2020年(令和2年)12月に実施された宅建士試験の問題2(代理)の解説です。
問2:問題(代理)
AがBに対して、A所有の甲土地を売却する代理権を令和2年7月1日に授与した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Bが自己又は第三者の利益を図る目的で、Aの代理人として甲土地をDに売却した場合、Dがその目的を知り、又は知ることができたときは、Bの代理行為は無権代理とみなされる。
- BがCの代理人も引き受け、AC双方の代理人として甲土地に係るAC間の売買契約を締結した場合、Aに損害が発生しなければ、Bの代理行為は無権代理とはみなされない。
- AがBに授与した代理権が消滅した後、BがAの代理人と称して、甲土地をEに売却した場合、AがEに対して甲土地を引き渡す責任を負うことはない。
- Bが、Aから代理権を授与されていないA所有の乙土地の売却につき、Aの代理人としてFと売買契約を締結した場合、AがFに対して追認の意思表示をすれば、Bの代理行為は追認の時からAに対して効力を生ずる。
問2:解答・解説(代理)
解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。
- 正しい
余談で、問題を作成する側の観点ですが、
Aが本人、Bが代理人ですので、本来であれば、相手方が「C」のはずです。しかし、「C」ではなく、「D」となっています。そして、Cが肢2で登場しています。(ここで肢1が正解肢!と個人的に思いました。)
では、見ていきます。
↓
本肢は、代理権の濫用の話ですが、
そもそも、
甲土地の売却に関する代理権を授与されたBは、代理権を濫用していますが、Aの代理人として甲土地を売却しているだけですので、原則として、代理行為は有効となります。(イメージとしては、相手方Dからすれば、Bの内心なんて知るか!ということです。)
ここまでが原則の話です。
↓
原則もあれば例外もありますが、
例外として、
代理人Bが自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合において、相手方Dがその目的を知り、又は知ることができたときは、
相手方Dよりも、本人Aを保護しよう!ということで、
その行為は、代理権を有しない者がした行為とみなされます。
つまり、無権代理行為!ということになります。
↓
無権代理行為については、不確定無効(一応無効!という感じ)ですので、本人Aが追認をすれば、A・D間の契約は有効となります。 - 誤り
「Bが、A(売主)だけでなく、C(買主)の代理人も引き受け、AC双方の代理人として甲土地に係るAC間の売買契約を締結した」と記載されていますので、双方代理の話です。
↓
双方代理や自己契約については、無権代理行為!ということになります。
これが、原則となります。
↓
原則もあれば、例外もありますが、
例外として、
(1)債務の履行(例えば、司法書士が双方の代理人として不動産の登記申請をするなど)
(2)本人があらかじめ許諾した
この2つが例外となります。つまり、有効な代理行為となります。
↓
そして、
本肢は、例外の話にあてはまらず、原則の話となります。
※なお、損害が発生したかどうかは関係ありません。 - 誤り
代理権が消滅しているのにもかかわらず、B(過去の代理人)が、代理行為を行っています。
↓
また、過去の代理人Bが、過去に有していた代理権(甲土地を売却すること)の範囲内で代理行為を行っています。
↓
その結果、民法112条1項の話、つまり、代理権消滅後の表見代理の話が出てくる可能性があります。(なお、2項は、過去の代理権の範囲外の話!)
↓
民法112条1項において、
「他人に代理権を与えた者は、代理権の消滅後にその代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、代理権の消滅の事実を知らなかった第三者に対してその責任を負う。ただし、第三者が過失によってその事実を知らなかったときは、この限りでない。」
と規定されています。
↓
つまり、代理権が消滅したことについて、相手方Eが善意無過失であれば、代理権消滅後の表見代理が成立することになります。
なお、表見代理が成立する!ということは、A・E間の契約が有効ということです。
つまり、Aが甲土地をEに引き渡す必要があります。
↓
これに対し、
本肢は、「AがEに対して甲土地を引き渡す責任を負うことはない。」と記載されており、表見代理の話を無視した記述となっていますので、誤りです。 - 誤り
甲土地を売却するという代理権はありますが、乙土地を売却するという代理権はありません。
この状況の中で、Bが乙土地を売却しました。
↓
これは、無権代理行為となります。
↓
無権代理行為ですので、本来であれば無効ですが、肢1でも記載しましたが追認の余地があります。
↓
追認についてですが、
意思表示は、相手方(F)または無権代理人(B)に対してする必要がありますが、無権代理人(B)に対してした場合には、相手方(F)がその事実を知ったときでなければ、対抗することができません。
本肢は、相手方Fに対してしています。
↓
そして、
追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる!ということになります。
これに対し、
本肢は、別段の意思表示(相手方が同意をしているなど)がないのにもかかわらず、「追認の時から」となっていますので、誤りです。
※本肢は、表見代理の話ではありませんが、表見代理も無権代理の一種です。
解答:1
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