宅建業免許テキスト

 宅建士合格広場教材

宅建業免許の区分等

宅建業の免許は、都道府県知事免許と国土交通大臣免許に分かれます。

【補足】

免許は、個人だけでなく、法人でも受け取ることができます。なお、「個人に対して付与される免許」と「法人に対して付与される免許」は、別個のものです。

ですので、免許を受けている個人が、新たに法人を設立して宅建業を営む場合は、新たに法人業者としての免許を受けなければなりません

都道府県知事免許

宅地建物取引業(以下、宅建業といいます)を営もうとする者(以下、宅建業者といいます)は、1つの都道府県の区域内にのみ、事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければなりません。

【補足】

  1. 本店(主たる事務所)は、常に、事務所に該当します。本店で宅建業を営んでいなくても、事務所に該当することになります。

    しかし、支店(従たる事務所)については、宅建業を行う支店のみが事務所に該当します。よって、例えば、建設業を行う支店は、事務所に該当しません。

    また、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものも事務所に該当します。よって、テント張りの案内所などは、継続的に業務を行なうことができる施設ではないので、事務所に該当しません。

  2. 1つの都道府県内にのみ事務所を設置して、宅建業を営む場合、都道府県知事免許を受ける必要があります。例えば、A社は、甲県に事務所を有し宅建業を営む場合、A社は、甲県知事の免許を受ける必要があります。

    また、 甲県に2つ以上の事務所を有する場合においても、1つの都道府県内のみ(甲県にのみ)に事務所を有することになるので、宅建業を営むときには、都道府県知事(甲県知事)の免許を受ける必要があります。

国土交通大臣免許

宅建業を営もうとする者は、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければなりません。

【補足】

2つ以上の都道府県内に事務所を設定して、宅建業を営む場合、国土交通大臣免許を受ける必要があります。例えば、甲県に建設業を営む本店を有し、乙県に宅建業を営む支店を有する場合、国土交通大臣免許を受ける必要があります。

宅建業免許の申請

都道府県知事免許や国土交通大臣免許を受けるためには、下記の手続をしなければなりません。

1.都道府県知事免許の場合

都道府県知事免許を受けようとする者は、直接、事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対して、一定事項を記載した免許申請書と一定の添付書類を提出します。

【補足】

  1. 都道府県知事に申請書を提出する場合には、直接、提出します。
  2. 添付書類とは、宅地建物取引業経歴書、免許の欠格要件に該当しないことを誓約する書面などのことです。

2.国土交通大臣免許の場合

国土交通大臣免許を受けようとする者は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して、一定事項を記載した免許申請書と一定の添付書類を提出します。

 

免許申請書に記載すべき事項

下記の事項を記載しなければなりません。

  1. 商号又は名称
  2. 法人である場合、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
  3. 個人である場合、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名
  4. 事務所の名称及び所在地
  5. 事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名
  6. 他に事業を行っているときは、その事業の種類

宅建業免許の基準(免許の欠格要件)

誰でも免許申請をすれば、免許を受けることができるのかといえば、免許を受けることはできません。では、どのような場合やどのような者が、免許を受けることができないのかを見ていきます。

免許申請書やその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載がある場合や、重要な事実の記載が欠けている場合には、免許を受けることができません。

以下の者は、免許を受けることができません。

  1. 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ないもの

    後見開始の審判や保佐開始の審判が取り消されることにより、成年被後見人、被保佐人でなくなった場合には、これらの者は、免許を受けることができます。

    破産手続開始の決定を受けた破産者であっても、復権により破産者でなくなった場合には、その翌日から免許を受けることができます。

    破産手続開始の決定を受けた破産者が、失った法律上の資格を回復することを復権といいます。

  2. 宅建業法66条1項8号又は9号に該当することにより、免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者(その免許を取り消された者が法人である場合、その取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内にその法人の役員であった者でその取消しの日から5年を経過しない者

    宅建業法66条1項8号又は9号とは、「不正手段により宅建業の免許を受けたこと」、「業務停止処分を受けるべき事由に該当し情状が特に重いこと」、「業務停止処分に違反したこと」です。

    そして、これらに該当することにより免許取消処分を受け、その取消しの日から5年を経過しない者は、免許を受けることができません。つまり、取消日から5年を経過した者については、免許を受けることができます。

    免許が取り消されたのが法人である場合、その法人の一定期間内の役員であった者も、免許を受けることができません。

    免許取消処分や免許停止処分などを行う場合には、公開による聴聞を行う必要があります。そして、聴聞を行う場合には、聴聞の期日・場所を公示する必要があります。

    聴聞とは、免許取消処分などの監督処分をする前に、処分を受ける者等が釈明することができるということです。その釈明が終わった上で、監督処分をします。

    そして、免許取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日から遡って60日以内に法人の役員であった者は、免許取消日から5年間、免許を受けることができません。

