建築確認等テキスト

宅建士試験予想問題

 宅建士合格広場教材

直前答練購入者の皆さんへ

皆さんからお知らせ頂きました点数の集計結果(第1回:合格点、合格ボーダー)を以下のページにて掲載しています。

今後の勉強に向けて、現時点での皆さんの力を把握してください。

≫≫≫直前答練成績ページ

建築基準法とは

1.目的

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目的としています。

2.単体規定と集団規定

建築基準法の規定は、単体規定と集団規定に分かれます。

単体規定とは、個々の建築物の構造耐力上、防火上、衛生上などの観点から安全確保等のためのもので、集団規定とは、複数の建築物が存することとなる都市機能の確保や市街地環境の確保を図るためのものです。

  1. 単体規定は、都市計画区域及び準都市計画区域の内外に関係なく、建物がある限り、全国どこにおいても適用されることになります。
  2. 集団規定は、原則、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用されることになります。ただし、都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域であっても、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、必要と認めるときは、条例で、建築物又はその敷地と道路との関係、建築物の容積率、建築物の高さその他の建築物の敷地又は構造に関して必要な制限を定めることができます。

【補足】

  1. 集団規定は、原則、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用されます。しかし、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、当該区域内における土地利用の状況等を考慮し、適正かつ合理的な土地利用を図るため必要と認めるときは、上記のような制限を定めることができます。

  2. 準景観地区内においては、市町村は、必要があると認めるときは、条例で、建築物の高さ、壁面の位置その他の建築物の構造又は敷地に関して必要な制限を定めることができます。良好な景観の保全を図るため、このような制限を定めることができます。

3.建築基準法が適用されない建築物

下記の建築物には、建築基準法が適用されません。

  1. 文化財保護法の規定によって国宝、重要文化財、重要有形民俗文化財、特別史跡名勝天然記念物又は史跡名勝天然記念物として指定され、又は仮指定された建築物
  2. 既存不適格建築物

【補足】

既存不適格建築物とは、建築基準法令の規定が施行又は適用された際に、既に存在している建築物や現に工事中の建築物で、新しく施行又は適用される規定に適合しない部分を有するものです。

建築した時には、違法ではなかったが、建築基準法令の規定が施行された瞬間に、違法になるのは、おかしいという観点から、既存不適格建築物には、建築基準法の規定が適用されません。

建築確認が必要かどうか

今から建築しようとする一定の建物が建築基準法等の基準に適合しているかどうかをチェックする必要があります。これを建築確認といいます。

どのような場合に建築確認が必要となるのか

先ず最初に、建築物の種類が何かどうかを見ていき、次に、その建築物について、どの区域で何をしていくのかを見ていくことにより、建築確認が必要となるか否かを判断していくことになります。

1.建築物の種類

建築物の種類を下記の4つに区分します。

1).特殊建築物

一定の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの

【補足】

上記の特殊建築物は、例えば、劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場、病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る。)ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、学校、体育館、百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、倉庫、自動車倉庫、自動車修理工場等で、これらの用途に供する部分の床面積が100平方メートルを超えるものです。なお、事務所は、特殊建築物に該当しません。

2).木造の大規模建築物

木造の建築物で、階数が3以上、延べ面積が500平方メートル超、高さが13メートル超、軒の高さが9メートル超のいずれかに該当するもの

【補足】

軒の高さとは、地盤面から建築物の小屋組又はこれに代わる横架材を支持する壁、敷げた又は柱の上端までの高さのことです。

3).木造以外の大規模建築物

木造以外の建築物(例えば、鉄筋コンクリート造の建築物)で、階数が2以上、延べ面積が200平方メートル超のいずれかに該当するもの

4).上記以外の建築物(一般建築物)

2.何をしていくのか

建築物の「新築」、「増築・改築・移転」、「大規模修繕・大規模模様替」、「用途変更」の4つに区分していきます。

【補足】

  1. 用途変更とは、当初の使い道を変更することです。
  2. 増築の場合、増築後の規模によって、上記1の建築物の種類に区分します。
  3. 上記1・2により、・特殊建築物(延べ面積100平方メートル超)の「新築」、「増築・改築・移転」、「大規模修繕・大規模模様替」、「用途変更」・大規模建築物(木造+木造以外)の「新築」、「増築・改築・移転」、「大規模修繕・大規模模様替」、「用途変更」・一般建築物の「新築」、「増築・改築・移転」、「大規模修繕・大規模模様替」、「用途変更」となります。

3.建築確認が必要となるもの

  1. 特殊建築物(延べ面積100平方メートル超)の「新築」、「大規模修繕・大規模模様替」については、全国どこにおいても、建築確認が必要となります

    特殊建築物(延べ面積100平方メートル超)の「増築・改築・移転」については、原則、全国どこにおいても、建築確認が必要となります
    ただし、防火地域及び準防火地域以外の地域において「増築・改築・移転」をしようとする場合で、「増築・改築・移転」にかかる部分の床面積の合計が10平方メートル以内のときは、建築確認が不要となります。
    なお、防火地域及び準防火地域内においては、面積に関係なく、建築確認が必要となります。

