平成28年宅建士試験【宅建業法問題】

2018年度宅建士試験の合格点は何点か?

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平成28年に実施された宅建士試験【宅建業法・住宅瑕疵担保履行法】の問題及び解説です。過去問を分析し、宅建士試験の傾向を把握することが重要です。

問題26 監督処分問題

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、自らが売主となった分譲マンションの売買において、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。

  2. Aは、乙県内で宅地建物取引業に関する業務において、著しく不当な行為を行った。この場合、乙県知事は、Aに対し、業務停止を命ずることはできない。

  3. Aは、甲県知事から指示処分を受けたが、その指示処分に従わなかった。この場合、甲県知事は、Aに対し、1年を超える期間を定めて、業務停止を命ずることができる。

  4. Aは、自ら所有している物件について、直接賃借人Bと賃貸借契約を締結するに当たり、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。

【解答・解説】 

1.

35条書面を交付して説明しなかったときは、甲県知事から業務停止を命じられることがあります。

よって、本問は、正しいです。

2.×

「免許権者(甲県知事)」と「ある都道府県で、業務停止処分の対象となる行為を行った場合の、ある都道府県の知事(乙県知事)」が、業務停止を命じることができます。

よって、本問は、誤りです。

3.×

指示処分に違反したときは、甲県知事から業務停止を命じられることがあります。

業務停止処分とは、「1年以内の期間を定めて、業務の全部又は一部の停止」を命じることです。

よって、本問は、誤りです。

4.×

自ら当事者となって、貸借(有償の賃貸借と無償の使用貸借)を行っても、宅地建物取引業に該当しません。

宅地建物取引業に該当しないので、重要事項の説明をする義務がありません。

 よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題27 媒介契約問題

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において一般媒介契約とは、専任媒介契約でない媒介契約をいう。

  1. AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。

  2. AがBと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

  3. AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。

  4. Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要はない。

【解答・解説】 

1.×

一般媒介契約の場合においても、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載しなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

2.×

指定流通機構に登録をした宅建業者は、その登録をした宅地・建物の売買、交換の契約が成立した場合、契約成立後、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

3.

宅地建物取引業者が記名押印する必要があり、宅地建物取引士が記名押印する必要はありません。

よって、本問は、正しいです。

4.×

一般媒介契約であっても、専任媒介契約であっても、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要があります。

 よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題28 8種制限問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

ア.Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。

イ.Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。

ウ.Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。

エ.Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。

  1. ア,ウ

  2. イ,ウ

  3. ア,イ,エ

  4. ア,ウ,エ

【解答・解説】 

ア.宅地建物取引業法の規定に違反する

未完成物件の場合、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等がある場合には、その手付金等の額を加算した額)が、代金額の5%以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置を講じる必要がありません。

「本問の手付金等の額400万円(手付金+中間金)>200万円(代金額の5%)」なので、保全措置を講じる必要があります。

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合で、買主が宅地建物取引業者でないときは、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、売主である宅建業者は、手付金等を受領することができません。

よって、本問の「中間金として受領した後・・・」の記述が宅地建物取引業法の規定に違反しています。

イ.宅地建物取引業法の規定に違反しない

完成物件の場合、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等がある場合には、その手付金等の額を加算した額)が、代金額の10%以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置を講じる必要がありません。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができません。

本問は、400万円(代金額の10%ちょうど)の手付金なので、保全措置を講じる必要がありません。また、代金の額の10分の2を超える額の手付金ではありません。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反していません。

ウ.宅地建物取引業法の規定に違反する

宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、宅地建物取引業者でない買主は、その手付を放棄して、その宅地建物取引業者は、その手付の倍額を償還して、契約の解除をすることができます。

手付の倍額(1,000万円)を償還する必要があるので、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反しています。

エ.宅地建物取引業法の規定に違反する

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはなりません。

なお、代金の額の10分の2を超える定めをしたときは、契約自体が無効になるのではなく、10分の2を超える部分について無効となります。

本問は、損害賠償の予定額を1,000万円と定めたので、「代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。」という規定に違反します。

 よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題29 業務上の規制等問題

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

ア.Aは、マンションを分譲するに際して案内所を設置したが、売買契約の締結をせず、かつ、契約の申込みの受付も行わない案内所であったので、当該案内所に法第50条第1項に規定する標識を掲示しなかった。

イ.Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった。

ウ.Aは、法第49条の規定によりその事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかった。

エ.Aは、自ら売主となるマンションの割賦販売の契約について、宅地建物取引業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに賦払金の支払の遅延を理由として契約を解除した。

