借家権テキスト

この項目は、建物の賃貸借について、借地借家法上の規定を見ていきます。民法との関係については、借地権と同様です。借地権のテキストも参照して下さい。

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借家権とは

借家権とは、借地借家法の規定の適用を受ける建物の賃借人(借家人)が有する、建物の賃借権のことです。

【補足】

  1. 間借りのように、独立性のない建物の一部の賃借の場合には、借地借家法の規定は適用されません。

  2. 一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法の規定は適用されません。なお、借地権の場合には、一部の規定について、適用があります。

  3. 建物の無償の貸借の場合には、借地借家法の規定は適用されません。

  4. 借家権は、建物が滅失した場合、消滅します。

借家権の存続期間と更新等について

借家権には、存続期間の定めがある場合と存続期間の定めがない場合があります。

借家権の存続期間

建物について、賃貸人と賃借人との間で、借家権の存続期間を定める場合、何年でも可能です。

ただし、存続期間を1年未満と定めた場合、その建物の賃貸借(定期建物賃貸借等は除く)は、存続期間の定めがないものとみなされます。なお、賃貸人と賃借人との間で存続期間を定めないことも有効となります。

【補足】

  1. 借地権の場合は、最低でも30年と定める必要がありましたが、借家権の場合には、何年でも可能です。ただし、借家権の存続期間を1年未満と定めた場合、その建物の賃貸借は、存続期間の定めがないものとみなされます。

  2. 民法上、20年を超える賃貸借は認められていませんが、建物の賃貸借の場合、借地借家法の規定により、例えば、30年と定めることもできます。

借家権の存続期間の定めがある場合の更新

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間満了の1年前から6カ月前までの間に、相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

ただし、更新後の契約は、存続期間の定めがないものとなります。

【補足】

  1. 存続期間の定めがある場合、賃貸人や賃借人が、建物の賃貸借を更新したくないときには、期間満了の1年前から6カ月前までの間に、相手方に対して更新拒絶のための通知をする必要があります。なお、賃貸人から更新拒絶の通知をする場合、一定の正当事由がない限り、更新したものとみなされます。それに対して、賃借人から更新拒絶を通知すれば、正当事由がなくても、更新されません。

  2. 期間満了の1年前から6カ月前までの間に、賃貸人からの正当事由ある更新拒絶の通知、賃借人からの更新拒絶の通知が行われた場合、借家契約(建物の賃貸借契約)は、存続期間満了により、終了することになります。

 

賃貸人が、賃借人に対して、正当事由のある更新拒絶等の通知をして、存続期間が満了すると、借家契約は終了しますが、賃借人が、存続期間満了後も、賃貸人から借りていた建物の使用を継続する場合において、賃貸人が、遅滞なく、異議を述べない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

ただし、更新後の契約は、存続期間の定めがないものとなります。

【補足】

  1. 賃貸人は、遅滞なく、賃借人に対して異議を述べた場合、借家契約は更新されず、終了することになります。この場合、賃貸人の異議には、正当事由がなくても、有効なものとなります。

  2. 建物の転貸借(賃借人が賃貸人から借りている建物を貸すこと)がされている場合、建物の転借人(賃借人から建物を借りた人)が、存続期間満了後も、建物の使用を継続したときは、建物の賃借人が、建物の使用を継続したものとみなして、建物の賃借人と賃貸人との間で、上記の規定を適用していきます。

借家権の存続期間の定めがない場合

建物の賃貸借について存続期間の定めがない場合、当事者は、いつでも、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。

ただし、賃貸人からの解約の申入れは、正当事由がなければ、いつでも、解約の申入れをすることができません。

そして、建物の賃貸人が、正当事由ある建物の賃貸借の解約の申入れをした場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6カ月を経過することによって終了することになります。

【補足】

上記のただし書き以降については、賃貸人から解約の申入れをする場合の借地借家法の規定です。では、賃借人が解約の申入れを行った場合には、借地借家法に規定がないので、民法の規定を適用します。