    例えば、平成28年5月1日に免許取消処分に係る聴聞が行われ、同年4月1日に聴聞の期日・場所を公示された日とします。同年3月20日時点で法人の役員であった者は取消日から、5年間は免許を受けることができません。それに対し、同年1月1日に役員を辞職していた者は、免許を受けることができます。

    役員とは、業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者のことをいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含みます。

  3. 宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日からその処分をする日又はその処分をしないことを決定する日までの間に解散、廃止(廃業)の届出をした者(解散又は宅建業の廃止をすることについて相当の理由がある者を除く)で、その届出の日から5年を経過しない者

    免許取消処分に係る聴聞の期日・場所を公示し、聴聞が開かれ、それを考慮して、免許取消処分をするかどうかを決定していきます。そして、もし、免許取消処分を受けた場合、5年間免許を受けることができません。

    それをどうしても避けたい宅建業者は、免許取消処分を受ける前に、廃業してしまおうと思います。廃業さえしてしまえば、免許取消処分を受けなくてすむからです。そのようなことを防止するために、上記の規定があります。

  4. 上記3の期間内に合併により消滅した法人又は解散若しくは廃業の届出をした法人(合併、解散又は廃業について相当の理由がある法人を除く)の免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日前60日以内に役員であった者で、その消滅又は届出の日から5年を経過しない者
  5. 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

    禁錮以上の刑とは、死刑、懲役刑、禁錮刑のことです。

    執行猶予が付いている場合には、執行猶予期間が満了すると、刑に処せられなかったことになります。したがって、その翌日から、免許を受けることができます。

    控訴中・上告中は、免許を受けることができます。

    恩赦には、大赦・特赦・減刑・刑の執行の免除・復権がありますが、大赦、特赦を受けた場合は、その日の翌日から免許を受けることができます。なお、減刑・刑の執行の免除・復権については、5年経過しなければ免許を受けることができません。

  6. 宅建業法違反、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(全部ではありません)違反、刑法204条(傷害罪)、刑法206条(現場助勢罪)、刑法208条(暴行罪)、刑法208条の2(凶器準備集合及び結集罪)、刑法222条(脅迫罪)、刑法247条(背任罪)、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

    上記6の規定は、罰金刑についてです。科料ではありません。上記の罪による罰金刑については、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年間、免許を受けることができません。

    例えば、道路交通法違反によって、罰金刑を受けたとしても、免許の欠格要件に該当しません。

  7. 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(暴力団員等といいます)
  8. 免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした者

    例えば、免許の申請前に、無免許で宅建業を営んでいた場合等には、免許を受けることができません。

  9. 宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者

    例えば、宅建業に関して、重大な契約違反等の不誠実な行為を以前にしたことがあって、以後もその行為をするおそれが明らかに認められる者等は、免許を受けることができません。

  10. 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む)が上記1~9のいずれかに該当する者

    営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者とは、宅建業の営業に関して法定代理人から許可を得ていない未婚の未成年者のことです。なお、婚姻している未成年者は、成年者(20歳以上の者)とみなされます。

    法定代理人(法定代理人が法人である場合には、その役員も含む)が上記1~9の事由に該当した場合、例えば、法定代理人が脅迫罪により罰金刑に処せられた場合、その未成年者は、免許を受けることができません。

  11. 法人の役員又は政令で定める使用人のうち上記1~9までのいずれかに該当する者がいる場合のその法人

    政令で定める使用人とは、各事務所の代表者であって、契約を締結する権限を有する使用人のことです。具体的には、支店長や所長などです。

    例えば、法人の役員や政令で定める使用人が、禁錮以上の刑に処せられた場合、その法人は、免許を受けることができません。なお、禁錮以上の刑に処せられた役員が、退任した場合には、法人は、免許を受けることができます。

  12. 個人で、政令で定める使用人のうち上記1~9までのいずれかに該当する者がいる場合のその個人
  13. 暴力団員等がその事業活動を支配する者
  14. 法定数の専任の宅地建物取引士を設置していない者

※国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をしない場合においては、その理由を附した書面をもって、申請者にその旨を通知しなければなりません。

免許証等

免許の条件

免許権者(免許を与える者のことで、国土交通大臣又は都道府県知事のこと)は、免許(免許の更新を含む)に条件を付し、及びこれを変更することができます

条件は、宅建業の適正な運営並びに宅地建物の取引の公正を確保するため必要な最小限度のものに限り、かつ、その免許を受ける者に不当な義務を課さないものでなければなりません。

