宅地建物取引士テキスト

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宅地建物取引士とは

宅地建物取引士になるためには、先ず、都道府県知事が行う宅建士試験に合格することです。合格者のうち、宅地建物に関して2年以上の実務経験を有するもの、又は国土交通大臣がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたもの(合格者のうち国土交通大臣の登録を受けた登録実務講習を修了したもの)は、登録の欠格要件に該当しない場合に限り、試験を行った都道府県知事の登録を受けることができます。

なお、登録を受けた者のことを宅地建物取引士資格者といい、宅地建物取引士資格者が、その登録をしている都道府県知事に宅地建物取引士証の交付を申請しますが、その申請をしようとする者は、一定の場合を除き、その都道府県知事が指定する法定講習で交付の申請前6カ月以内に行われるものを受講する必要があります。

そして、受講すると、宅地建物取引士証の交付を受けることができ、宅地建物取引士証の交付を受けた者のことを宅地建物取引士といいます。

【補足】

  1. 宅地建物取引士証の交付を申請しようとする者は、一定の場合を除き、法定講習を受ける必要があります。一定の場合には、法定講習の受講が不要となります。一定の場合とは、宅建士試験に合格した日から1年以内に宅地建物取引士証の交付を受けようとする者や、登録の移転の申請とともに、宅地建物取引士証の交付を受けようとする者です。これらの者は、法定講習を受講する必要がありません。

  2. 都道府県知事は、不正の手段によって宅建士試験を受け、又は受けようとする者に対して、合格の決定の取り消しや、受験することを禁止することができます。また、情状により3年以内の期間を定めて、その者に対して、受験を禁止する処分をすることができます。

宅地建物取引士しかできないこと

宅地建物取引士しかできない事務は、下記の3つです。

  1. 重要事項の説明をすること
  2. 重要事項説明書(35条書面)に記名押印すること
  3. 契約を成立した後に交付する契約内容を記載した書面(37条書面)に記名押印すること

【補足】

上記1~3の事務を行うことができるのは、宅地建物取引士だけです。なお、「専任の宅地建物取引士」かどうかは、関係ありません。

登録の基準(登録の欠格要件)

登録の欠格要件に該当した場合、都道府県知事の登録を受けることができません。なお、免許の欠格要件に似ていますが、全く同じではありません。

  1. 宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者・成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ない者は、登録を受けることができません。

    未成年者については、免許の欠格要件と異なり、成年者と同一の行為能力を有しなかった場合、法定代理人に関係なく、登録を受けることができません。

  2. 宅建業法66条1項8号または9号に該当することにより宅建業の免許を取り消され、取り消された日から5年を経過しない者は、登録を受けることができません。なお、免許を取り消されることとなった者が法人の場合、その免許取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内にその法人の役員であった者で、免許を取り消された日から5年を経過しないものは、登録を受けることができません。

    宅建業法66条1項8号または9号については、「宅建業の免許(免許の欠格要件)」のテキストを参照してください。

  3. 宅建業法66条1項8号または9号に該当することにより免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日からその処分をするかしないかを決定する日までの間に、廃業の届出をした者(廃業について、相当の理由がある者を除く)で、その廃業の届出の日から5年を経過しないものは、登録を受けることができません。
  4. 上記3の期間内に合併により消滅した法人又は合併や破産以外の理由による解散、廃業の届出をした法人(合併、解散、廃業について、相当の理由がある法人を除く)の聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内にその法人の役員であった者で、消滅又は届出の日から5年を経過していないものは、登録を受けることができません。
  5. 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は、登録を受けることができません。
  6. 宅建業法違反、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(全部ではありません)違反、刑法204条(傷害罪)、刑法206条(現場助勢罪)、刑法 208条(暴行罪)、刑法208条の2(凶器準備集合及び結集罪)、刑法222条(脅迫罪)、刑法247条(背任罪)、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は、登録を受けることができません。
  7. 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者は、登録を受けることができません。
  8. 宅建業法68条の2第1項第2号から第4号まで又は同条第2項第2号若しくは第3三号のいずれかに該当することにより、登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過しない者は、登録を受けることができません。

