平成28年宅建士試験【税その他問題】

平成28年に実施された宅建士試験【税その他】の問題及び解説です。過去問を分析し、宅建士試験の傾向を把握することが重要です。

 宅建士合格広場教材

問題23 印紙税問題

印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 印紙税の課税文書である不動産譲渡契約書を作成したが、印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合は、納付しなかった印紙税額と納付しなかった印紙税額の10%に相当する金額の合計額が過怠税として徴収される。

  2. 「Aの所有する甲土地(価額3,000万円)とBの所有する乙土地(価額3,500万円)を交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は3,500万円である。

  3. 「Aの所有する甲土地(価額3,000万円)をBに贈与する」旨の贈与契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、3,000万円である。

  4. 売上代金に係る金銭の受取書(領収書)は記載された受取金額が3万円未満の場合、印紙税が課されないことから、不動産売買の仲介手数料として、現金48,600円(消費税及び地方消費税を含む。)を受け取り、それを受領した旨の領収書を作成した場合、受取金額に応じた印紙税が課される。

【解答・解説】 

1.×

印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合は、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額(=不納付税額の3倍)に相当する過怠税が徴収されることになります。

よって、本問は、誤りです。

2.

交換契約書に交換していく対象物の双方の価額が記載されているときには、いずれか高い方の価額(3,500万円)が、記載金額となります。

よって、本問は、正しいです。

3.×

贈与の契約書においては、譲渡対価である金額がないため、記載金額のない契約書として、印紙税額は、200円となります。

よって、本問は、誤りです。

4.×

記載金額が5万円未満の受取書について、印紙税が課されません。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題24 不動産取得税問題

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 家屋が新築された日から3年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から3年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

  2. 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、法人の合併により不動産を取得した場合にも、不動産取得税は課される。

  3. 平成28年4月に取得した床面積240平方メートルである新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

  4. 平成28年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の家屋及びその土地に係る不動産取得税の税率は4%である。

【解答・解説】 

1.×

家屋が新築された日から6カ月を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から6カ月を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課します。

よって、本問は、誤りです。

2.×

法人の合併等よる不動産の取得には、不動産取得税が、課されません。

よって、本問は、誤りです。

3.

床面積が、50平方メートル以上240平方メートル以下(賃貸マンション等については、一区画について、40平方メートル以上240平方メートル以下)であることなど一定の要件を満たした場合に、新築住宅の価格から1,200万円が控除されます。

よって、本問は、正しいです。

4.×

不動産取得税の税率は、土地については、3%となり、家屋については、住宅の用に供するものについては、3%となり、それ以外については、4%となります。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題25 不動産鑑定評価基準問題

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

  1. 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。

  2. 同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。

  3. 鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。

  4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。

【解答・解説】 

1.×

市場性を有しない不動産については、特殊価格を求める場合があります。

限定価格、特定価格については、市場性を有する不動産です。

よって、本問は、誤りです。

2.

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域のことです。

同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要があります。

よって、本問は、正しいです。

3.×

取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときに、適切な補正を行っていきます。

「用いてはならない」とまで規定されていません。

よって、本問は、誤りです。

4.×

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法のことです。

市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、収益還元法が活用されるべきです。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題46 住宅金融支援機構問題

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設又は改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

  2. 機構は、証券化支援事業(買取型)において、債務者又は債務者の親族が居住する住宅のみならず、賃貸住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権についても譲受けの対象としている。

  3. 機構は、証券化支援事業(買取型)において、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を実施している。

  4. 機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

【解答・解説】 

1.

機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設又は改良に必要な資金の貸付けを業務として行っています。

よって、本問は、正しいです。

2.×

申込者本人やその親族が居住するための住宅(新築か中古かは問いません。)の建設、取得等(住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得も含みます)のための貸付でなければなりません。

よって、賃貸住宅は対象としていないため、本問は、誤りです。

3.

機構は、証券化支援事業(買取型)において、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を実施しています。

フラット35sのことです。

フラット35sとは、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅を取得される場合に、フラット35の固定金利を一定期間引き下げる制度をいいます。

よって、本問は、正しいです。

4.

機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っています。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題47 景表法問題

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. インターネット上に掲載した賃貸物件の広告について、掲載直前に契約済みとなったとしても、消費者からの問合せに対し既に契約済みであり取引できない旨を説明すれば、その時点で消費者の誤認は払拭されるため、不当表示に問われることはない。

  2. 宅地の造成及び建物の建築が禁止されており、宅地の造成及び建物の建築が可能となる予定がない市街化調整区域内の土地を販売する際の新聞折込広告においては、当該土地が市街化調整区域内に所在する旨を16ポイント以上の大きさの文字で表示すれば、宅地の造成や建物の建築ができない旨まで表示する必要はない。

  3. 半径300メートル以内に小学校及び市役所が所在している中古住宅の販売広告においては、当該住宅からの道路距離の表示を省略して、「小学校、市役所近し」と表示すればよい。

  4. 近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり、当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合、広告の中に新駅設置の予定時期を明示して表示してもよい。

【解答・解説】 

1.×

契約済みとなった物件を公告に掲載することは、おとり広告に該当し、不当表示に問われます。たとえ、取引できない旨を説明していたとしても同じです。

よって、本問は、誤りです。

2.×

市街化調整区域に所在する土地については、原則、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示しなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

3.×

学校、病院、官公署、公園その他の公共・公益施設は、物件までの道路距離を明示しなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

4.