民法の規定では、解約の申入れ後3カ月を経過することによって、建物の賃貸借が終了します。よって、賃借人が、賃貸人に対して、解約の申入れた場合、申入れ後3カ月を経過することにより、建物の賃貸借が終了します。なお、賃借人からの解約の申入れについては、正当事由は必要とされていません。

賃貸人が、賃借人に対して、正当事由のある解約の申入れを行い、その申入れ後6カ月を経過すると、借家契約は終了しますが、賃借人が、その6カ月後も、賃貸人から借りていた建物の使用を継続する場合において、賃貸人が、遅滞なく、異議を述べない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。

【補足】

建物の転貸借がされている場合、建物の転借人が、解約の申し入れから6カ月経過後も、建物の使用を継続したときは、建物の賃借人が、建物の使用を継続したものとみなして、建物の賃借人と賃貸人との間で、上記の規定を適用していきます。

正当事由の有無を判断するための要素

借家権の存続期間の定めがある場合において、賃貸人から更新拒絶の通知をするとき、または、借家権の存続期間の定めがない場合において、賃貸人から解約の申入れをするときには、正当事由が必要とされています。

この正当事由の判断の要素として、「建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情」、「建物の賃貸借に関する従前の経過」、「建物の利用状況及び建物の現況」、「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人(転借人を含む)に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」などを総合的に考慮していき、正当事由があるかないかを判断していきます。

 

借家権の対抗要件

民法の規定では、建物の賃借権の登記があれば、例えば、賃貸人から建物の所有権を取得した第三者に対抗することができます。

ただし、賃借権の登記については、賃貸人は、登記に協力する義務がなく、必ずしも、登記ができるわけではありません。

そこで、借地借家法の規定では、賃貸人から建物の引渡しを受ければ、賃貸人から建物の所有権を取得した第三者に対抗することができます。

【補足】

  1. 例えば、A所有の建物について、Bとの間で賃貸借契約を締結し、Bが建物の引渡しを受けた。その後、Aは、その建物をCに譲渡し、所有権移転登記を済ませた。この場合、Cは、Bに対して、「自分の建物だから明渡せ」と言うことができません。
  2. 例えば、A所有の建物について、Bとの間で賃貸借契約を締結し、Bが建物の引渡しを受けた。その後、Bは、Aの承諾を得てその建物をCに転貸し、Bは、その建物を使用せず、その建物をCに使用させていた。その後、Aは、その建物をDに譲渡し、所有権移転登記を済ませた。この場合、Bは、既に、建物の引渡しを受けており、C(転借人)を通じて間接的に占有しているので、Bは、Dに対して借家権を対抗することができます。

借家権の譲渡、建物の転貸

借家権の譲渡、建物の転貸については、テキスト【賃貸借契約】の「賃貸権の譲渡・賃借物の転貸」の規定が適用されることになります。

なお、借家権の譲渡、建物の転貸をする場合、借地権と異なり、「賃貸人の承諾に代わる裁判所の承諾に代わる許可の規定」は、適用されません。

なお、下記の規定は、民法には規定されておらず、借地借家法の規定に定められているものです。

適法に建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができません。

なお、建物の賃貸人が、建物の転借人に通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6カ月を経過することによって終了します。

【補足】

  1. 例えば、A所有の建物についてBとの間で賃貸借契約を締結し、その後、Bは、Aの承諾を得て、その建物をCに転貸した。その後、A・B間の賃貸借契約が、期間満了又は解約の申入れによって終了する場合、Aが、Cに賃貸借契約が終了した旨を通知し、かつ、通知後6カ月を経過しなければ、転貸借は終了しません。

  2. 合意解除の場合、債務不履行による解除の場合については、民法に規定されている通りなので、賃貸借契約のテキストを参照してください。

借地上の建物の賃借人の保護

借地権が設定されている土地の上の建物について賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が、借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、建物の賃借人の請求により、裁判所は、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができます

