報酬規制テキスト

 宅建士合格広場教材

皆様からの要望や質問をお受けし、宅建士合格広場では、過去問題を動画で解説していきます。また、他のコンテンツに関しましても動画でUPしていきます。

≫≫教材購入者の皆様は、こちらの動画解説ページをご利用ください。

※教材購入者の皆様は、宅建士合格広場が作成しました全ての動画をご覧頂けます。なお、過去問の解説以外の動画に関しましては、上記のページには掲載しておりませんので、こちらのページ(宅建士合格広場のチャンネルページ)でチャンネル登録をして頂いて、必ず、見逃さないようにお願い致します。

≫≫教材購入者以外の皆様は、こちらの動画解説ページをご利用ください。

※誠に申し訳ございませんが、教材購入者以外の皆様は、一部の動画しかご覧頂けません。なお、過去問の解説以外の動画に関しましては、上記のページには掲載しておりませんので、こちらのページ(宅建士合格広場のチャンネルページ)でチャンネル登録をして頂いて、必ず、見逃さないようにお願い致します。

報酬の計算

高額な報酬の受領を防止するために、報酬額の限度が定められています。

売買・交換の媒介の場合の報酬限度

 速算法

下記で計算した額が報酬限度となります。

1.取引代金が200万円以下の場合

 取引代金×5%

2.取引代金が200万円超~400万円以下の場合

 取引代金×4%+2万円

 3.取引代金が400万円超の場合

 取引代金×3%+6万円

 

消費税を考慮しないパターン

1.依頼者の一方から報酬を受領する場合

上記の速算法で計算した額が、報酬の限度額となります。

【例題】

売主Aから宅地の売買の媒介の依頼を受けた宅建業者Bが、買主Cとの間で、代金600万円とする売買契約を締結させた場合、Bは、Aから受けることができる報酬の限度額は?

【解答・考え方】

  1. 600万円×3%+6万円=24万円が限度となります。
  2. 例えば、代金が200万円の場合には、200万円×5%=10万円が限度となります。
  3. 例えば、代金が300万円の場合には、300万円×4%+2万円=14万円が限度となります。

2.依頼者の双方から報酬を受領する場合

上記の速算法で計算した額の2倍が、報酬の限度額となります。

【例題】

売主Aからも買主Cからも宅地の売買の媒介の依頼を受けた宅建業者Bが、A・C間で、代金600万円とする売買契約を締結させた場合、Bは、A及びCから受けることができる報酬の限度額は?

【解答・考え方】

600万円×3%+6万円=24万円が限度となります。

そして、両者から媒介の依頼を受けているので、24万円×2=48万円となります。

3.複数の宅建業者が、媒介業者となる場合

【例題】

宅建業者A及びBが、売主から宅地の売買の媒介の依頼を受け、宅建業者Cは、買主から媒介の依頼を受けた。そして、代金600万円とする売買契約を締結させた場合、A、B、Cが、受け取ることができる報酬の限度額は?

【解答・考え方】

  1. Cが受け取ることができる報酬の限度額は、600万円×3%+6万円=24万円が限度となります。
  2. A及びBが受け取ることができる報酬の限度額は、AとBを合計して24万円となります。そして、AとBが、その24万円の範囲内で、分けていくことになります。例えば、「Aが16万円で、Bが、8万円」としたり、「Aが2万円で、Bが、22万円」とすることができます。

4.交換の場合

売買の場合は、代金を基準に基づいて、計算しますが、交換の場合は、評価額を基準にして、上記の速算法に基づいて、計算します。ただし、互いに評価額が異なる交換の場合もあります。この場合、金額が多いものの方を基準にして、計算します。

【例題】

依頼者の一方から、媒介の依頼を受けた宅建業者Aが、800万円の宅地と600万円の宅地を交換する契約を締結させた場合、Aは、依頼者の一方から受け取ることができる報酬の限度額は?

