用益物権テキスト

用益物権には、地上権、地役権、永小作権、入会権があります。そのうち、地上権、地役権、永小作権について見ていきます。

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地上権

 地上権とは

地上権とは、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利のことです。

【補足】

  1. 地上権は、工作物又は竹木を所有するため、他人の土地を使えるということです。
  2. 他人の土地を使えるという意味で、賃借権にも似ていますが、地上権は、物権(=物を自分のものとして自由にできる)であるのに対し、賃借権は、債権(=物を自分のものとして自由にできない)です。
  3. 工作物とは、建物等のことです。
  4. 地上権は、土地の一部分についても設定できます。

区分地上権

地上権は、土地の地下の部分や土地の空中の部分だけを利用したいときにも、その部分だけに設定できます。

ある土地に地上権や賃借権を設定している場合においても、区分地上権を設定することができます。しかし、この場合には、地上権者等の承諾が必要となります。

【補足】

土地の地下部分を利用したいとは、例えば、地下鉄や地下の商店街等の場合であり、土地の空中の部分だけを利用したいとは、高速道路や高架線等の場合です。

このような地上権を、区分地上権といいます。

地上権の譲渡等

地上権者は、地主の承諾を得ることなく、地上権を譲渡したり賃貸したりすることができます。

【補足】

  1. 物権である地上権の譲渡や賃貸は、地主の承諾は不要です。
  2. 地上権者とは、地上権を有している人のことです。
  3. 地主を地上権設定者と言います。
  4. 当事者間で、地上権を譲渡することを禁止する特約を定めることができますが、この特約は登記ができない(=公示する方法がない)ので、登記等を備えた第三者には対抗することができません。
  5. 地上権に抵当権を設定することもできます。

地上権の存続期間

地上権の存続期間は、当事者間で自由に決めることができます。なお、永久の地上権を設定することもできます。しかし、借地借家法上の制限を受けることになります。(詳しくは、「借地借家法」の項目で見ていきます)

  1. 当事者間で存続期間を定めなかった場合には、慣習に従います。
  2. 当事者間で存続期間を定めず、かつ、慣習がない場合、当事者の請求によって、裁判所が20年以上50年以下の範囲で存続期間を定めていきます。

【補足】

  1. 地上権の存続期間とは、簡単に言うと、地上権を使える期間です。存続期間は、先ず、当事者で決めます。決まらなかったら、慣習に従います。慣習もなければ、裁判所が定めます。
  2. 借地借家法の規定によれば、建物の所有を目的とする地上権については、最短30年以上という存続期間の規定があります。(詳しくは、「借地借家法」の項目で見ていきます)

地上権の登記

地上権は、登記をすることにより第三者に対抗(=主張)することができます。

地上権者が、地上権の登記を地主に請求した場合、その地主は、その登記に協力する義務があります

【補足】

  1. 登記をすることにより第三者に対抗することができるのであり、登記がなくても地上権の設定については、当事者の意思表示により、効力が生じます。
  2. 借地借家法の規定によれば、地上権の登記がなくても、その土地上の建物の登記があれば第三者に対抗できるという規定があります。(詳しくは、借地借家法の項目で見ていきます)

地代について

  1. 地上権者は、地上権の地代を必ずしも支払う必要はありません
  2. 当事者間で、地代を支払うという特約がある場合、地上権者は、地上権の地代を支払う必要があります。
  3. 特約により、地上権の地代を支払わなければならない地上権者が、引き続き2年以上、その地代の支払いを怠ったときは、地主は、地上権の消滅を請求することができます。

【補足】

  1. 地代は、地上権の要素ではないので、地代を支払う義務はありません。特約によって、地代を支払うかを決めていきます。
  2. 地代の登記をしておかないと第三者には対抗することができません。例えば、地代を支払わなければならない地上権者が、地上権を第三者に譲渡した場合、地代の登記がないときには、地主は、その第三者に地代を請求できなくなる可能性があります。