建物の賃借人の請求により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了します。

【補足】

  1. Bが建物の所有を目的として、A所有の土地について賃貸借契約を締結し、Bが、その土地上に建物を建築し、Cとの間で、建物の賃貸借契約を締結したとします。借地権の存続期間が満了し、Aとの間で、その土地の賃貸借の契約を更新しなかった場合、Bが有していた借地権が消滅するので、Bは、原則、その建物を収去して土地をAに明渡す必要があります。その結果、その建物をCに貸すということもできなくなり、B・C間の建物の賃貸借が終了することになります。すなわち、Aは、Cに対して、「今すぐ出て行け」と言えることになるということです。上記の規定は、「出て行きたくない!」と言うCを保護しようとするものです。

  2. 借地権の存続期間が満了し、契約を更新しない場合に、Bが、Aに対して、建物買取請求権を行使しなかったときは、この規定を適用することができます。Bが、Aに対して、建物買取請求権を行使する場合には、建物の所有者がBからAに移転されることになり、対抗要件を備えているCは、その建物を使用できるので、この規定は不要となります。

  3. Bが有する借地権が建物譲渡特約付借地権の場合には、建物を収去する必要はなく、この規定の適用はありません。Bが有する借地権が、一般定期借地権、事業用定期借地権の場合には、この規定が適用される可能性はあります。

  4. 借地契約が、借地権者の債務不履行により、契約が解除された場合、この規定は適用されません。

造作買取請求権

造作買取請求権について

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が、期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます。

【補足】

  1. 造作とは、建物の構成部分とならず、建物に付加された物件で、賃借人の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的便益を与えるものをいいます。例えば、畳、建具、エアコンなどです。家具などは、造作とはなりません。

  2. 建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合、建物の転借人は、賃貸人に対して、賃借人と同じく、造作買取請求権を有することになります。ただし、賃貸人の同意を得ていない造作については、転借人は、賃貸人に対して、造作買取請求権を有しません。

  3. 建物の賃借人の債務不履行により、建物の賃貸借が終了する場合、その賃借人は、造作買取請求権を有しません

  4. 「造作買取請求権を行使しない旨」の特約を定めた場合、その特約は、有効となります。借地借家法は、不動産の借主の保護のために規定されています。しかし、造作買取請求権の規定については、借主に有利な規定とまではいえません。よって、この特約は、有効となります。

同時履行の抗弁権・留置権

賃借人による建物の引渡しと賃貸人による造作代金の支払いは、同時履行の関係ではありません

よって、賃借人は、賃貸人から、その代金の提供がないからといって、建物の明渡しを拒むことができません。

また、造作買取請求権を被担保債権として、留置権を行使することができません。よって、留置権に基づいて、その建物の明渡しを拒むことはできません。

【補足】

  1. 賃借人が、賃貸人に対して、造作買取請求権を行使すると、賃借人と賃貸人との間で、造作の売買契約が締結されることになります。賃借人は、賃貸人に対して、造作を引き渡す債務を負い、賃貸人は、賃借人に対して、造作代金を支払う債務を負うことになります。よって、造作引渡債務と造作代金支払債務は、原則、同時履行の関係に立ちます

  2. 造作買取請求権は、建物の取引によって生じる債権ではなく、造作の取引によって生じる債権です。また、実質的に、造作(例えば、畳)と建物の経済的価値の差は、かけ離れています。よって、造作買取請求権を被担保債権として、留置権を行使することはできません

借賃の増減額請求権

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときには、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます

ただし、一定期間、建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う必要があります。なお、建物の使用収益開始前に賃料減額請求をすることはできません。

【補足】

  1. 借家契約を締結する際に、借賃を定めます。その後、経済事情の変動等により、その定めていた借賃の額が不相当となった場合、賃借人は、借賃の減額請求をすることができ、賃貸人は、借賃の増額請求をすることができます。

  2. 賃借人と賃貸人との間で、一定期間、借賃を増額しない旨の特約が定められている場合、その特約は、賃借人にとって有利な特約なので、その特約は、有効となり、増額請求をすることができません。また、一定期間、借賃の額を減額しない旨の特約が定められている場合、その特約は、賃借人にとって不利な特約なので、その特約は、無効となり、減額請求をすることができます。