【解答】

800万円×3%+6万円=30万円が限度となります。

売買・交換の代理の場合の報酬限度

代理の場合おいても、上記「売買・交換の媒介の場合の報酬限度の速算法」を基に計算します。

 

消費税を考慮しないパターン

1.依頼者の一方から報酬を受領する場合

媒介の場合に、依頼者の一方から受領することができる報酬の限度額の2倍が、限度となります。

【例題】

売主から代理の依頼を受けた宅建業者Aが、買主との間で、代金を600万円とする売買契約を締結させた場合、Aが受領することができる報酬の限度額は?

【解答】

600万円×3%+6万円=24万円×2=48万円が限度となります。

2.依頼者双方から報酬を受領する場合

上記1.の金額の範囲内となります。

【例題】

売主及び買主の双方から代理の依頼を受けた宅建業者Aが、売主と買主との間に、代金を600万円とする売買契約を締結させた場合、Aが受領することができる報酬の限度額は?

【解答】

600万円×3%+6万円=24万円×2=48万円が限度となります。

そして、48万円の範囲内であれば、例えば、「売主から30万円、買主から18万円」としたり、「売主から2万円、買主から46万円」とすることができます。

3.依頼者一方から媒介依頼を受け、他方の依頼者から代理依頼を受けた場合

上記1.の金額の範囲内となります。

【例題】

売主から媒介の依頼を受け、買主から代理の依頼を受けた宅建業者Aが、売主と買主との間に、代金を600万円とする売買契約を締結させた場合、Aが受領することができる報酬の限度額は?

【解答・考え方】

600万円×3%+6万円=24万円×2=48万円が限度となります。

そして、媒介の依頼をした売主からは、600万円×3%+6万円=24万円を超えて受領することができません。

例えば、「売主から20万円、買主から28万円」、「売主から5万円、買主から43万円」を受領することはできます。

4.宅建業者が媒介の依頼を受け、他の宅建業者が代理の依頼を受けた場合

両宅建業者が受け取ることができる報酬の限度額は、両者合わせて上記1.の金額の範囲内となります。

【例題】

売主から媒介の依頼を受けた宅建業者A、買主から代理の依頼を受けた宅建業者Bが、売主と買主との間に、代金を600万円とする売買契約を締結させた場合、Aが受領することができる報酬の限度額は?

【解答・考え方】

AとBが受け取ることができる報酬の限度額は、AとB合わせて、600万円×3%+6万円=24万円×2=48万円が限度となります。

そして、Aは、媒介の依頼を受けているので、24万円を超えて、報酬を受領することができません。

例えば、「Aが20万円、Bが28万円」、「Aが0円、Bが48万円」を受領することはできます。

5.交換の代理

媒介の場合と同様に、評価額を基準に計算します 。

 

消費税を考慮する売買・交換パターン

消費税を含んでいる場合の売買・交換の媒介、代理については、下記の順序で計算します。

1.先ずは、税抜価格にします。

【補足】

  1. 建物の代金には、消費税が課されています。宅地の代金には、消費税が課されていません。よって、建物の代金については、税抜価格にします。

  2. 例えば、売主から媒介の依頼を受けた宅建業者が、建物の売買代金が1,080万円(消費税を含む)の売買契約を締結させた場合、先ず最初に、1,080万円÷1.08=1,000万円と税抜きにします。

2.後は、上記で見てきたとおりに、計算します。

【補足】

  1. 例えば、売主から媒介の依頼を受けた宅建業者が、建物の売買代金が1,080万円(消費税を含む)の売買契約を締結させた場合、先ず最初に、1,080万円÷1.08=1,000万円と税抜きにします。

  2. 次に、依頼者の一方から媒介の依頼を受けています。依頼者の一方から媒介の依頼を受けた場合の計算方法については、上記で見てきたとおりです。よって、1,000万円×3%+6万円=36万円となります。