新設予定の鉄道、都市モノレールの駅若しくは路面電車の停留場又はバスの停留所は、当該路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができます。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題48 統計問題

次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 平成28年地価公示(平成28年3月公表)によれば、平成27年1月以降の1年間の地価は、全国平均では、住宅地はわずかに下落しているものの下落幅は縮小しており、全用途平均では昨年までの下落から上昇に転じた。

  2. 平成28年版土地白書(平成28年5月公表)によれば、平成26年の住宅地、工業用地等の宅地は、全国で約193万ヘクタールあり、近年、減少傾向にある。

  3. 建築着工統計(平成28年1月公表)によれば、分譲住宅の着工戸数は、消費税増税の影響を受け、マンション、一戸建住宅ともに平成26年から2年連続で前年に比べ減少している。

  4. 平成27年度国土交通白書(平成28年6月公表)によれば、平成27年3月末時点の宅地建物取引業者数は122,685業者となっており、前年3月末時点に比べ減少した。

【解答・解説】 

1.

全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じました。用途別では、住宅地はわずかに下落しているものの下落幅の縮小傾向が継続しています。

よって、本問は、正しいです。

2.×

住宅地、工業用地等の宅地は約193万ヘクタールで、増加しています。

よって、本問は、誤りです。

3.×

分譲住宅については、昨年の減少から再びの増加(マンションは昨年の減少から再びの増加、一戸建住宅は2年連続の減少 )しました。

よって、本問は、誤りです。

4.×

平成27年3月末現在の宅地建物取引業者数は、122,685業者で、9年ぶりに増加しました。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題49 土地問題

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 豪雨による深層崩壊は、山体岩盤の深い所に亀裂が生じ、巨大な岩塊が滑落し、山間の集落などに甚大な被害を及ぼす。

  2. 花崗岩が風化してできた、まさ土地帯においては、近年発生した土石流災害によりその危険性が再認識された。

  3. 山麓や火山麓の地形の中で、土石流や土砂崩壊による堆積でできた地形は危険性が低く、住宅地として好適である。

  4. 丘陵地や台地の縁辺部の崖崩れについては、山腹で傾斜角が25度を超えると急激に崩壊地が増加する。

【解答・解説】 

1.不適当でない

豪雨による深層崩壊は、山体岩盤の深い所に亀裂が生じ、巨大な岩塊が滑落し、山間の集落などに甚大な被害を及ぼすといえます。

よって、本問は、不適当でない。

2.不適当でない

近年発生した土石流災害によりその危険性が再認識されました。

よって、本問は、不適当でない。

3.不適当である

山麓や火山麓の地形の中で、土石流や土砂崩壊による堆積でできた地形は危険性が高く、住宅地として好適であるといえません。

よって、本問は、不適当である。

4.不適当でない

丘陵地や台地の縁辺部の崖崩れについては、山腹で傾斜角が25度を超えると急激に崩壊地が増加するといえます。

よって、本問は、不適当でない。

 

正解番号:

問題50 建物問題

建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 鉄骨造は、自重が大きく、靱性が小さいことから、大空間の建築や高層建築にはあまり使用されない。

  2. 鉄筋コンクリート造においては、骨組の形式はラーメン式の構造が一般に用いられる。

  3. 鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造にさらに強度と靱性を高めた構造である。

  4. ブロック造を耐震的な構造にするためには、鉄筋コンクリートの布基礎及び臥梁により壁体の底部と頂部を固めることが必要である。

【解答・解説】 

1.不適当である

鉄骨構造は、自重が軽く、靭性が大きいことから、大空間の建築や高層建築物に適しているといえます。

よって、本問は、不適当である。

2.不適当でない

鉄筋コンクリート造においては、骨組の形式はラーメン式の構造が一般に用いられています。

よって、本問は、不適当でない。

3.不適当でない

鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造にさらに強度と靱性を高めた構造であるといえます。

よって、本問は、不適当でない。

4.不適当でない

耐震的な構造とするためには、鉄筋コンクリートの布基礎及び臥梁により壁体の底部と頂部を固めることが必要であるといえます。

よって、本問は、不適当でない。

 

正解番号:

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