  3. 借賃の増減額の請求があった場合、賃借人と賃貸人との間の話合いで決めることになります。話合いでも決めることができなかった場合、次に、原則、簡易裁判所に調停を申し立てます。調停委員会が、当事者双方から意見を聞きながら、話し合いによる解決をしていきます。それでもまだ、当事者が合意できなかった場合に、最後に、裁判を起こしていくことになります。

 

借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃の額を支払えばいいのです。

ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額とその不足額に年1割の割合による支払期後の利息を支払う必要があります。

【補足】

賃貸人からの借賃の増額請求について、話合いで決まらなかった場合、賃借人は、裁判が確定するまでの間、自分で相当と思う借賃を賃貸人に支払えばいいのです。

その後、裁判が確定し、賃借人が相当と思って支払っていた借賃の額が、裁判で確定した地代等の額よりも不足していた場合、賃借人は、賃貸人に、その不足していた額とその不足額に年1割の割合による支払期後の利息を支払う必要があります。

借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃の支払いを請求することができます。

ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払いを受けた額が正当とされた借賃の額を超えるときは、その超過額とその超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を返還する必要があります。

【補足】

賃借人からの借賃の減額請求について、話合いで決まらなかった場合、賃貸人は、裁判が確定するまでの間、自分で相当と思う借賃を賃貸人に請求してもいいのです。

その後、裁判が確定し、賃貸人が相当と思って請求していた借賃が、裁判で確定した借賃の額よりも超過していた場合、賃貸人は、賃借人に、その超過していた額とその超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を返還する必要があります。

 

建物の賃貸借契約が、サブリース契約である場合、その建物を借りたサブリース会社は、使用収益開始後、経済事情の変動により、賃貸人との間で定めた賃料が不相当となったときには、賃貸人に対して、賃料減額請求をすることができます

なお、使用収益開始前に、賃料減額請求をすることはできません。

【補足】

例えば、Aが、建物を有しているとします。サブリース会社であるB社が、その建物を転貸目的として、Aから土地・建物を一括して借り上げ、その建物を第三者に転貸していきます。これがサブリース契約です。

サブリース会社は、第三者に対して転貸することにより賃料を得て、その建物の所有者に賃料を支払います。

居住用建物の賃貸借の承継

居住用建物の賃借人が、相続人なしに死亡した場合において、その当時、婚姻又は縁組の届出をしていないが、その賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者がいるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継することができます。

ただし、相続人なしに死亡したことを知った時から1カ月以内に建物の賃貸人に対して、反対の意思を表示したときは、その同居していた者は、建物の賃借人の権利義務を承継しないことになります。

【補足】

この規定は、居住用建物に限定されています。また、 死亡した建物の賃借人に相続人がいる場合、相続人が、被相続人の借家権を相続するので、この規定は、適用されません。

借家権を承継したくない同居者は、相続人なしに死亡したことを知った時から1カ月以内に建物の賃貸人に対して、反対の意思を表示する必要があります。

「この規定を適用しない」旨を定めた特約は、無効とならず、有効なものとなります

定期借家権

定期借家権は、あらかじめ定めておいた存続期間が終了したら、更新されず、定期借家契約が終了します。なお、定期借家権には、定期建物賃貸借と取壊し予定の建物の賃貸借の2種類があります。

定期建物賃貸借

存続期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書などの書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。

【補足】

  1. 定期建物賃貸借契約は、存続期間の定めのある建物の賃貸借契約の規定です。なお、この建物の賃貸借の契約期間は、何年でも可能です。
  2. 定期建物賃貸借契約は、書面で締結する必要があり、契約を更新しない旨を定めることができます。
  3. 定期建物賃貸借契約を締結した場合、契約期間を1年未満としても存続期間の定めがないものとはなりません

定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、その建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によりその建物の賃貸借は終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります。

賃貸人が、賃借人に説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となります。

【補足】

定期建物賃貸借契約を締結する前に、賃貸人は、賃借人に対して、「この建物の賃貸借は、契約の更新がなく、期間満了により終了する」旨を記載した書面を交付したうえで、説明する必要があります。

