登録免許税テキスト

2018年度宅建士試験の合格点は何点か?

受験生の方が気になるところです。宅建士合格広場では、合格点が何点か!を予想しております。

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例えば、不動産の建築や購入をしたときには、所有権保存登記や所有権移転登記がなされます。その登記の際に課税されるのが、登録免許税です。

登録免許税の課税主体(誰が課税していくのか)

登録免許税の課税主体は、国です。すなわち、登録免許税は、国税となります。

登録免許税の課税客体(どのようなものに対して課税していくのか)

1.原則

不動産の登記について、原則、登録免許税が、課税されることになります。

2.非課税

下記に該当する場合、不動産の登記があったとしても、登録免許税が課税されません。

  1. 国、都道府県、市町村等が、自己のために受ける登記
  2. 土地や建物について、登記簿の表題部を作成するための表題登記については、原則、非課税となります。しかし、土地の分筆又は建物の分割若しくは区分による登記事項の変更の登記や土地の合筆又は建物の合併による登記事項の変更の登記については、課税されます。
  3. 委託者から受託者に信託のために財産を移す場合における財産権の移転の登記。なお、信託の設定に際して、財産権の移転登記(所有権の移転登記等)は、非課税となるのですが、信託財産である旨の登記(信託登記)については、課税されることになります。
  4. 信託の効力が生じた時から引き続き委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託の信託財産を受託者から当該受益者(当該信託の効力が生じた時から引き続き委託者である者に限る。)に移す場合における財産権の移転の登記。

納税義務者

登録免許税の納税義務者は、登記を受ける者です。この場合において、当該登記を受ける者が2人以上いるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負うことになります。

【補足】

例えば、不動産の売買の場合、売主と買主とが共同して、所有権移転登記の申請をしていきます。この場合に、売主と買主が、連帯して登録免許税を納付する義務を負うことになります。

 

課税標準

登録免許税は、原則、課税標準に税率を乗じて算出していきます。登記の種類によって、不動産の価額が課税標準となる場合、債権金額等が課税標準となる場合、不動産の個数が課税標準となる場合があります。

不動産の価額が課税標準となる登記の種類

所有権の保存の登記(仮登記を含みます)、所有権の移転の登記(仮登記を含みます)、地上権・賃借権の設定登記(仮登記を含みます)、所有権の信託登記(仮登記を含みます)については、不動産の価額が課税標準となります。

【補足】

  1. 不動産の価額とは、固定資産課税台帳に登録された価格のことです。
  2. 新築建物について、所有権保存登記等の申請をする場合、固定資産課税台帳に登録された価格がありません。この場合、新築建物課税標準価格認定基準表による額が、課税標準となっていきます。
  3. 土地について、固定資産課税台帳に価格が登録されていない場合、近傍の類似土地価格を基に課税標準が認定されます。
  4. 不動産等の上に所有権以外の権利その他処分の制限が存するときにおける不動産の価額は、当該権利その他処分の制限がないものとした場合の価額になります。

 

債権金額が課税標準となる登記の種類

抵当権の設定登記については、債権金額が課税標準となります。

 

不動産の個数が課税標準となる登記の種類

登記の抹消(土地・建物の表題部の登記の抹消を除きます)については、不動産の個数が課税標準となります。

 

税率

登記の種類によって、税率が異なります。

原則

1.所有権保存登記の税率

0.4%

2.所有権移転登記

①相続、法人の合併による移転登記の場合

0.4%

②共有物の分割による移転登記の場合

0.4%

③売買等上記①及び②以外の原因による移転登記の場合

2%

3.所有権の信託登記

0.4%

4.上記1~3の仮登記

1~3の税率の2分の1となります。

5.抵当権の設定登記

0.4%

6.登記の抹消(土地・建物の表題部の登記の抹消を除きます)

1個につき、1,000円となります。

 

土地に関する登記の特例

土地に関する登記で、下記については、税率が軽減されます。

1.売買による所有権の移転の登記

上記、原則2の③の税率ではなくて、1.5%となります。

2.所有権の信託の登記

上記、原則3の税率ではなくて、0.3%となります。

 