3.最後に、消費税を考慮していきます。

売買の媒介・代理の依頼を受けた宅建業者が、消費税の課税事業者(消費税を納めなければならない人)の場合には、1.08を乗じます。それに対し、宅建業者が、消費税の免税事業者の場合には、1.032を乗じます。

【補足】

  1. 例えば、売主から媒介の依頼を受けた宅建業者が、建物の売買代金が1,080万円(消費税を含む)の売買契約を締結させた場合、先ず最初に、1,080万円÷1.08=1,000万円と税抜きにします。

  2. 次に、依頼者の一方から媒介の依頼を受けています。依頼者の一方から媒介の依頼を受けた場合の計算方法については、上記で見てきたとおりです。よって、1,000万円×3%+6万円=36万円となります。

  3. 最後に、例えば、宅建業者が課税事業者の場合、36万円×1.08=38万8,800円が、受領することができる報酬の限度額となります。宅建業者が免税事業者の場合、36万円×1.032=37万1,520円が、受領することができる報酬の限度額となります。

貸借の媒介の報酬制限

消費税を考慮しない原則的な取扱い

  1. 依頼者双方から受領することができる報酬の限度額は、双方合わせて、借賃(使用貸借の場合には、通常の借賃)の1カ月分に相当する金額となります。
  2. 依頼者の一方から受領することができる報酬の限度額は、居住用建物以外の賃貸借の場合には、合計して1カ月分の範囲内で、自由に決めることができます

    それに対して、居住用建物の賃貸借の場合には、媒介の依頼を受けるにあたって、依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1カ月分の2分の1に相当する金額の範囲内となります。なお、依頼者の承諾を得ている場合には、最大で、借賃の1カ月分(消費税の上乗せ部分を含む)まで、受領することができます。

【例題1】

貸主と借主から賃貸借の媒介の依頼を受けた宅建業者Aは、貸主と借主との間に、月額借賃20万円の賃貸借契約を成立させた場合、Aが、貸主及び借主双方から受領することができる報酬の限度額は?

【解答】

貸主と借主の双方から受領することができる報酬の限度額は、双方合わせて、借賃の1カ月分の20万円となります。

 

【例題2】

貸主と借主から賃貸借の媒介の依頼を受けた宅建業者Aは、貸主と借主との間に、月額借賃20万円の賃貸借契約を成立させた場合、Aが、貸主、借主の一方から受領することができる報酬の限度額は?

【解答・考え方】

  1. 貸主と借主との間で、居住用建物以外の賃貸借契約を締結させた場合、「貸主が12万円、借主が8万円」・「貸主が4万円、借主が16万円」と自由に決めることができます。
  2. 貸主と借主との間で、居住用建物の賃貸借契約を締結させた場合、媒介の依頼を受けるにあたって、依頼者の承諾を得ている場合を除き「貸主が10万円、借主が10万円」を受領することになります。

貸借の代理の報酬制限

貸借の代理の依頼者から受領することができる報酬の限度額は、借賃(使用貸借の場合には、通常の借賃)の1カ月分に相当する金額となります。

なお、賃貸借の相手方からも報酬を受領する場合、その報酬額と依頼者からの報酬額との合計額が、借賃の1カ月分の範囲内としなければなりません。

 

貸借で、権利金の授受がある場合の特例

居住用建物以外の賃貸借の媒介、代理の場合で、権利金の授受があれば、その権利金を売買代金とみなして、上記「売買交換の場合」と同様の方法により計算することができます。

ただし、「計算することができる」となっており、上記「貸借の場合」と同様の方法により計算することもできます。

よって、居住用建物以外の賃貸借で、権利金の授受がある場合、2つの方法で計算した限度額のうち、高い方の限度額を超えて、報酬を受領することができません。

なお、権利金とは、どのような名義であるかは関係なく、権利設定の対価として支払われる金銭で、後日、借主に返還されないものです。

【例題】

貸主と借主から賃貸借の媒介の依頼を受けた宅建業者Aは、貸主と借主との間に、月額借賃30万円、権利金400万円の貸店舗用建物の賃貸借契約を成立させた場合、Aが、貸主、借主双方から受領することができる報酬の限度額は?なお、消費税については、考慮する必要はありません。