    特殊建築物(延べ面積100平方メートル超)への「用途変更」については、原則、建築確認が必要となります
    ただし、一定の類似の用途相互間における用途変更のときには、建築確認が不要となります。
    一定の類似の用途相互間における用途変更とは、例えば、「劇場、映画館、演芸場」、「公会堂、集会場」、「ホテル、旅館」、「下宿、寄宿舎」等です。
    すなわち、劇場から映画館、映画館から演劇場、集会場から公会堂、旅館からホテル、寄宿舎から下宿への用途変更の場合には、建築確認が不要となります。

  2. 大規模建築物(大規模木造建築物及び大規模木造以外の建築物)の「新築」、「大規模修繕・大規模模様替」については、全国どこにおいても、建築確認が必要となります

    大規模建築物(大規模木造建築物及び大規模木造以外の建築物)の「増築・改築・移転」については、原則、全国どこにおいても、建築確認が必要となります
    ただし、防火地域及び準防火地域以外の地域において「増築・改築・移転」をしようとする場合で、「増築・改築・移転」にかかる部分の床面積の合計が10平方メートル以内のときは、建築確認が不要となります。
    なお、防火地域及び準防火地域内においては、面積に関係なく、建築確認が必要となります。

    大規模建築物(大規模木造建築物及び大規模木造以外の建築物)への「用途変更」については、建築確認が不要となります

  3. 一定の区域内において行なう一般建築物の「新築」については、建築確認が必要となります

    一定の区域内において行なう一般建築物の「増築・改築・移転」については、原則、建築確認が必要となります
    ただし、防火地域及び準防火地域以外の地域において「増築・改築・移転」をしようとする場合で、「増築・改築・移転」にかかる部分の床面積の合計が10平方メートル以内のときは、建築確認が不要となります。
    なお、防火地域及び準防火地域内においては、面積に関係なく、建築確認が必要となります。

    一般建築物の「大規模修繕・大規模模様替」、一般建築物への「用途変更」については、建築確認が不要となります

【補足】

一定の区域内とは、都市計画区域、準都市計画区域(いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除きます)、景観法の準景観地区(市町村長が指定する区域を除きます)内、都市計画区域及び準都市計画区域以外でも、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内のことです。

よって、全国どこにおいても、建築確認が必要となるわけではありません。

建築確認手続

  • 建築確認が必要となる場合、建築主は、工事に着手する前に、建築計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければなりません。

【補足】

  1. 都道府県や政令で指定する人口25万以上の市には、建築主事(建築確認等を行なう公務員)を置かなければなりません。なお、この市以外の市町村には、建築主事を置くことができます。
  2. 建築主事の代わりに指定確認検査機関(国土交通大臣又は都道府県知事の指定を受け、建築確認等を行なう、民間の機関)の確認を受けることもでき、指定確認検査機関の確認を受けて、確認済証の交付を受けたときは、その確認済証は、建築主事から交付された確認済証とみなされることになります。よって、指定確認検査機関の確認を受け、確認済証の交付を受けた場合、建築主事への確認申請は不要となります

  • 建築主事は、建築確認の申請書を受理した場合においては、特殊建築物(延べ面積が100平方メートル超)及び大規模建築物(木造及び木造以外)にあっては、原則、その受理した日から35日以内に、一般建築物にあっては、その受理した日から7日以内に、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかどうかを審査し、審査の結果に基づいて建築基準関係規定に適合することを確認したときは、当該申請者に確認済証を交付しなければなりません。
  • 建築主は、建築確認の申請に係る建築物の計画が特定構造計算基準又は特定増改築構造計算基準に適合するかどうかの確認審査を要するものであるときは、構造計算適合性判定(当該建築物の計画が特定構造計算基準又は特定増改築構造計算基準に適合するかどうかの判定をいう。)の申請書を提出して都道府県知事の構造計算適合性判定を受けなければなりません。ただし、一定の場合には、都道府県知事の構造計算適合性判定を受ける必要はありません。

    都道府県知事は、上記の申請書を受理した場合においては、その受理した日から14日以内に、当該申請に係る構造計算適合性判定の結果を記載した通知書を当該申請者に交付しなければなりません。

  • 建築確認を行なう建築主事又は指定確認検査機関は、当該確認に係る建築物の工事施工地又は所在地を管轄する消防長(消防本部を置かない市町村にあっては、市町村長)又は消防署長の同意を得なければ、建築確認をすることができません。