地上権等の設定登記のある不動産を、当該登記名義人が取得した場合

地上権、永小作権、賃借権若しくは採石権の設定の登記がされている土地又は賃借権の設定の登記がされている建物を、これらの権利の登記名義人が、取得した場合、その取得に伴いその所有権の移転の登記を受けるときには、所有権の移転登記の税率に100分の50を乗じた率が、税率となります。

 

住宅家屋に関する特例

所有権保存登記の税率

個人が、一定の住宅用家屋を新築し、又は建築後使用されたことのない一定の住宅用家屋を取得し、当該個人の居住の用に供した場合には、当該住宅用家屋の所有権の保存の登記に係る登録免許税の税率は、当該住宅用家屋の新築又は取得後1年以内に登記を受けるものに限り、0.15%となります。

なお、一定の住宅用家屋とは、下記に掲げる要件を満たす住宅とします。

  1. 床面積が50平方メートル以上であること(隣接する二棟以上の家屋を共に当該住宅の用に供する場合は、全ての家屋の床面積の合計が50平方メートル以上であること。以下同じです)。
  2. 区分建物については、耐火建築物、準耐火建築物又は一団の土地に集団的に建設された家屋で準耐火建築物に準じる耐火性能を有するものとして国土交通大臣の定める基準に適合するものであること

【補足】

  1. 個人に適用される特例であり、法人には適用されません。なお、個人の所得金額に関係なく、適用を受けることができます。

  2. 自己の居住用に供している場合に適用される特例であり、賃貸用には、適用されません。なお、併用住宅(店舗兼住宅等)の場合には、居住の用に供している部分が、建物全体の90%を超えている必要があります。

  3. 建築後使用されたことのある住宅を取得したとしても、この特例の適用はありません。

  4. 個人が、平成21年6月4日から平成32年3月31日までの間に、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅で上記住宅用家屋に該当するもの(特定認定長期優良住宅といいます。)の新築をし、又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、当該個人の居住の用に供した場合には、当該特定認定長期優良住宅の所有権の保存の登記に係る登録免許税の税率は、当該特定認定長期優良住宅の新築又は取得後1年以内に登記を受けるものに限り、0.1%となります。

  5. 個人が、平成24年12月4日から平成32年3月31日までの間に、都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物で上記住宅用家屋に該当するもの(認定低炭素住宅といいます。以下同じです。)の新築をし、又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、当該個人の居住の用に供した場合には、当該認定低炭素住宅の所有権の保存の登記に係る登録免許税の税率は、当該認定低炭素住宅の新築又は取得後1年以内に登記を受けるものに限り、0.1%となります。

 

所有権移転登記の税率

個人が、建築後使用されたことのない一定の住宅用家屋又は建築後使用されたことのある一定の住宅用家屋を取得(売買又は競落によるものに限ります)し、当該個人の居住の用に供した場合には、これらの住宅用家屋の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率は、当該住宅用家屋の取得後1年以内(1年以内に登記ができないことにつき、やむを得ない事情がある場合には、一定の期間内)に登記を受けるものに限り、0.3%とします。

なお、一定の住宅用家屋とは、下記に掲げる要件を満たす住宅とします。

  1. 床面積が50平方メートル以上であること
  2. 建築後使用されたことのある住宅用家屋が、耐火建築物(登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等。以下、同じです。)の場合には、築25年以内であること又は新耐震基準に適合したものであること
  3. 建築後使用されたことのある住宅用家屋が、耐火建築物以外(木造等。以下、同じです。)の場合には、築20年以内であること又は新耐震基準に適合したものであること
  4. 区分建物については,耐火建築物、準耐火建築物又は一団の土地に集団的に建設された家屋で準耐火建築物に準じる耐火性能を有するものとして国土交通大臣の定める基準に適合するものであること

【補足】

  1. 個人に適用される特例であり、法人には適用されません。なお、個人の所得金額に関係なく、適用を受けることができます。

  2. 自己の居住用に供している場合に適用される特例であり、賃貸用には、適用されません。なお、併用住宅(店舗兼住宅等)の場合には、居住の用に供している部分が、建物全体の90%を超えている必要があります。