【解答】

  1. 30万円(借賃を基に算定した限度額)
  2. 400万円(権利金を売買代金と考えます)×4%+2万円=18万円×2=36万円(売買交換と同様)
  3. 1<2よって、36万円が、受領することができる報酬の限度額となります。

消費税を考慮する貸借パターン

宅地の賃料(貸付期間が1月未満の場合等を除く)と居住用建物の賃料(貸付期間が1月未満の場合等を除く)には、消費税が含まれません。

計算の流れは、売買・交換の場合と同様です。すなわち、税抜きにして、最後に、課税事業者の場合には、8%、免税事業者の場合には、3.2%を上乗せします。

 

その他の報酬の規制

報酬の受領禁止

宅建業者は、上記の規定以外については、報酬を受領することができません。ただし、依頼者の特別の依頼によって行なう特別の費用、例えば、広告費用や遠隔地における現地調査等に要する費用については、事前に、依頼者の承諾があることにより、別途、受領することができます。

なお、受領する場合においても、実費を超えて受領することができません。また、依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の報酬を受領することはできません。

 

不当に高額な報酬を要求すること

宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方等に対して、不当に高額の報酬を要求する行為をしてはなりません。

【補足】

  1. 実際に、不当に高額な報酬を受領していない場合においても、「要求する行為」自体が禁止されています。

  2. 相手方が、宅建業者の場合においても、禁止されています。

報酬額の掲示

宅建業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければなりません。

【補足】

事務所ごとに掲示する必要があり、案内所に掲示する必要はありません。

報酬(低廉な空家等)

1.空家等の売買又は交換の媒介をする場合の特例

低廉な空家等の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅建業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の限度額は、「現行の媒介報酬の限度額+現地調査等に要する費用に相当する額」となります。なお、18万円(+消費税)が上限となります。

※媒介をした宅建業者が課税事業者の場合、18万円×1.08=194,400円が上限となります。

※低廉な空家等とは、売買・交換の価格が400万円(消費税含みません。)以下の宅地・建物のことです。なお、交換の場合には、高い価額(例えば、450万円と400万円との交換では、450万円)で判断します。

※依頼者とは、「空家等の売主又は交換を行う者」のことです。ですので、買主からの報酬限度額については、上記の規定を適用せずに、従来のままです。

※現地調査等に要する費用に相当する額とは、人件費等を含み、宅建業者は、媒介契約の締結に際し、あらかじめ報酬額について空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があります。

【具体例1】

売主から媒介の依頼を受けた宅建業者が、300万円の物件の取引を成立させた場合、売主から受ける報酬の限度額は?なお、消費税については、考慮しないものとします。

14万円+現地調査等に要する費用に相当する額=18万円が報酬の限度額となります。

【具体例2】

売主からも買主からも媒介の依頼を受けた宅建業者が、300万円の物件の取引を成立させた場合、売主及び買主から受ける報酬の限度額は?なお、消費税については、考慮しないものとします。

売主→18万円

買主→300万円×4%+2万円=14万円

合計→18万円+14万円=32万円が報酬の限度額となります。

2.空家等の売買又は交換の代理における特例

空家等の売買又は交換の代理であって、通常の売買又は交換の代理と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅建業者が空家等の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の限度額は、「現行の媒介報酬の限度額+上記新設の限度額(上限18万円」となります。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

宅建士教材販売

お問い合わせ

宅建士合格広場から販売している教材に関するお問い合わせは、こちらからお願い致します。    

≫お問い合わせフォームでのお問い合わせ・ご相談

お問い合わせページへ

≫販売教材に関するよくある質問を掲載しております。

よくある質問ページへ

宅建教材