    ただし、当該確認に係る建築物が防火地域及び準防火地域以外の区域内における住宅(長屋、共同住宅などの一定の住宅を除きます)である場合においては、同意を得る必要がありません。

  • 建築主は、確認済証の交付を受けた後でなければ、建築物の建築、大規模の修繕又は大規模の模様替の工事をすることができません。

【補足】

  1. 建築とは、建築物の新築、増築、改築、移転のことです。

  2. 工事の施工者は、工事現場の見易い場所に、建築主、設計者、工事施工者及び工事の現場管理者の氏名又は名称並びに建築確認があった旨の表示をしなければなりません。

建築主は、建築確認を受けた工事が下記のいずれかに該当する工程(特定工程といいます)を含む場合において、当該特定工程に係る工事を終えたときは、その都度、建築主事の検査を申請しなければなりません。なお、その申請は、やむを得ない理由があるときを除き、特定工程に係る工事を終えた日から4日以内に建築主事に到達するようにしなければなりません。

  1. 階数が三以上である共同住宅の床及びはりに鉄筋を配置する工事の工程のうち政令で定める工程
  2. 上記a.のほか、特定行政庁が、その地方の建築物の建築の動向又は工事に関する状況その他の事情を勘案して、区域、期間又は建築物の構造、用途若しくは規模を限って指定する工程

【補足】

  1. 一定の工程を含む工事については、中間検査が必要となります。よって、全ての工事について、中間検査が必要となるわけではありません。

  2. 中間検査の申請を受理した場合、建築主事等は、その申請を受理した日から4日以内に、検査しなければなりません。

 

建築主は、建築確認を受けた工事が完了したときは、建築主事の検査を申請しなければなりません。なお、その申請は、やむを得ない理由があるときを除き、工事が完了した日から4日以内に建築主事に到達するようにしなければなりません。

【補足】

工事が完了した場合、その完了検査を受ける必要があります。なお、指定確認検査機関も、工事完了検査を引き受けることができます。指定確認検査機関が、工事完了検査を引き受けた場合には、建築主事の検査を受ける必要はありません。

  • 上記の工事完了検査の申請を受理した場合、建築主事又はその委任を受けた当該市町村若しくは都道府県の職員(建築主事等といいます)は、その申請を受理した日から7日以内に、当該工事に係る建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査しなければなりません。

    なお、建築主事等は、工事完了検査をした場合において、当該建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければなりません。

  • 特殊建築物(延べ面積が100平方メートル超)及ぶ大規模建築物の新築、増改築等の一定の工事の場合、検査済証の交付を受けた後でなければ、原則、その建築物を使用することができません。

    ただし、「特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたとき。」、「建築主事及び指定確認検査機関が国土交通大臣の定める基準に適合していることを認めたとき」、「工事完了の申請が受理された日から7日を経過したとき」には、検査済証の交付前であっても仮使用することができます。

【補足】

特定行政庁とは、建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長のこと、その他の市町村の区域については都道府県知事のことです。

  • 建築主が建築物を建築しようとする場合又は建築物の除却の工事を施工する者が建築物を除却しようとする場合においては、これらの者は、建築主事を経由して、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。ただし、当該建築物又は当該工事に係る部分の床面積の合計が10平方メートル以内である場合においては、届出は不要となります。

建築確認の手続のまとめ

  1. 建築確認の申請
  2. 確認済証の交付
  3. 工事着工
  4. 中間検査(一定の工事)
  5. 工事着工
  6. 工事完了
  7. 工事完了検査
  8. 検査済証の交付
  9. 特殊建築物(延べ面積100平方メートル超)及び大規模建築物の使用

違反建築物に対する措置

特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含みます)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができます。

特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、一定の手続によらないで、仮に、使用禁止又は使用制限の命令をすることができます。

不服申立て

建築基準法令の規定による特定行政庁、建築主事若しくは建築監視員又は指定確認検査機関の処分又はこれに係る不作為に不服がある者は、当該市町村または都道府県の建築審査会に対して審査請求をすることができます。

不作為についての審査請求は、建築審査会に代えて、当該不作為庁が、特定行政庁、建築主事、都道府県知事などである場合にあっては当該市町村の長又は都道府県知事に、指定確認検査機関である場合にあっては造計算適合性判定機関に対してすることもできます。

なお、建築審査会は、審査請求を受理した場合においては、審査請求を受理した日から1月以内に、裁決をしなければなりません。

建築審査会の裁決に不服がある者は、国土交通大臣に対して再審査請求をすることができます。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

宅建士教材販売

お問い合わせ

宅建士合格広場から販売している教材に関するお問い合わせは、こちらからお願い致します。    

≫お問い合わせフォームでのお問い合わせ・ご相談

お問い合わせページへ

≫販売教材に関するよくある質問を掲載しております。

よくある質問ページへ

宅建教材