【問12】借家(借地借家法)の問題と解説【2020年(令和2年)12月宅建士試験】

■□今日の一問一答■□

本日の問題は、民法の「法定地上権」の問題となっています。基本論点から出題していますので、必ず、押さえてください。

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2020年(令和2年)12月に実施された宅建士試験の問題12(借地借家法:借家)の解説です。

問12:問題(借地借家法:借家)

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。
  2. BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。
  3. 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
  4. Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。

問12:解答・解説(借地借家法:借家)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

  1. 正しい
    当該建物は、賃貸人Aのものですので、賃借人Bは、当たり前に修繕できる!ということではありませんが、
    賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができます。
    (1)賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
    (2)急迫の事情があるとき。

    本肢は、上記(1)の話となります。
  2. 正しい
    無断転貸が行われた場合、「無断転貸→転借人が使用収益をする→解除」という流れとなりますが、
    無断転貸が行われた場合においても、それが背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、賃貸人Aは、賃貸借契約を解除することができません。
  3. 誤り
    存続期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書等の書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。(定期建物賃貸借の話です。)

    さらに、
    定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、その建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。なお、「書面を交付して説明」の書面については、契約書とは別個独立の書面であることを要するとされています。

    そして、
    建物の賃貸人が上記の説明(書面を交付して説明)をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となります。(普通借家になる!)

    これに対し、
    本肢は、書面を交付して説明していませんので、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となります。
  4. 正しい
    居住用建物の賃借人(B)が、相続人なしに死亡した場合において、その当時、婚姻又は縁組の届出をしていないが、その賃借人(B)と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者がいるときは、その同居者は、建物の賃借人(B)の権利義務を承継する!ということになります。
    ただし、相続人なしに死亡したことを知った時から1ヵ月以内に建物の賃貸人(A)に対して、反対の意思を表示したときは、その同居していた者は、建物の賃借人の権利義務を承継しない!ということになります。

    本肢では、
    Bは、「居住用建物の賃借人+相続人いない」
    また、
    同居者Dは、「1ヵ月以内に反対の意思表示をしない」
    となっています。
    ですので、同居者Dは、賃借人としてのBの権利義務を承継することになります。

解答:3

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