請求に応じず、お金を償還しない場合、Bは、その費用償還請求権と賃料とを相殺することも可能です。なお、特約により、賃貸人が修繕する義務を負う必要がない場合、賃借人は、賃貸人に対して、「支出したお金を返してくれ」と請求することができない場合も生じてきます。

  2. 有益費とは、壁紙の張替えなど、賃借物の価値を増加させるためにかかった費用です。有益費の償還請求は、賃貸借契約終了時にすることができ、賃借人が有益費のために支出した金額と賃貸借契約終了時における価格が増加した額のうち、賃貸人にとって有利なもの(安い方)を償還していきます。なお、あらかじめ、有益費償還請求権を放棄する旨の特約も、一応、有効とされています。

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