  1. ア,イ

  2. ア,ウ

  3. ア,イ,エ

  4. イ,ウ,エ

【解答・解説】 

ア.宅地建物取引業法の規定に違反する

宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を行うために設置する案内所に標識を掲示しなければなりません。

なお、契約を締結しない又は契約の申込みを受けない場合でも、標識を掲示する必要があります。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反しています。

イ.宅地建物取引業法の規定に違反する

宅地建物取引業者は、業務に関して、相手方等に対して、手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはいけません。

なお、実際に契約を締結したか否かに関係なく、誘引行為自体が禁止されています。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反します。

ウ.宅地建物取引業法の規定に違反しない

帳簿については、従業者名簿と異なり、閲覧の規定はありません。例えば、取引の関係者から請求があっても閲覧に供する必要はありません。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反しません。

エ.宅地建物取引業法の規定に違反する

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めて、その支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができません。

なお、上記の規定に反する特約は、無効となります。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反します。

 

正解番号:

問題30 重要事項の説明及び37条書面問題

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介における重要事項の説明において、借賃の額並びにその支払の時期及び方法について説明するとともに、37条書面に記載しなければならない。

  2. 宅地建物取引士は、重要事項の説明をする際に、相手方から求められない場合は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。

  3. 宅地建物取引業者は、37条書面を交付する際に、相手方の同意があった場合は、書面に代えて、電磁的記録で交付することができる。

  4. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならないが、当該書面の交付は宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。

【解答・解説】 

1.×

借賃の額並びにその支払の時期及び方法については、重要事項の説明事項ではありません。

借賃の額並びにその支払の時期及び方法については、37条書面の必要的記載事項です。

よって、本問は、誤りです。

2.×

重要事項の説明をする際には、宅地建物取引士は、相手方からの請求がなくても、宅地建物取引士証を、相手方に提示する必要があります。

なお、宅地建物取引士証の提示方法としては、宅地建物取引士証を胸に着用する等により、相手方等に明確に示されるようにする必要があります。(取引士証の提示の際、住所欄にシールを貼ったうえで提示してもよい)

よって、本問は、誤りです。

3.×

書面の交付が必要とされており、たとえ相手方の同意があったとしても、電子メールなどの電磁的方法による交付は認められていません。

よって、本問は、誤りです。

4.

37条書面に宅地建物取引士が記名押印する必要がありますが、宅地建物取引士が、37条書面を交付する必要がありません。

 よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題31 保証協会問題

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引をした者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。

  2. 保証協会に加入している宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置した場合、その設置した日から1月以内に当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。

  3. 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

  4. 150万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、2,500万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。

【解答・解説】 

1.×

一の保証協会の社員である宅建業者は、他の保証協会の社員となることができません。なお、保証協会への加入は、義務ではなく、任意です。

よって、本問は、誤りです。

2.×

保証協会に加入し、保証協会の社員となった宅地建物取引業者が、事務所を増設した場合、その宅地建物取引業者は、その事務所を増設した日から2週間以内に、増設した事務所分に相当する弁済業務保証金分担金(金銭)を保証協会に納付しなければなりません。

上記の期間内に、宅地建物取引業者が、弁済業務保証金分担金を納付しない場合、その宅地建物取引業者は、社員としての地位を失うことになります。

よって、本問は、誤りです。

3.×

弁済業務保証金の還付があった場合、保証協会は、その還付に係る社員である宅地建物取引業者に、還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付するよう、通知をしなければなりません。

そして、その通知を受けた宅地建物取引業者は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知を受けた額の還付充当金を保証協会に納付しなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

4.

弁済業務保証金分担金の金額は、主たる事務所につき60万円、従たる事務所1カ所につき30万円となります。ということは、従たる事務所は、以下の計算式で、3カ所となります。

(150万円ー60万円)÷30万円=3カ所

弁済業務保証金から還付を受けることができる金額は、保証協会の社員である宅建業者が、もし、保証協会に加入しなかった場合に供託することとなる営業保証金額の範囲内の金額となります。

営業保証金の供託額は、主たる事務所については、1,000万円で、それ以外の事務所については、事務所1カ所ごとに500万円となります。

なので、弁済業務保証金から還付を受けることができる金額は、以下の計算式により、2,500万円の限度内の金額となります。

1,000万円(主たる事務所)+500万円×3カ所=2,500万円

 よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題32 広告等に関する規制問題

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)がその業務に関して広告を行った場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。

  2. Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第6条第1項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。

  3. Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者Bから媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに自社ホームページに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなく、契約成立には至らなかった。

