手付、買戻し特約テキスト

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売買契約

売買契約は、売主が財産権を買主に移転させることを約束し、買主がそれに対して代金を支払うことを約束する契約のことであり、諾成契約です。なお、売主は、他人の財産権を買主に移転させる契約(他人物売買)を締結することもできます。

【補足】

  1. 諾成契約とは、当事者の意思表示の合意により成立する契約のことです。
  2. 契約書の作成費用や印紙代などの売買契約に関する費用は、特約がない限り、当事者双方が等しい割合で負担することになります。

手付

手付とは、売買契約の締結の際に、当事者の一方から相手方に交付される金銭などのことです。

なお、手付は、証約手付、解約手付、違約手付の3種類があり、原則、当事者間で、どの性質の手付にするかを決めることができます。

当事者間で何も決めることなく、手付を交付した場合、その手付は、解約手付と推定されます。

【補足】

  1. 手付は、売買契約に限定されて、交付するものではありません。例えば、賃貸借契約でも交付されます。
  2. 証約手付とは、契約が成立した証拠として交付される手付のことです。
  3. 違約手付とは、2種類に区分されます。1つは、買主が売主に手付を交付し、買主の責任で債務不履行になった場合、売主は、その手付を没収できます。その手付の没収とは別に、売主に対して損害が生じている場合には、別途、損害賠償の請求も可能です。もう1つは、債務不履行があった場合に、損害賠償額の予定として交付される手付です。

解約手付とは

解約手付とは、手付を交付することにより、一定期間内であれば、債務不履行等がなくても契約当事者に契約を解除できる権利を与えるものです。

 

解約手付による契約解除

相手方が履行に着手するまでであれば、売主は、手付の倍額を返還し、買主は、手付を放棄することにより、契約を解除できます。

【補足】

  1. Aが、自己所有の建物についてBとの間で売買契約を締結し、Bは、100万円の手付をAに交付した。この場合、売主であるAから契約を解除するためには、Aは、買主であるBが履行に着手(例えば、代金の一部を支払ったりする等)するまでは、受領した手付の倍額(200万円)をBに実際に支払うことにより、契約を解除することができます。また、買主であるBから契約を解除するためには、Bは、売主であるAが履行に着手(例えば、建物の引渡し等)するまでは、支払った手付を放棄(返してと言わないこと)することにより、契約を解除することができます。

  2. 自ら履行に着手しているときは、A及びBは、契約を解除することができます。例えば、Aは、自ら履行に着手したが、Bが履行に着手するまでは、手付の倍額を支払うことにより、契約を解除することできます。また、Bは、自ら履行に着手したが、Aが履行に着手するまでは、支払った手付を放棄することにより、契約を解除することができます。

  3. 買主であるBが手付を放棄することにより、売買契約を解除した場合で、その解除によって、売主であるAが、受領した手付額を超える損害を受けた場合、Aは、Bに対して、損害賠償請求をすることができません

  4. 売主であるAの債務不履行により、買主であるBが、債務不履行を理由に、売買契約を解除した場合、Bは、Aに対して、手付の返還を請求することができます。つまり、債務不履行により買主が契約を解除する際に、手付を放棄する必要はないということです。

  5. 手付の倍額を償還することによる契約の解除については、売主は、口頭によって手付の倍額を償還する旨を告げ、受領を催告しても、それに伴い契約を解除することができません。売主は、買主に対して、現実の提供をしたうえで、解除の意思表示をすることにより契約を解除することができます。

  6. なお、当事者間で、その手付は、解約手付ではないという特約を定めることができます

買戻し特約

買戻し特約とは

例えば、お金を借りたいAが、自己の不動産について、Bとの間で売買契約を締結します。そうすると、Aは、その不動産の売買代金を手に入れることができます。

その後、Aが、Bに対して、Bが支払った売買代金と契約費用を返還した場合、A・B間の売買契約が解除され、Aは、その不動産を取り戻すことができます。

また、Aが、Bに対して、Bが支払った売買代金と契約費用を返還しなかった場合、A・B間の売買契約が解除されることなく、Aは、その不動産を取り戻すことができません。

このような特約をA・B間で決めることができます。これを買戻し特約といいます。

 

特約締結時期

買戻し特約は、売買契約と同時にする必要があります。

 

買戻し期間

買戻し期間は、10年を超えることができません。なお、10年を超える特約を定めた場合、買戻し期間は、10年となります。また、買戻し期間を定めたときは、その後に、買戻し期間を伸長することができません。買戻し期間を定めなかったときは、5年以内に買戻しをする必要があります。

【補足】

買戻し期間とは、売買代金等を返還し、契約を解除し、不動産を取り戻すことができる期間のことです。

対抗要件

売買契約と同時に、買戻し特約について、登記をすることにより、原則、第三者(買主から不動産の譲渡を受けた者等)に対抗することができます。なお、この登記(付記登記)は、売買による所有権移転登記の申請と同時にする必要があります。

【補足】

買主から不動産を賃借して登記をしている第三者である賃借人は、残存期間中1年を超えない範囲内であれば、売主(買戻し権者)に対して、登記をした賃借権をもって対抗することができます。

買戻しをするための方法

売主は、買戻し期間内に、買主の支払った売買代金と契約費用を返還しなければ、買戻しをすることができません。

【補足】

代金の利息については、原則、支払う必要はありませんが、当事者間の特約で定めがある場合には、支払う必要があります。

再売買の予約

再売買の予約とは、例えば、Aが、自己の不動産について、Bとの間で売買契約を締結します。その後、買主であるBが、その不動産を買い戻すことを予約しておくことです。

1.再売買の予約は、売買契約と同時にする必要がありません。

2.仮登記をすることにより、第三者に対抗することができます。

 

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また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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