地上権の放棄等

地上権の存続期間を定めなかった場合、別段の慣習がないときは、地上権者は、いつでも、地上権を放棄することができます。

ただし、地代を支払うべきときは、1年前に予告をし、又は期限の到来していない1年分の地代を支払わなければなりません。

【補足】

  1. 地上権の放棄とは、地上権を消滅させることです。
  2. 存続期間を定めなかった場合で、無償のときは、いつでも放棄することができます。
  3. 存続期間を定めなかった場合で、有償のときは、放棄するのに、1年前に予告をするか、又は期限の到来していない1年分の地代を支払う必要があります。
  4. なお、別段の慣習があるときには、その慣習に従います。

混同による地上権の消滅

  1. Aが所有している甲土地に地上権を設定した地上権者Bが、甲土地を取得した場合、Bは、甲土地に対する地上権と甲土地の所有権を有することになります。

    この場合、Bは、自分の土地に地上権を設定していることになり、地上権が無意味になります。

    よって、地上権が消滅することになります。

  2. Aが所有している甲土地に地上権を設定した地上権者Bが、その地上権にCのために抵当権を設定しています。その後、Bは、甲土地を取得した場合、上記と同様に、Bは、甲土地に対する地上権と甲土地の所有権を有することになります。

    よって、地上権が消滅するはずです。ただし、地上権が消滅してしまうと抵当権も消滅することになるので、抵当権者の利益が損なわれることになります。

    したがって、地上権は消滅しないことになります。

地役権

地役権とは

地役権とは、一定の目的に従って、他人の土地を自己の土地の便益のために使うことができる権利のことです。

地役権には、他人の土地を通行できる権利(=通行地役権)や他人の土地から水を引いてくる権利(=引水地役権)等様々なものがあります。 

【補足】

  1. 地役権には、様々なものがありますが、いずれも、他人の土地を使うことによって、自己の土地の利用価値が増大(=土地の便益)する場合に設定できるものです。
  2. 地役権の設定により、利用価値が増大する土地のことを要役地といい、利用される側の土地を承役地といいます。
  3. 要役地と承役地は、必ずしも、隣接している必要はありません
  4. 例えば、Aが住んでいる場所から大きい道路に行くのには、Bの土地を通る必要があります。この場合、Aが、Bの土地を使えるようにする権利のことを通行地役権と言います。そして、Aが住んでいる土地のことを「要役地」、Bの土地を「承役地」、Aを「地役権者」、Bを「地役権設定者」と言います。

地役権の付従性・随伴性

  1. 地役権は、要役地から分離して譲渡したり、地役権のみに抵当権を設定することができません。
  2. 要役地の所有権が移転されたときは、特約がない限り、地役権も一緒に移転されることになります
  3. 要役地が第三者に譲渡された場合で、要役地所有権の移転登記をしたときには、地役権の登記をしていない場合においても、その第三者は、地役権の移転を承役地の所有者に対抗することができます。
  4. 要役地に地上権や賃借権が設定された場合、特約がない限り、地上権者や賃借人も地役権を行使できます
  5. 要役地に抵当権が設定されると、特約がない限り、地役権にもその効力が及ぶことになります。 

【補足】

土地の便益のために設定している地役権のみを譲渡すること自体、意味がありません。

したがって、地役権のみを譲渡したり、他の権利の目的とはなりません。

地役権は、土地の便益のために設定されます。したがって、要役地(=土地)が譲渡された場合、土地の便益のために設定されている地役権も一緒にその土地に引っついていくことにより、地役権の意味があります。