  4. Aは、甲県知事から業務の全部の停止を命じられ、その停止の期間中に未完成の土地付建物の販売に関する広告を行ったが、当該土地付建物の売買の契約は当該期間の経過後に締結した。

【解答・解説】 

1.宅地建物取引業法の規定に違反しない

許可等の処分があった後であれば、工事完了前でも広告をすることができます。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反しません。

2.宅地建物取引業法の規定に違反する

建築確認の処分があった後に、広告をすることができ、建築確認申請中は、広告をすることができません。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反します。

3.宅地建物取引業法の規定に違反する

契約成立には至らなかったとしても、広告をするときに、取引態様の別を明示しなければなりません。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反します。

4.宅地建物取引業法の規定に違反する

業務全部停止期間中に、販売に関する広告(業務上に該当。)等をすることはできません。

よって、本問は、宅地建物取引業法の規定に違反します。

 

正解番号:

問題33 報酬問題

宅地建物取引業者が売買等の媒介に関して受けることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア.宅地建物取引業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際 の売却額との差額を当該宅地建物取引業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。

イ.宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広 告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。

ウ.居住用の建物の貸借の媒介に係る報酬の額は、借賃の1月分の1.08倍に相当する額以内であるが、権利金の授受がある場合は、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することができる。

  1. 一つ

  2. 二つ

  3. 三つ

  4. なし

【解答・解説】 

ア.×

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによります。

宅地建物取引業者は、上記の限度額を超えて報酬を受けてはなりません。

よって、「報酬の限度額の適用を受けない」の記述が誤りです。

イ.×

依頼者の特別の依頼によって行なう特別の費用、例えば、広告費用や遠隔地における現地調査等に要する費用については、事前に、依頼者の承諾があることにより、別途、受領することができます。

よって、本問は、誤りです。

ウ.×

居住用建物以外の賃貸借の媒介、代理の場合で、権利金の授受があれば、その権利金を売買代金とみなして、報酬の額を算定することができます。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題34 業務に関する禁止事項問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第47条及び第47条の2に規定されている業務に関する禁止事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、Aは宅地建物取引業者である。

  1. Aが、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っており、入居申込書の収入欄に「年収700万円」とあるのは虚偽の記載であることを認識したまま、その事実を告げずに貸主に提出した行為は法に違反する。

  2. Aが、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので法には違反しない。

  3. Aは、建売住宅の売買の相手方である買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。

  4. Aが、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても法に違反する。

【解答・解説】 

1.

宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅建業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、下記の事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはなりません。

「宅地又は建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又はその宅建業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」

よって、本問は、正しいです。

2.×

利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為は、故意でなくても、禁止されています。

よって、本問は、誤りです。

3.

売主である宅地建物取引業者が、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合(履行に着手した場合)には、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができます。

よって、本問は、正しいです。

4.

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない。契約締結に至らなかったとしても同じです。

「手付金の分割払い」は、「貸付けその他信用の供与」に該当します。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題35 宅建業免許問題

宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは 、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。

  2. 法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、 Bは 、免許の更新の申請を行っても、その業務の停上の期間中は免許の更新を受けることができない。

  3. 法人である宅地建物取引業者C(国上交通大臣免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地 を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。

  4. 個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、 Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは 、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を 結了する日的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

【解答・解説】 

1.×

更新しないことにより、免許が失効しても、免許証を返納する必要はありません。

よって、本問は、誤りです。

2.×

業務停止処分を受けた場合、業務停止期間内においても免許の更新を受けること
ができます。

よって、本問は、誤りです。

3.×

宅地建物取引業者が破産手続開始の決定を受けた場合、その者の破産管財人は、破産手続開始決定の日から30日以内に免許権者にその旨を届け出る必要があります。

よって、本問は、誤りです。

4.

「廃業等の届出」により免許が失効したり、免許が取り消された場合においても、既に宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内で、その宅地建物取引業者やその宅地建物取引業者の一般承継人(相続人等)を宅地建物取引業者とみなして、継続して宅地建物取引業を行うことができます。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題36 重要事項の説明問題

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア.区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

イ.宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

ウ.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。

エ.建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

  1. 一つ

  2. 二つ

  3. 三つ

  4. 四つ

【解答・解説】 

ア.

建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

よって、本問は、正しいです。

イ.

宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければなりません。

よって、本問は、正しいです。

ウ.

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければなりません。

よって、本問は、正しいです。

エ.