    宅建業法68条の2第1項第2号から第4号まで又は同条第2項第2号若しくは第3三号とは、次の場合です。

    1)不正な手段で登録を受けた場合
    2)不正な手段で宅地建物取引士証の交付を受けた場合
    3)宅地建物取引士が事務禁止処分事由に該当し、情状が特に重い場合
    4)宅地建物取引士が事務禁止処分に違反した場合
    5)宅地建物取引士証の交付を受けていない宅地建物取引士資格者が、宅地建物取引士としてすべき事務を行い、情状が特に重い場合

  9. 宅建業法68条の2第1項第2号から第4号まで又は同条第2項第2号若しくは第3三号のいずれかに該当することにより、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示され、その公示された日から登録の消除処分をするかしないかを決定する日までの間に、登録の消除の申請をした者(登録の消除の申請について相当の理由がある者を除く)で、登録が消除された日から5年を経過しないものは、登録を受けることができません。

    登録の消除処分をするには、公開による聴聞を行う必要がなります。そして、聴聞を行う場合には、聴聞の期日・場所を公示する必要があります。

  10. 事務の禁止処分を受けて、その禁止期間中に、本人からの申請により登録が消除され、まだその禁止期間が満了していない者は、登録を受けることができません。

    事務禁止期間とは、1年以内の期間を定めていき、その期間内については、宅地建物取引士としての事務を行うことができない処分のことです。

専任の宅地建物取引士

専任の宅地建物取引士の設置義務

  • 事務所ごとに宅建業の業務に従事する者5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置く必要があります。

【補足】

  1. 事務所ごとに、5人に1人以上の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。
  2. 従業員が5人までだったら少なくても1人、6~10人までだったら少なくても2人、11~15人までだったら少なくても3人の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。
  3. 宅建業のみを行っている場合、宅建業の業務に従事する者には、一般管理部門や補助的な事務に従事する者も含まれますが、非常勤の役員、監査役、宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者などは、含まれません。

  • 下記に該当する場所で契約(予約を含む)を締結したり又は契約の申込みを受けたりする場合、その場所に、1人以上の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。
  1. 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所には該当しないもの
  2. 宅建業者が一団(宅地については10区画以上、建物については10戸以上)の宅地建物の分譲を行うために設置する案内所
  3. 他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理や媒介を行うために設置する案内所
  4. 宅建業者が業務に関して展示会その他の催しを実施する場所

【補足】

  1. 例えば、宅建業者Aが、売主である宅建業者Bから一団の宅地建物の販売代理を受けた。Aが、案内所を設置し、その案内所で売買契約の申込みを受ける場合、Aは、1人以上の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。案内所等を設置した者が、専任の宅地建物取引士を置く必要があります。また、AとBが案内所を共同で設置した場合、AとBのどちらかが、1人以上の専任の宅地建物取引士を置きます。

  2. 案内所で、複数の宅建業者が、同一の物件を販売する場合においても、1人以上の専任の宅地建物取引士を置けばよいです。

専任の宅地建物取引士とは

専任の宅地建物取引士とは、下記の要件に該当する宅地建物取引士のことです。

1.成年者であること

成年者とは、原則、20歳以上の者のことをいいます。

しかし、20歳未満の未成年者であっても、婚姻している場合は含まれます。

また、宅建業者本人、法人である宅建業者の役員が宅地建物取引士の場合、その者が、自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置くべき専任の宅地建物取引士とみなされます。

【補足】

  1. 役員には、非常勤の役員、監査役は含まれません。よって、監査役は、専任の宅地建物取引士になることができません。

  2. 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、登録を受けることができないため、専任の宅地建物取引士になることもできません。

2.専任であること

「専任である」とは、事務所等に常勤しており、専ら宅建業の業務に従事していることをいいます。

例えば、他の法人の役員も兼ねている場合等には、専任とはなりません。

 