地役権の不可分性

  1. 要役地をAとBが共有していた場合、Aが自己の持分について地役権を消滅させることはできません。同様に、Bも自己の持分について地役権を消滅させることはできません。
  2. 承役地をAとBが共有していた場合、Aが自己の持分について地役権を消滅させることはできません。同様に、Bも自己の持分について地役権を消滅させることはできません。
  3. 要役地をAが所有しており、その後、Aが要役地を分割又は一部譲渡することにより、その要役地がA所有の甲地とB所有の乙地になった場合、甲地及び乙地の両方のために地役権が存在することになります。なお、一定の例外はあります。
  4. 承役地をAが所有しており、その後、Aが承役地を分割又は一部譲渡することにより、その承役地がA所有の甲地とB所有の乙地になった場合、甲地及び乙地の両方に地役権が存在することになります。なお、一定の例外はあります。
  5. 要役地をAとBが共有していた場合、Aが時効により地役権を取得した場合、Bも地役権を取得したことになります
  6. 要役地をAとBが共有していた場合、承役地の所有者は、地役権を行使しているA及びBの両者に対して時効中断をしない限り、地役権の取得時効について中断の効力が生じません。要するに、AのみやBのみに時効中断をしたとしても、地役権の取得時効について中断の効力が生じません
  7. 要役地をAとBが共有していた場合、Aが地役権の消滅時効を中断させた場合には、Bも消滅時効を中断されることになり、Bが地役権の消滅時効を中断させた場合には、Aも消滅時効を中断されることになります。

【補足】

地役権は、土地の便益のために設定しているのであり、土地を所有している人の便益のために設定されるものではありません。したがって、自己の持分だけを消滅させることもできないし、分割等があっても地役権が存在することになります。

法律上、地役権を消滅させていくのではなく、地役権を守っていこうと規定されています。すなわち、共有者の1人しか時効により地役権を取得していな場合は、他の共有者も取得できると規定されています。また、承役地の所有者は、地役権を行使している共有者の1人だけに時効中断をしたとしても、地役権の取得時効について中断の効力が生じません。また、共有者の1人しか地役権の消滅時効を中断していないのに、他の共有者も消滅時効を中断したことになります。

地役権の取得時効

  1. 自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、占有開始時に善意無過失か否かに応じて10年または20年でその権利を取得します。
  2. 地役権の取得時効を主張するためには、上記の規定に加え、下記の規定の要件も満たす必要があります。

    地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができます。

【補足】

通行地役権について、判例上、承役地上に通路の開設があっただけでは「継続」の要件を満たさず、その開設が要役地所有者によってなされた場合に「継続」の要件を満たすことになります。

通行地役権について、通路を設けて、その通路を使っている場合には、外形上認識(=周りから見ても、権利があることが分かること)することができます。

地役権の消滅

  • 地役権者が、20年間、地役権を行使しなかった場合、時効により消滅します。

Aが所有している承役地を第三者であるBが取得時効に必要な要件を具備する占有をし、時効により、承役地の所有権を取得した場合、地役権は、時効完成によって消滅します。

ただし、Bが、地役権の負担をともなうものとして、占有していたときは、時効が完成しても地役権は消滅しません。

【補足】

第三者が、承役地の所有権を時効により取得した場合、地役権の負担をともなうか、ともなわないかで(=地役権の存在を容認しながら占有していたかどうかで)、地役権が消滅するか、消滅しないかが決まるということです。

永小作権

永小作権とは

永小作権とは、小作料を支払うことによって、他人の土地で耕作又は牧畜をすることができる権利のことです。

【補足】

  1. 小作料は、支払わなければなりません。要するに、小作料は契約の要素です。
  2. 永小作権は、耕作や牧畜の目的のみに設定されます。

永小作権の放棄

永小作人は、不可抗力によって、引き続き3年以上全く収益を得ることができないとき、又は5年以上小作料より少ない収益を得たときは、放棄することができます。

永小作権の存続期間

  1. 設定行為で存続期間を定める場合の永小作権の存続期間は、20年以上50年以下とする必要があります。なお、50年より長い期間を定めたときは、その存続期間は、50年となります。
  2. 永小作権の設定は、更新することができますが、更新後の存続期間は、更新の時から50年を超えることができません。
  3. 永小作権の存続期間を定めず、かつ、慣習がない場合、存続期間は、30年となります。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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