【補足】

具体的には、免許の更新にあたって、過去5年間の宅地建物取引の実績がない者に対し、「免許直後1年の事業年度における宅建業の取引の状況に関する報告書を、その事業年度の終了後3月以内に提出することとする」旨の条件を免許に付す場合等があります。

免許証の交付

国土交通大臣又は都道府県知事は免許をしたときは、免許証を交付する必要があります。

 

宅地建物取引業者名簿

1.宅建業者名簿の登載

国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅建業者名簿を備える必要があります。国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者名簿に、国土交通大臣にあってはその免許を受けた宅建業者に関する下記の事項を、都道府県知事にあってはその免許を受けた宅建業者及び国土交通大臣の免許を受けた宅建業者でその都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関する下記の事項を登載しなければなりません。

  1. 免許証番号及び免許の年月日
  2. 商号又は名称
  3. 宅建業者が法人である場合、その役員の氏名及び政令で定める使用人がいるときは、その者の氏名
  4. 宅建業者が個人である場合、その者の氏名及び政令で定める使用人がいるときは、その者の氏名
  5. 事務所の名称及び所在地
  6. 事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名
  7. 取引一任代理等の認可を受けているときは、その旨及び認可の年月日
  8. 宅建業者が、指示処分や業務停止処分を受けた場合、その年月日及び内容
  9. 宅建業者が、宅建業以外の事業(例えば、建設業等)を兼業している場合、その兼業の種類

2.宅建業者名簿の変更届出

宅建業者は、上記1のb~fまでの事項について変更があった場合、30日以内に、その旨を免許権者に届け出る必要があります。

【補足】

  1. 国土交通大臣免許を受けた者は、上記b~fの事項に変更があった場合、国土交通大臣に届け出ます。都道府県知事の免許を受けた者は、上記b~fの事項に変更があった場合、その都道府県知事に届け出ます。
  2. 国土交通大臣に変更届出をしようとする者は、その主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由することにより、届け出る必要があります。
  3. 指示処分や業務停止処分は、宅建業者に対する監督処分の一種です。監督処分には、指示処分、業務停止処分、免許取消処分があり、指示処分とは、違反行為をした宅建業者に対して、必要な指示をすることです。

宅建業者名簿等の閲覧

国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者名簿等を一般の閲覧に供しなければなりません

【補足】

国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者名簿等を一般の閲覧に供するため、宅建業者名簿閲覧所を設けなければなりません。なお、国土交通大臣又は都道府県知事は、閲覧所を設けたときは、その閲覧所の閲覧規則を定め、閲覧所の場所及び閲覧規則を告示する必要があります。

免許証の書換え交付の申請

宅建業者は、免許証の記載事項について変更があったときは、その免許証を添え、宅建業者名簿の変更の届出と併せて、免許権者に免許証の書換え交付を申請しなければなりません

【補足】

  1. 宅建業者名簿の変更の届出と併せて申請する必要があり、変更があった日から30日以内に申請する必要があります。
  2. 免許権者が、国土交通大臣の場合、直接申請していき、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由するのではありません。

免許証の再交付の申請

免許証の交付を受けた宅建業者は、免許証を亡失し、滅失し、汚損し、又は破損したときは、遅滞なく、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に免許証の再交付を申請しなければなりません

なお、免許証が汚損、破損した場合の再交付の申請は、その汚損し、又は破損した免許証を添えてする必要があります。

なお、免許権者が、国土交通大臣の場合、直接申請していき、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由するのではありません。

 

返納

下記の事由に該当した宅建業者は、遅滞なく、免許権者に免許証を返納(免許証を返すこと)しなければなりません。なお、免許権者が、国土交通大臣の場合、直接、行う必要があり、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由するのではありません。

  1. 免許換えによって、従前の免許の効力を失ったとき
  2. 免許の取消処分を受けて、免許が取り消されたとき
  3. 亡失した免許証を発見したとき
  4. 廃業等の届出をしたとき

免許の有効期間・免許の更新等

  1. 免許の有効期間は、5年です。その5年が満了すると更新することができます。もし、更新しない場合、免許は失効することになります。なお、更新しないことにより、免許が失効しても、免許証を返納する必要はありません。
  2. 免許の有効期間の満了後引き続き宅建業を営もうとする者は、免許の更新を受ける必要があります。なお、免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出する必要があります。
  3. 免許の更新がされたとき、更新後の免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から5年間となります。
  4. 免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許の更新の申請をしたが、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がされなかった場合、従前の免許は、免許の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、効力を有します。
  5. 国土交通大臣免許であっても、都道府県知事免許であっても、全国で宅建業を行うことはできます。
  6. 免許は、相続の対象とはなりません。また、免許を受けている法人を、免許を受けていない法人が吸収合併をしても、その合併により、免許が移転されることはありません。つまり、宅建業を営む場合には、免許を受ける必要があります。