専任の宅地建物取引士の数が法律で決められている数より不足した場合

宅建業者は、専任の宅地建物取引士の設置義務の規定に抵触する事務所等を開設してはなりません。なお、既存の事務所等が上記の「専任の宅地建物取引士の設置義務」の規定に抵触するに至ったときは、2週間以内に、上記の「専任の宅地建物取引士の設置義務」の規定に適合させるため必要な措置を執る必要があります。

2週間以内に必要な措置を執り、30日以内に変更届を提出する必要があります。

【補足】

例えば、事務所に従業員が5人いて、1人の専任の宅地建物取引士を置いて、宅建業を営んでいたとします。その後、3人の従業員を雇った場合、従業員数は8人となり、宅建業者は、2週間以内に2人の専任の宅地建物取引士を置くか、従業員数を5人までに減らす必要があります。

登録の効力等

宅地建物取引士資格登録簿

  1. 登録をするためには、宅建士試験を行った都道府県知事に申請をします。そして、都道府県知事が、宅地建物取引士資格登録簿に一定事項を登載します。
    一定事項とは、氏名、生年月日、住所、本籍、試験合格年月日、勤務している宅建業者の商号又は名称と免許証番号、指示処分や事務禁止処分を受けた場合の年月日や内容等のことです。
  2. 登録を受けている者は、登録を受けている事項に変更があった場合、遅滞なく、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要があります

【補足】

  1. 二以上の都道府県において試験に合格した者は、その試験を行なった都道府県知事のうちいずれか一の都道府県知事の登録のみを受けることができます。
  2. 宅地建物取引士資格登録簿は、一般の閲覧に供されません
  3. 免許換えをすると、勤務している宅建業者の免許証番号が変更することとなるので、変更の登録を申請します。また、申請者が、勤務している宅建業者を辞め、違う宅建業者に勤務した場合も、変更の登録を申請します。
  4. 事務禁止処分期間内に、登録を受けている事項に変更があっても、変更の登録を申請する必要があります

登録の通知

都道府県知事は、登録をしたときは、遅滞なく、その旨を登録の申請をした者に通知する必要があります。また、都道府県知事は、上記の変更登録申請書の提出があったときは、遅滞なく、変更の登録をするとともに、その旨を変更の登録を申請した者に通知する必要があります。

 

登録の効力

一度、登録をすると、登録が消除されない限り、一生有効となります。

 

登録の移転

  1. 登録を受けている者は、登録を受けている都道府県以外に所在する宅建業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、移転先の事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対して、その登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができます。

    ただし、事務禁止期間中は、登録の移転の申請をすることができません。

  2. 宅地建物取引士が登録の移転をすると、その宅地建物取引士が現に有している宅地建物取引士証(従前の宅地建物取引士証)の効力は失います。

    この場合、その宅地建物取引士は、登録の移転の申請とともに新たな勤務先の事務所がある都道府県の知事に対して、宅地建物取引士証の交付を申請することができます。

    そして、登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請があったときは、移転後の都道府県知事は、従前の宅地建物取引士証の残存期間を有効期間とする、新たな宅地建物取引士証を、従前の宅地建物取引士と引換えに交付する必要があります。

【補足】

  1. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県に所在する宅建業者の事務所に従事し、又は、従事しようとするときには、甲県知事を経由し、乙県知事に対して、登録の移転の申請をすることができます。なお、登録の移転の申請は、義務ではなく、任意となります

  2. 他の都道府県に住所を移転しただけでは、登録の移転の申請をすることができません。

  3. 登録移転により、移転先の宅建業者の事務所が所在する都道府県で、宅地建物取引士証の交付に関する法定講習の受講等をすることも可能になります。

  4. 都道府県知事は、登録の移転をしたときは、遅滞なく、その旨を登録の移転の申請をした者及び移転前に登録をしていた都道府県知事に通知しなければなりません

  5. 登録の移転の申請とともに、宅地建物取引士証の交付の申請をする場合、法定講習は、不要となります

登録の消除

下記の事由に該当した場合、都道府県知事は、宅地建物取引士資格登録を消除(抹消)しなければなりません。

  1. 本人から登録の消除の申請があったとき
  2. 下記の「死亡等の届出」があったとき
  3. 下記の「死亡等の届出の1.死亡の届出」がなくても、死亡した事実が判明したとき
  4. 不正手段で宅建士試験を受けた等により、宅建士試験の合格の決定を取り消されたとき

