宅建業の免許の要否テキスト

宅地建物取引業(宅建業)とは、宅地若しくは建物(建物の一部を含む。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為(取引)で業として行なうものをいいます。

宅地建物取引業を「宅地」・「建物」・「取引」・「業」に分けて考えていきます。そして、宅建業に該当する行為をする者は、原則、宅建業を営むための免許が必要となります。

また、宅地建物取引業者(宅建業者)とは、宅建業を営むための免許を受けて宅建業を営む者のことをいいます。

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宅地建物取引業(宅建業)

宅地とは

宅建業法の宅地とは、下記の土地のことです。

  • 用途地域外で、現に建物が建っている土地や現に建物が建っていないが将来建物を建てる予定で取引されることとなる土地については、宅地となります。

【補足】

  1. 用途地域とは、都市計画法に規定されている第一種低層住居専用地域から工業専用地域までの13種類の地域のことです。
  2. 例えば、用途地域外の建物が建っていない青空駐車場となっている土地については、将来、建物を建てる予定で取引する場合に、宅地となります。また、用途地域外において、現時点で、登記簿上の地目が「田・畑・農地等」であっても、将来、建物を建てる予定で取引する場合には、宅地となります。
  • 用途地域内の土地については、原則、宅地となります。ただし、現に道路・公園・河川・広場・水路である土地は除きます。

【補足】

  1. 用途地域内にある土地は、現時点で建物が建っていなくても、将来、建物が建てられるものと考え、宅地となります。しかし、現時点で、道路・公園・河川・広場・水路である土地については、建物が建てられないものとして考えます。よって、宅地ではありません。
  2. 用途地域内の道路の敷地と計画されている土地は、現に、道路の用に供されているわけではないので、宅地に該当することになります。

建物とは

建物については、居住用に限定されることなく、事務所などの非居住用も含まれます。なお、マンションの一室などの建物の一部も含まれます。

【補足】

共有会員制のリゾートクラブ会員権 (宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの) の売買は、建物の売買となります。

取引とは

取引とは、下記、1~3のことです。よって、例えばマンションの管理行為などについては、取引でないので、宅建業に該当しません。

1.自ら当事者となって行う宅地や建物の売買・交換

2.売買、交換、貸借の代理行為

3.売買、交換、貸借の媒介行為

【補足】

  1. 自ら当事者となって、貸借(有償の賃貸借と無償の使用貸借)を行っても、宅建業に該当しません。
    例えば、宅建業者が自らマンションを貸借する場合、宅建業に該当しません。なお、転貸の場合も、宅建業に該当しません。
  2. 代理とは、例えば、Aが自己所有の建物を売却しようと思い、Aから代理権を与えられた宅建業者が、買主Bと売買契約を締結することです。また、上記1と異なり、貸借の場合も含まれます
    例えば、Aが自己所有の建物を賃貸しようと思い、Aから代理権を与えられた宅建業者が、借主Bと賃貸借契約を締結することです。 なお、代理は、契約の効果が、A(本人)に帰属することになります。
    国や地方公共団体などから依頼を受けた代理でも、それを理由に宅建業に該当しないことにはなりません。
  3. 媒介とは、例えば、Aが自己所有の建物を売却しようと思い、媒介の依頼を受けた宅建業者が、買主Bを探してきて、AとBとの間で売買契約を締結させていくことです。また、上記1と異なり、貸借の場合も含まれます
    例えば、Aが自己所有の建物を賃貸しようと思い、媒介の依頼を受けた宅建業者が、借主Bを探してきて、AとBとの間で賃貸借契約を締結させていくことです。なお、媒介は、代理と異なり、宅建業者が、契約を締結するのではなく、Aが契約を締結します。
    国や地方公共団体などから依頼を受けた媒介でも、それを理由に宅建業に該当しないことにはなりません。

業とは

業として行うとは、「不特定多数の者を相手方」として、「反復・継続」して行うことをいいます。

【補足】

  1. 宅建業に該当するためには、「不特定多数の者を相手方」とする必要があります。例えば、自分の会社の従業員に対して、宅地を分譲する場合、自分の会社の従業員は、不特定ではなく、特定の多数の者であるので、宅建業に該当しないことになります。なお、多くの友人に宅地を売却した場合の「多くの友人」は、不特定多数の者に該当します。
    また、公益法人のみに反復継続して宅地を売却した場合には、宅建業に該当します。

  2. 例えば、用途地域内の所有地を駐車場用地3区画と園芸用地3区画に分割して、これらを別々に売却した場合、「反復・継続」の要件を満たすことになります。

  3. 例えば、Aが、宅地を一括して売却する場合、一括して売却するので、反復・継続に該当しないことになります。それに対して、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは、反復継続的な取引に該当することになります。

宅地建物取引業(宅建業)の免許の要否

【1】免許の要否の原則

宅建業に該当する行為をする者は、原則、宅建業を営むための免許が必要となります。その免許を受けないで、宅建業を営んだ場合、下記の無免許事業等・名義貸しの禁止の規定に違反することになります。

【補足】

例えば、A(個人)が、自己所有の宅地を不特定多数の者に対して、反復継続して売却した場合、Aが、宅建業に該当する行為をしているので、免許が必要となります。

【2】免許の要否の例外

下記の場合、宅建業を営むための免許は、不要となります。

1)国・地方公共団体等が、宅建業を営む場合

国・地方公共団体は、宅建業法の規定が適用されません。

【補足】

  1. 独立行政法人の都市再生機構は、とみなされ、地方住宅供給公社は、地方公共団体とみなされるので、免許は不要となります。
  2. 例えば、Aが、国や地方公共団体など宅建業法の規定が適用されない者に対してのみに、反復継続して宅地を売却する場合、Aは、免許を受ける必要があります。なぜなら、相手が宅建業法の規定が適用されない者であっても、Aが、宅建業に該当する行為をするからです。
  3. 学校法人や宗教法人が、宅建業に該当する行為をする場合、免許が必要となります。

2)信託会社や信託業務を兼営する金融機関等(銀行)が、宅建業を営む場合

信託会社や信託業務を兼営する金融機関等は、宅建業法の規定のうち、免許に関する規定が適用されません

よって、信託会社等は、免許を受けることなく、宅建業を営むことができます。

ただし、免許は不要ですが、宅建業を営むには、国土交通大臣への届出が必要となります。なお、届出をすることにより、国土交通大臣の免許を受けたものとみなされます。

【補足】

信託会社等は、宅建業法の規定のうち免許に関する規定が適用されないだけなので、宅建業法の他の規定については、適用されます。

無免許事業等・名義貸しの禁止

無免許事業等の禁止

宅建業の免許を受けない者は、原則、宅建業を営むことができません。なお、宅建業の免許を受けない者は、宅建業を営む旨の表示をし、又は宅建業を営む目的をもって、広告をしてはなりません

【補足】

上記の規定に違反した者は、罰則の適用を受けることになります。詳しくは、罰則のテキストを参照してください。

名義貸しの禁止

宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅建業を営ませてはなりません

なお、宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはなりません

【補足】

宅建業者は、免許を貸してはいけません。その免許を貸す相手は、免許を持っていない者に限定されず、免許を持っている宅建業者に対しても、貸すことはできません。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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