その説明をしなかった場合、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となります。つまり、定期建物賃貸借契約ではなく、普通の建物の賃貸借契約となります

存続期間を1年以上と定めた定期建物賃貸借契約の場合、その建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6カ月前までの間(以下、通知期間と言う)に、建物の賃借人に対し、期間の満了によりその建物の賃貸借が終了する旨の通知(口頭でも可能)をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません。

ただし、建物の賃貸人が、通知期間の経過後、建物の賃借人に対し、その旨の通知をした場合、その通知の日から6カ月を経過した後は、その終了を建物の賃借人に対抗することができます。

【補足】

存続期間を1年未満と定めていた場合、上記の通知は不要で、期間が満了することにより、契約は終了します。

 

居住用建物(床面積が200平方メートル未満)の定期借家契約においては、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が、その居住用建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、存続期間が満了していなくても、その期間の中途で、その居住用建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。

そして、解約の申入れをした場合、その居住用建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1カ月を経過することによって終了します。

【補足】

床面積が200平方メートル未満の居住用建物の定期借家契約の場合の規定ですので、事業用の建物であったり、200平方メートル以上の居住用建物の場合には、適用されません。

 

定期建物賃貸借契約の場合、借賃の改定に係る特約があるときは、上記の「借賃の増減額請求権」の規定が適用されません。つまり、著しく不合理なものでない限り、特約が優先されます。

【補足】

定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約と同様に、原則、賃借人にとって不利な特約は、無効とされています。

しかし、定期建物賃貸借契約の際に、「賃料を減額することができない旨の」特約を定めた場合など、借賃の改定に係る特約を定めた場合、賃借人にとって、不利なものでも、その特約は、無効とならず、有効なものとなります

つまり、このような特約がある場合、賃借人は、賃料減額請求権を行使することができません。

取壊し予定の建物の賃貸借

法令又は契約により、一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に、その建物の賃貸借が終了する」旨の建物の賃貸借契約を締結することができます。

なお、この特約は、その建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければなりません。

【補足】

  1. 定期建物賃貸借契約の規定と同様に、契約の更新は認められません。
  2. 法令により建物の取壊しが明らかな場合とは、土地収用法、土地区画整理法などの規定により、建物の収用や除去などが決定されている場合のことです。

    このように、取り壊しが決定されている建物について、建物を取り壊すこととなる時に、その建物の賃貸借が終了する旨の建物の賃貸借契約を締結することができます。

  3. 契約により建物の取壊しが明らかな場合とは、定期借地権(建物譲渡特約付借地権は除く)が設定された借地上の建物を賃貸したときなどです。
  4. 一般定期借地権や事業用定期借地権が設定された借地上の建物を賃貸している場合、これらの定期借地権の存続期間が満了すると、土地を借りている人は、原則、借地上の建物を取り壊して土地を明渡す必要があります。

    よって、その建物を借りている人は、その建物を取り壊すべき時に、その建物を明渡す必要があります。このような場合、「契約により建物を取り壊すことが明らか」といえます。

  5. 法令や契約に基づくことなく、建物の賃貸人が、自己中心的な事由により建物を取り壊す場合などには、適用されません。

旧法など

造作買取請求権

建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合、建物の転借人は、賃貸人に対して、賃借人と同じく、造作買取請求権を有することになります。

ただし、現行の借地借家法の施行日である平成4年8月1日の前に締結された建物の転貸借の場合には、建物の転借人は、賃貸人に対して、造作買取請求権を有しません

 

定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借制度は、平成12年3月1日に施行されました。その施行前に、締結された建物の賃貸借契約が、その施行後に、その賃貸借契約を更新する場合、更新の際に、定期建物賃貸借制度を適用させることはできません

また、その施行前に、締結された居住用建物の賃貸借契約を、借主と貸主との間で合意により終了させ、その施行後に、その居住用建物を新たにその借主との間で賃貸借契約を締結したとしても、当分の間、定期建物賃貸借制度を適用させることはできません。

 

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また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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