【補足】

登録の消除については、公開による聴聞は不要となります。

死亡等の届出

  1. 登録を受けている者が、死亡した場合、その者の相続人は、死亡の事実を知った日から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出る必要があります。
  2. 登録を受けている者が、成年被後見人となった場合、成年後見人は、その日から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出る必要があります。
  3. 登録を受けている者が、被保佐人となった場合、保佐人は、その日から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出る必要があります。
  4. 登録を受けている者が、宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者となった場合、本人は、その日から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出る必要があります。
  5. 登録を受けている者が、破産者となった場合、本人は、その日から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出る必要があります。
  6. 登録を受けている者が、「【2】登録の基準(登録欠格要件)の2~7」の事由に該当した場合、本人は、その日から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出る必要があります。

宅地建物取引士証

宅地建物取引士証の交付申請

登録をしている者は、登録をしている都道府県知事に対して、宅地建物取引士証の交付申請をします。

 

宅地建物取引士証の有効期間

宅地建物取引士証の有効期間は、5年です。宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、新たな宅地建物取引士証の交付を申請することにより行うことができ、その新たな宅地建物取引士証の交付は、その宅地建物取引士が現に有する宅地建物取引士証と引換えに行います。

【補足】

登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付申請をした場合、新たな宅地建物取引士証の有効期間は、5年ではなく、従前の宅地建物取引士証の残存期間となります。

宅地建物取引士証の記載事項

宅地建物取引士証の記載事項は、氏名、生年月日、住所、登録番号、登録年月日、宅地建物取引士証の交付年月日、宅地建物取引士証の有効期間の満了日となり、宅地建物取引士証の表面に一定事項が記載されます。

 

宅地建物取引士証の書換え交付

宅地建物取引士は、その氏名又は住所を変更したときには、変更の登録の申請とあわせて、宅地建物取引士証の書換え交付を申請しなければなりません。

なお、宅地建物取引士証の書換え交付は、その宅地建物取引士が現に有する宅地建物取引士証と引換えに新たな宅地建物取引士証を交付して行います。

ただし、住所のみの変更の場合には、その宅地建物取引士が現に有する宅地建物取引士証の裏面に変更した後の住所を記載することをもって、これに代えることができます。

 

宅地建物取引士証の再交付

宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を亡失、滅失、汚損、又は破損その他の事由が生じたときは、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証の再交付を申請することができます。(再交付を申請しようとする者は、都道府県が条例で当該再交付に係る手数料を定めているときは、当該手数料を納めなければなりません。)

なお、汚損又は破損を理由とする宅地建物取引士証の再交付は、汚損、又は破損した宅地建物取引士証と引換えに新たな宅地建物取引士証を交付して行います。

 

宅地建物取引士証の返納

宅地建物取引士は、登録が消除されたとき、又は宅地建物取引士証の効力を失ったときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければなりません。

また、宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の亡失によりその再交付を受けた後、亡失した宅地建物取引士証を発見したときには、速やかに、発見した宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければなりません。

 

宅地建物取引士証の提出

宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けたときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければなりません。

なお、宅地建物取引士証の提出を受けた都道府県知事は、事務禁止の期間が満了した場合においてその提出者から返還の請求があったときは、直ちに、その宅地建物取引士証を返還しなければなりません

【補足】

提出は、返納と異なり、一旦、宅地建物取引士証を返すことになりますが、その後の請求により戻ってきます。

宅地建物取引士証の提示

重要事項の説明時には、取引関係者からの請求がなくても、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。また、重要事項の説明時以外のときにおいても、取引関係者から請求があれば、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

宅地建物取引士の業務処理の原則等

  1. 宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければなりません
  2. 宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはなりません。
  3. 宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければなりません

 

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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