未完成建物の場合、完了時における形状、構造、主要構造部の構造、内装の構造、外装の構造、又は仕上げ、設備の設置、構造等を説明する必要があります。

未完成物件において図面を必要とするときは、図面を交付します。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題37 宅建業免許問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア.宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、Aは、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。

イ.宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。

ウ.Cが免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Cは免許を受けることができない。

エ.宅地建物取引業者D(甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Dは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。

  1. 一つ

  2. 二つ

  3. 三つ

  4. 四つ

【解答・解説】 

ア.×

免許替えをしなければならないのに、新たに、免許替えによる免許を受けていないことが判明したときは、宅地建物取引業者は、免許を取り消されることになる。

よって、本問は、誤りです。

イ.

免許の有効期間が満了したときは、宅地建物取引業者は、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができます。

よって、本問は、正しいです。

ウ.

免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者は、免許の欠格要件に該当するので、免許を受けることができません。その行為について刑に処せられていなかったとしても同じです。

よって、本問は、正しいです。

エ.×

免許換えの申請があった場合、免許換えの申請による処分がなされないときは、従前の免許は、その処分がなされるまでの間は、なお効力を有します。

なので、Dは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができます。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題38 取引士問題

宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)又は宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア.宅地建物取引士(甲県知事登録)が、乙県で宅地建物取引業に従事することとなったため乙県知事に登録の移転の申請をしたときは、移転後新たに5年を有効期間とする宅地建物取引士証の交付を受けることができる。

イ.宅地建物取引士は、取引の関係者から宅地建物取引士証の提示を求められたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、従業者証明書の提示を求められたときは、宅地建物取引業者の代表取締役である宅地建物取引士は、当該証明書がないので提示をしなくてよい。

ウ.宅地建物取引士が家庭裁判所から後見を開始する旨の審判を受けたときは、その後見人は、3月以内に、その旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。

エ.宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることはないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。

  1. 一つ

  2. 二つ

  3. 三つ

  4. 四つ

【解答・解説】 

ア.×

登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請があったときは、移転後の都道府県知事は、従前の宅地建物取引士証の残存期間を有効期間とする、新たな宅地建物取引士証を、従前の宅地建物取引士と引換えに交付する必要があります。

よって、本問は、誤りです。

イ.×

取引関係者から請求があれば、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

取引関係者の請求があれば、従業者証明書を提示しなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

ウ.×

宅地建物取引士が、成年被後見人となった場合、成年後見人は、その日から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出る必要があります。

よって、本問は、誤りです。

エ.

宅地建物取引士資格登録簿は、一般の閲覧に供されません。

宅建業者名簿を一般の閲覧に供しなければなりません。専任の宅地建物取引士の氏名は、宅建業者名簿の登載事項です。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題39 重要事項の説明及び37条書面問題

宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは法第35条の規定により交付すべき書面をいい、「37条書面」とは法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

  1. 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。

  2. 契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。

  3. 借賃の支払方法が定められていても、貸主及び借主の承諾を得たときは、37条書面に記載しなくてよい。

  4. 天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。

【解答・解説】 

1.×

ペットの飼育が禁止されている場合、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明しなければなりません。

ただ、37条書面の記載事項ではありません。

よって、本問は、誤りです。

2.

契約の解除について定めがある場合、その旨を説明する必要があり、37条書面に記載する必要があります。

よって、本問は、正しいです。

3.×

借賃の額並びにその支払の時期及び方法は、37条書面の必要的記載事項です。貸主及び借主の承諾を得たとしても、省くことができません。

よって、本問は、誤りです。

4.×

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載する必要があります。すなわち、任意的記載事項です。

よって、定めがなければ、37条書面に記載する必要がないので、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題40 営業保証金問題

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、甲県に本店と支店を設け、営業保証金として1,000万円の金銭と額面金額500万円の国債証券を供託し、営業している。この場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、本店を移転したため、その最寄りの供託所が変吏した場合は、遅滞なく、移転後の本店の最寄りの供託所に新たに営業保証金を供託しなければならない。

  2. Aは、営業保証金が還付され、営業保証金の不足額を供託したときは、供託書の写しを添附して、30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

  3. 本店でAと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1,000万円を限度としてAからその債権の弁済を受ける権利を有する。

  4. Aは、本店を移転したため、その最寄りの供託所が変更した場合において、従前の営業保証金を取りもどすときは、営業保証金の還付を請求する権利を有する者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。

【解答・解説】 

1.

