物権変動テキスト

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2020年宅建士試験教材

令和2年宅建士試験独学合格

不動産の物権変動とは

物権変動とは、物権の発生、変更、消滅のことです。

不動産の物権変動とは、不動産に抵当権を設定した場合や不動産を売却したことにより所有権が移転した場合などのことです。

このような物権変動は、当事者の意思表示のみで、その効力が生じるとされています。

例えば、不動産の売買契約を締結した場合、その不動産の所有権は、特約がない限り、原則、不動産を売りたい売主と不動産を買いたい買主の意思表示が合致した時点である売買契約締結時に移転します。

不動産物権の対抗要件

不動産取引の安全を図るために、不動産の物権変動の場合、第三者に対して対抗するためには、登記をしておく必要があります。登記には、対抗力がありますが、公信力はありません。

【補足】

  1. 例えば、Aが、Bに建物を売った。この場合、Bは、所有権移転登記をしてなくても、建物の所有権は、原則、売買契約時にAからBに移転され問題は生じません。では、Aが、その建物をBに売り、その後、Cにも売った場合、Bから見れば、Bは、第三者であるCに対抗するためには、所有権移転登記を済ましておく必要があります。

    次に、Cから見れば、Cは、第三者であるBに対抗するためには、所有権移転登記を済ましておく必要があります。よって、BとCのうち、所有権移転登記を先に済ました方が、第三者であるB又はCに対抗することができます。

    登記をするだけで、自分の所有権を誰に対しても主張することができるのに、登記をしていないということは、「自分の所有権を主張したくない」ということになり、きちんと、自分の所有権を誰に対しても主張するために登記をしている人が優先されるということになります。

  2. なお、動産の物権変動の場合、第三者に対して対抗するためには、引渡しが必要となります。

  3. Aが、ある建物を購入しようと思い、登記簿を見た上で、その建物の所有者であるBの建物を購入し、所有権移転登記をした。

    しかし、その建物の真の所有者がCであり、Bは、勝手に所有権移転登記をしていた場合、真の所有者であるCを保護し、登記を信じたAは、その建物の所有権を取得することができません。これを登記に公信力がないといいます。

    ただし、B名義の登記がされていることをCが知りながら放置していた場合など、B名義の登記がされていることについてCに帰責性があり、Aが、本当の所有者はCであると知らず、登記を信じていた場合(Aが善意)、94条2項を類推適用することによりCよりもAが保護される場合があります。

  4. 不動産では、登記に公信力はありませんが、動産では占有に公信力が認められています。その要件として、動産を占有している無権利者である売主の所有と信じた買主は、売主の所有だと信じるについて過失がないときは、その売主とは別に真の所有者がいても、その動産の所有者となることができます

登記を不要とする第三者

登記をしなければ物権変動を対抗することができない第三者とは、当事者とその包括承継人以外の者で、かつ、不動産の物権変動について登記の欠缺(登記のないこと)を主張する正当の利益を有する者のことです。

したがって、当事者以外の全ての者のことではありません。その第三者に該当する者に対しては、原則、その第三者よりも先に登記をしなければ、対抗することができません。

それに対して、第三者に該当しない者に対しては、登記がなくても対抗することができます。したがって、不動産の物権変動の対抗の問題については、最初に、対抗すべき相手方が、「第三者」に該当するか、「第三者」に該当しないかを判断する必要があります。

背信的悪意者(単に事実を知っていた悪意の人は含まれません)

1.単に事実を知っていた悪意の人

例えば、Aが、自分の土地をBに売ったが、登記をしていなかった。その後、Aは、その土地をCにも売った。Cが、「Aは、Bにも土地を売っている」と知っていた場合、つまり、Cが悪意の場合でも、Cは、「第三者」に該当することになります。よって、BとCのうち、先に、登記をした方が、その土地の所有権を主張することができます。

【補足】

現代の社会では、自由競争が認められています。単に、Cは、Bよりも有利な条件を出して、その土地を売ってもらっているだけの話であり、自由競争の範囲内です。

よって、Cは、第三者に該当します。

2.背信的悪意者

例えば、Aが、自分の土地をBに売ったが、登記をしていなかった。その後、Aは、その土地をCにも売った。

Cは、その土地を購入して、Bに高値で売ることを目的としている場合や、Cがその土地を購入する目的が、単に、Bを困らせるための目的である場合、背信的悪意者として、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくても、Cに対してその土地の所有権を主張することができます。

【補足】

Cは、単に、Bを困らせるためだったり、高値で売りつけるためだったり、自由競争の範囲を超えています。このようなCは、保護されません。

例えば、背信的悪意者であるCが、その建物をD(転得者)に譲渡した場合、Dが背信的悪意者でない限り、Dは、「第三者」に該当することになります。つまり、Bは、Dよりも先に登記をしない限り、Dに対して、その建物の所有権を主張することができません。