  3. 建築後使用されたことのある家屋を取得したとしても、この特例の適用があります。

  4. 売買又は競落により家屋を取得した場合に、この特例の適用があります。

  5. 既存住宅については、上記bとcの要件も満たす必要があります。

  6. 個人が、平成21年6月4日から平成32年3月31日までの間に建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、当該個人の居住の用に供した場合には、当該特定認定長期優良住宅の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率は、当該特定認定長期優良住宅の取得後1年以内に登記を受けるものに限り、0.1%(一戸建ての特定認定長期優良住宅については、0.2%)となります。なお、建築後使用されたことのある家屋について、この特例の適用を受けることができません。

  7. 個人が、平成24年12月4日から平成32年3月31日までの間に、建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、当該個人の居住の用に供した場合には、当該認定低炭素住宅の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率は、当該認定低炭素住宅の取得後1年以内に登記を受けるものに限り、0.1%となります。なお、建築後使用されたことのある家屋について、この特例の適用を受けることができません。

 

住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率

個人が、一定の住宅用家屋の新築(当該期間内に家屋につき増築をし、当該増築後の家屋が、一定の住宅用家屋に該当する場合における当該増築を含みます)をし、又は建築後使用されたことのない一定の住宅用家屋若しくは建築後使用されたことのある一定の住宅用家屋の取得をし、当該個人の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築又は取得をするための資金の貸付けを受け、その貸付けに係る債権を担保するために、一定の住宅用家屋について抵当権の設定の登記を受ける場合の抵当権の設定登記に係る登録免許税の税率は、当該住宅用家屋の新築等後1年以内に登記を受けるものに限り、0.1%となります。

なお、一定の住宅用家屋とは、下記に掲げる要件を満たす住宅とします。

  1. 床面積が50平方メートル以上であること
  2. 建築後使用されたことのある住宅用家屋が、耐火建築物の場合には、築25年以内であること又は新耐震基準に適合したものであること
  3. 建築後使用されたことのある住宅用家屋が、耐火建築物以外の場合には、築20年以内であること又は新耐震基準に適合したものであること
  4. 区分建物については,耐火建築物、準耐火建築物又は一団の土地に集団的に建設された家屋で準耐火建築物に準じる耐火性能を有するものとして国土交通大臣の定める基準に適合するものであること

【補足】

  1. 個人に適用される特例であり、法人には適用されません。なお、個人の所得金額に関係なく、適用を受けることができます。

  2. 自己の居住用に供している場合に適用される特例であり、賃貸用には、適用されません。なお、併用住宅(店舗兼住宅等)の場合には、居住の用に供している部分が、建物全体の90%を超えている必要があります。

 

特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記の税率

個人が、宅建業者により特定の増改築等が行われた一定の中古住宅を取得し、当該個人の居住の用に供した場合には、当該住宅用家屋の所有権の移転の登記に係る登録免許税の税率は、当該住宅用家屋の取得後1年以内に登記を受けるものに限り、0.1%となります。

上記の特例の適用を受けるための主な要件は下記のとおりです。

  1. 床面積が50平方メートル以上であること
  2. 建築後使用されたことのある住宅用家屋が、耐火建築物の場合には、25年以内であること又は新耐震基準に適合したものであること
  3. 建築後使用されたことのある住宅用家屋が、耐火建築物以外の場合には、築20年以内であること又は新耐震基準に適合したものであること
  4. 個人が取得した時に、新築された日から起算して10年を経過したものであること
  5. 宅建業者から取得したこと
  6. 宅建業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行い⑦建物価格に占めるリフォーム工事の総額の割合が20%(リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円)以上であること
  7. 宅建業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行い再販売するまでの期間が2年以内であること

納付方法等

納付方法

1.原則

登録免許税を国に現金納付し、当該納付に係る領収証書を当該登記等の申請書にはり付けて当該登記等に係る登記所等に提出する必要があります。

2.例外

登録免許税の額が3万円以下の場合その他政令で定める場合には、当該登録免許税の額に相当する金額の印紙を当該登記等の申請書にはり付けて登記所等に提出することにより、国に納付することができます。

 

納期限

登記の場合には、登録免許税の納付の基因となる登記等を受ける時が、登録免許税の納期限となります。

 

納税地

登録免許税の納税地は、納税義務者が受ける登記の事務をつかさどる登記所の所在地となります。

 

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また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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