不動産鑑定評価基準テキスト

令和2年宅建士試験独学合格

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不動産鑑定評価準とは、不動産鑑定士が、不動産の評価をするにあたって基準としていくものです。

不動産の種別及び類型

不動産の鑑定評価を行う場合、不動産の地域性、有効的利用、権利関係の態様等に応じた分析をする必要があり、そのため、不動産の種類ごとに分析を行う必要があります。なお、不動産の種類には、不動産の種別及び類型の2つの面があります。

不動産の種別

不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類のことであり、下記のものがあります。

  1. 地域の種別

    地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられます。

  2. 土地の種別

    土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分のことであり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに、地域の種別の細分に応じて細分されることになります。宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分されます。

    よって、例えば、宅地地域に所在する畑である土地の場合、現況農地だからといって、農地に該当するのではなく、宅地に該当することとなります。

     

不動産の類型

不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類のことです。宅地の類型は、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられます。

 

価格形成要因

不動産の価格を形成する要因(以下、価格形成要因といいます)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因のことをいい、価格形成要因は、一般的要因、地域要因、個別的要因に分けられます。

不動産の価格というのは、多数の要因によって形成されるものですが、要因そのものも、時間とともに常に変動する傾向も持っています。

したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に及ぼす影響を判定することが必要となってきます。

一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因のことをいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別されます。

 

地域要因

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因のことをいいます。

 

個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因のことをいいます。

 

最有効使用の原則

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(以下、最有効使用といいます。)を前提として把握される価格を標準として形成されます。

これを最有効使用の原則といいます。

この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものです。

価格時点の確定

不動産の鑑定評価を行うにあたって、不動産の価格判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点といいます。

また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとして、その期間の期首となります。

また、価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として、現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)、将来の場合(将来時点)に分けられます。

不動産の鑑定評価によって求める価格

不動産の鑑定評価によって求める価格は、原則、正常価格ですが、一定の場合には、限定価格、特定価格、特殊価格を求める場合があります。

正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことをいいます。

なお、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、下記の条件を満たす市場のことです。

  1. 市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること
  2. 取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと
  3. 対象不動産が相当の期間市場に公開されていること

限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格のことをいいます。

すなわち、限定された市場での価格のことであり、限定価格を求める場合を例示すると下記のとおりです。

  1. 借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
  2. 隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
  3. 経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいいます。

なお、特定価格を求める場合を例示すると下記のとおりです。

  1. 証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
  2. 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
  3. 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

特殊価格

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいいます。

なお、特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合です。

 

不動産の鑑定評価によって求める賃料

不動産の鑑定評価によって求める賃料は、原則、正常賃料又は継続賃料ですが、一定の場合には、限定賃料を求める場合があります。

正常賃料

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)のことをいいます。

 

継続賃料

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料のことをいいます。

 

限定賃料

限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)のことをいいます。

なお、限定賃料を求める場合を例示すると下記のとおりです。

  1. 隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
  2. 経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合

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