抵当権よりも賃貸借を優先させる方法~民法徹底解説

「民法の問題が難しい?」「民法を理解できない?」といった質問をよくお受けしています。

教材購入者の皆様からの要望をお受けし、宅建士試験で出題される可能性のある民法の条文等(このページでは、抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力)を出来る限り簡単に説明します。

宅建士試験の問題の中で一番難しいのは、民法の問題ですので、逆に、民法の問題で高得点を取ることができれば、合格に直結します。

民法の問題が苦手と思っている教材購入者の方は、是非、お読みください。

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抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力~民法条文

~民法387条~

ーー1項ーー

登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。

ーー2項ーー

抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならない。

民法387条は、抵当権よりも賃貸借を優先させるための方法を定めた規定です。

抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力~民法解説

流れに従って簡単に解説します。

Aさんが、Bさんにお金を貸しました。この際、Bさんが所有している甲建物に抵当権を設定し、設定登記も行っています。

※Aさん=抵当権者、Bさん=抵当権設定者

その後、Bさんは、Cさんとの間で甲建物の賃貸借契約を締結し、Cさんは、甲建物で生活をしています。なお、賃借権の登記も行っています。

その後、Bさんは、Aさんにお金を返しませんでした。

そこで、Aさんは、甲建物を競売にかけ、甲建物をDさんが取得しました。

Dさんが、Cさんに、「甲建物から出て行ってください!」と言ったのなら、Cさんは、出て行く必要があるのでしょうか?

抵当権の設定登記がなされていることから、Cさんは、「甲建物に抵当権が設定されているんだ!」と知ることができます、つまり、「いずれ、競売されるかも!」と予測することができます。

ですので、Cさんは、甲建物から出て行く必要があります。

※抵当権の設定登記の時期と賃貸借の対抗要件(賃借権の登記又は建物の引渡しを受けること)を備えた時期とを比較して、早い方が、勝ちます。上記の例ですと、先に抵当権の設定登記がなされていますので、「Dさんが勝ち、Cさんが負け!」となります。

Cさんが勝つ方法、つまり、賃貸借を継続する方法はないのでしょうか?

これが、民法387条です。ここから、民法387条の解説をします。

Cさんが勝つためには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 賃借権の登記がなされていること
    「建物の引渡しを受けること」は、借地借家法で規定されている対抗要件ですが、賃借権の登記がないのであれば、たとえ、建物の引渡しを受けていたとしても、Cさんは、負けます。
  2. 抵当権者の同意を得ること
    上記の例では、Aさんだけが抵当権者ですので、Aさんの同意を得なければなりません。
    例えば、甲建物について、二番抵当権者Eさんと三番抵当権者Fさんがいたとします。この場合、Aさんだけなく、EさんやFさんの同意も得なければなりません。
  3. 抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得ること
    例えば、Aさんが、AさんがBさんに対して有する抵当権を担保として、Gさんからお金を借りた場合、つまり、転抵当の場合の転抵当権者Gさんなどの承諾を得る必要があります。
  4. 抵当権者の同意について登記がなされていること

この例では、賃借権の登記を行っていますので

抵当権者であるAさんの同意を得て、その同意について登記がなされた場合、Cさんは、甲建物から出て行く必要はありません。

新所有者となったDさんは、賃貸人としての地位(敷金返還義務等)を引き継ぐことになります。

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