無権利者

例えば、A所有の土地を、Bが、書類を盗んで、その土地についてB名義の登記をした。Bは、その土地について所有権を有していない。

この場合、Bは、その土地について無権利者となります。Aは、その土地について登記をしていない場合においても、無権利者であるBに対して、その土地の所有権を主張することができます。例えば、Bが、その土地をCに譲渡したとしても、Cも無権利者となります。

例えば、Aは、自己所有の土地をBに売却し引き渡したが、Bは所有権移転登記をしていない。その後、AとCが、通謀してその土地をAからCに仮装譲渡し、所有権移転登記をした場合、A・C間のその土地の売却は、虚偽表示により、無効となりますので、Cは、その土地について所有権(権利)を取得することができません。

要するに、Cは、その土地について、無権利者です。このような無権利者は、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。Cが、虚偽表示について、善意のDにその土地を譲渡した場合、BとDは、対抗関係となります。つまり、登記を先にした方が、その土地の所有権を主張することができるということです。

 

不法占拠者

例えば、Aが、自分の土地をBに売ったが、登記をしていない。

その土地に不法占拠者Cがいた場合、Cは、その土地について何の権利もなく、不動産の物権変動について登記の欠缺(登記のないこと)を主張する正当な利益を有しておらず、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。

 

不動産登記法に定められている者

1.詐欺や強迫により、登記申請を妨げた者

例えば、Aが、自己所有の土地をBに譲渡し、登記をしようとした。

しかし、Cが、Bに詐欺や強迫をして、登記申請を妨げ、Cが、Aからその土地の譲渡を受け、登記をした。この場合、Cは、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。

2.他人のために登記申請する義務を負う者

例えば、Aが、自己所有の土地をBに譲渡した。Bは、その土地の所有権移転登記手続をCに委任した。

しかし、Cは、Bの名義ではなく、自己名義の登記をした場合、Cは、Bに対して登記のないことを主張する正当な利益を有しておらず、「第三者」に該当しません

よって、Bは、登記がなくてもCに対してその土地の所有権を主張することができます。

【補足】

他人のために登記申請する義務を負う者とは、未成年者の法定代理人や任意代理人などです。

不動産を順次譲渡した場合の前主

例えば、A所有の土地をBに売却し、Bは、その土地をCに売却した場合で、まだAに登記があるときは、Cは、登記がなくても、土地の所有権を、Aに対して主張することができます。

なぜなら、Aは、Bの前の土地の所有者であり、Cから見れば、当事者に準じる関係となり、対抗関係とならないからです。

 

主な不動産物権変動

取消しと登記について

先ず、意思表示を取り消す前に第三者が現れた場合と意思表示を取り消した後に第三者が現れた場合に分けて考えていく必要があります。

ここでは、制限行為能力者を理由に意思表示を取り消した場合の例題をあげて見ていきます。なお、詐欺、強迫の場合については、「意思表示」のテキストを参照してください。

 

取消し前に第三者が現れた場合

【例題】

未成年者であるAが、法定代理人の同意を得ることなく、単独で、Bに土地を売却し、Bは、その土地をCに転売し、所有権移転登記も済ませた。その後、Aの法定代理人が、A・B間の売買契約を取り消した。この場合、Aは、その土地の所有権を取り戻すことができるのでしょうか。

【解答・考え方】

A・B間の売買契約を取り消す前に、第三者であるCが登場しています。取消し前に第三者が現れた場合、登記の有無に関係なく、Aは、登記をすることなく、登記をしているCに対抗することができます

つまり、Aは、その土地の所有権を取り戻すことができます。なお、制限行為能力者を理由に契約を取り消す場合、Cが善意であるか悪意であるかを考慮する必要はありません。

【補足】

取消し前に第三者が現れた場合、登記を備えているか否かは、考慮する必要がありません。

取消し後に第三者が現れた場合

【例題】

未成年者であるAが、法定代理人の同意を得ることなく、単独で、Bに土地を売却した。その後、Aの法定代理人が、A・B間の売買契約を取り消した。その取消し後に、Bは、その土地をCに転売した。この場合、その土地の所有権は誰が自分のものだと主張できるのでしょうか。

【解答・考え方】

A・B間の売買契約を取り消した後に、第三者であるCが登場しています。取消し後に第三者が現れた場合、登記を先にした方が、その土地の所有権を取得します。

A・B間の売買契約が取り消されるとBが有していた土地の所有権がAに戻ることになります(復帰的物権変動)。

そして、Bが、Cにその土地を売却しています(物権変動)。B→A及びB→Cに所有権が移転しようとしているので、二重譲渡と同様の関係が生じていると考えることができます。

よって、登記を先に備えた方が、その土地の所有権を主張することができます。

この続きは、

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これでも、分からない問題は、【テキスト完成版・復習まとめ集ポイント解説に戻る→質問】の流れです。

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問題集で解くべき過去問(改正民法などに対応済み)を網羅していますので、市販の過去問などを解く必要はありません

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理解が不要な論点については深入りしてはいけません。なお、理解すべき論点については、テキスト完成版、復習まとめ集ポイント解説、動画解説などで解説しています。

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