【補足】

  1. 免許の有効期間は、5年で、5年を経過した後も、宅建業を営もうとする場合には、5年が経過する日の90日前から30日前までの60日間に更新の申請をする必要があります。そして、申請をしたが、処分がされないときは、効力を失うはずだった従前の免許は、継続して効力を有します。その後、処分がされたとしても、更新後の免許の有効期間は、処分がされた日から5年ではなく、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から5年となります。
  2. 免許の効力というのは、免許を受けた者のみがその地位を有することができるのであり、譲渡等もすることができません。

  3. 免許を受けて宅建業を営んでいた個人である宅建業者が、その後、会社を建てて、法人として宅建業を営もうとする場合、新たに、法人としての免許を受ける必要があります。

免許換え

免許換えとは、事業を開始している宅建業者が、事務所を変更したことにより、以前の免許権者と異なる免許権者に代わった場合にしていく手続のことです。免許換えには、3パターンあります。

  1. ある都道府県知事免許から他の都道府県知事免許に免許換えをするパターン

    例えば、甲県内のみに事務所を有して、甲県知事免許を受けていた宅建業者Aが、甲県内のみにある事務所を廃止して、乙県内のみに事務所を設置し、宅建業を営む場合、Aは、新たな免許権者となる乙県の都道府県知事に対して、直接、免許換えの申請をします

  2. 都道府県知事免許から国土交通大臣免許に免許換えをするパターン

    例えば、甲県内のみに事務所を有して、甲県知事免許を受けていた宅建業者Aが、新たに、乙県内にも事務所を設置し、甲県と乙県の両県に事務所を有することとなった場合、Aは、甲県知事を経由して、国土交通大臣に、免許換えの申請をします

  3. 国土交通大臣免許から都道府県知事免許に免許換えをするパターン

    例えば、甲県と乙県に事務所を有して、国土交通大臣免許を受けていた宅建業者Aが、乙県内にある事務所を廃止し、甲県内のみに事務所を有することとなった場合、Aは、甲県知事に対して、直接、免許換えの申請をします

【補足】

  1. 免許換えの申請があって、新たに免許権者となった者が、免許をしたときは、遅滞なく、従前の免許権者に通知する必要があります。例えば、上記1のパターンの場合、乙県知事が、甲県知事に通知するということになります。

  2. 免許換えの申請があった場合、免許換えの申請による処分がなされないときは、従前の免許は、その処分がなされるまでの間は、なお効力を有します

  3. 従前の免許の有効期間中に、免許換えによって免許を受けた場合、従前の免許の効力は、失うことなり、新たな免許の有効期間は、従前の免許の残存期間とはならず、新たな免許の取得日から5年となります

廃業等の届出

  1. 個人である宅建業者が死亡した場合、その者の相続人は、その死亡の事実を知った時から30日以内に免許権者にその旨を届け出る必要があります。そして、個人である宅建業者の死亡時に、免許の効力を失います。
  2. 法人である宅建業者が合併によって消滅した場合、合併により消滅した法人を代表する役員であった者(社長など)は、合併の日から30日以内に免許権者にその旨を届け出る必要があります。そして、法人である宅建業者が合併により消滅した時に、免許の効力を失います。
  3. 宅建業者が破産手続開始の決定を受けた場合、その者の破産管財人は、破産手続開始決定の日から30日以内に免許権者にその旨を届け出る必要があります。そして、その届出をした時に、免許の効力を失います。

    破産管財人とは、破産手続において破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利を有する者のことです。

  4. 法人である宅建業者が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合、その清算人は、解散の日から30日以内に免許権者にその旨を届け出る必要があります。そして、その届出をした時に、免許の効力を失います。

    清算人とは、法人等を解散するときに清算事務を執行する者のことです。

  5. 宅建業者であった個人又は宅建業者であった法人が廃業(事務所の全部を廃止)した場合、宅建業者であった個人又は宅建業者であった法人を代表する役員は、廃業の日から30日以内に免許権者にその旨を届け出る必要があります。そして、その届出をした時に、免許の効力を失います。

免許が失効した場合の取扱い

例えば、上記の「廃業等の届出」により免許が失効したり、免許が取り消された場合においても、既に宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内で、その宅建業者やその宅建業者の一般承継人(死亡や合併により免許が失効した場合の相続人や合併法人)を宅建業者とみなして、継続して宅建業を行うことができます。

【補足】

例えば、宅建業者Aが、廃業届出を提出して、免許の効力を失ったとしても、その廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、Aは、宅建業者とみなされます。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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