有価証券のみ又は金銭と有価証券をあわせて営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、遅滞なく、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に、新たに営業保証金を供託しなければなりません。

よって、本問は、正しいです。

2.×

宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたために、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けたときには、その通知書の受領日から2週間以内にその不足額を供託する必要があります。

なお、宅地建物取引業者は、その供託をした日から2週間以内に供託した旨を、免許権者に届け出る必要があります。

よって、本問は、誤りです。

3.×

宅地建物取引業者が、供託した営業保証金の範囲内(1,500万円)で、還付を受けることができます。

よって、本問は、誤りです。

4.×

宅建業者が、有価証券のみで、又は有価証券とともに金銭で供託している場合で、主たる事務所が移転して、最寄りの供託所が変わり、新たに営業保証金を供託する場合、宅建業者は、取戻しのための公告手続をすることなく、直ちに、営業保証金を取り戻すことができます。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題41 媒介契約等問題

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。

  2. Aは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。

  3. Aは、宅地建物取引業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。

  4. Aは、宅地建物取引業者でないEから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。

【解答・解説】 

1.×

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(媒介契約という。)を締結したときは、遅滞なく、一艇事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

上記の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用します。

よって、本問は、誤りです。

2.×

37条書面を交付する必要がありますが、その内容について説明する必要はありません。

よって、本問は、誤りです。

3.

買主が宅建業者の場合、他人物売買は認められています。

よって、本問は、正しいです。

4.×

専属専任媒介契約については、媒介の依頼を受けた宅建業者は、専属専任媒介契約の締結の日から5日以内(休業日は含まない)に、依頼者の物件の情報を指定流通機構に登録しなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題42 37条書面問題

宅地建物取引業法 (以下この間において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この間において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、Aは 宅地建物取引業者 (消費税課税事業者)である。

  1. Aは、宅地建物取引業者Bと宅地建物取引業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介 においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。

  2. Aは、自ら売主として土地付建物の売買契約を締結したときは、37条書面に代金の額を 記載しなければならないが、消費税等相当額については記載しなくてもよい。

  3. Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Dの媒介により、宅地建物取引業者Eと宅地の 売買契約を締結した。Dが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。

  4. Aは 、貸主Fと借主Gの間で締結される建物賃貸借契約について、Fの代理として契約を 成立させたときは、 FとGに対して37条書面を交付しなければならない。

【解答・解説】 

1.×

媒介をした宅地建物取引業者は、契約の各当事者(売主、買主)に37条書面を交付しなければなりません。

37条書面を交付しなければならない相手方が宅地建物取引業者の場合においても、37条書面を交付しなければなりません。

引渡しの時期は、37条書面の必要的記載事項です。

よって、本問は、誤りです。

2.×

代金の額は、37条書面の必要的記載事項です。

また、消費税等相当額は、代金の額の一部であり、消費税等相当額を明記する必要があります。

よって、本問は、誤りです。

3.×

複数の宅地建物取引業者が関与した場合、全ての宅地建物取引業者が37条書面の交付義務を負います。

37条書面の作成にあたり、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要があります。

よって、本問は、誤りです。

4.

宅地建物取引業者が、代理人として宅地、建物の売買、交換、貸借契約を締結したときに37条書面を交付しなければなりません。この場合、代理人である宅地建物取引業者は、相手方(G)及び代理を依頼した者(F)に37条書面を交付しなければなりません。

よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題43 手付金等の保全措置問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア.Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。

イ.Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。

ウ.Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。

エ.Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。

  1. 一つ

  2. 二つ

  3. 三つ

  4. 四つ

【解答・解説】 

ア.

未完成物件で、代金額の5%を超える手付金を受領するので、手付金の保全措置を講じる必要があります。

手付金の保全措置を講じていないときは、買主は、手付金の支払を拒否することができます。

よって、本問は、正しいです。

イ.×

媒介に係る売買契約が成立したときに、媒介報酬請求権の発生します。

よって、本問の「あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない」の記述が、誤りです。

ウ.

中間金は、契約の締結日以後その建物の引渡し前に支払われているので、手付金等に該当します。

未完成物件で、手付金等の額(500万円)が、代金額の5%を超えているので、手付金の保全措置を講じる必要があります。

また、手付金等の額全額(500万円)について、手付金の保全措置を講じる必要があります。

よって、本問は、正しいです。

エ.×

中間金は、契約の締結日以後その建物の引渡し前に支払われているので、手付金等に該当します。

未完成物件で、手付金等の額(300万円)が、代金額の5%を超えているので、手付金の保全措置を講じる必要があります。

ただ、手付金等を受領する前に、手付金等の保全措置を講じる必要があります。

よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

問題44 クーリング・オフ問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名(法人の場合、その商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。

  2. Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。

  3. クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。

  4. Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。

【解答・解説】 

1.

買受けの申込みをした者又は買主の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所を記載しなければなりません。

売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければなりません。

よって、本問は、正しいです。

2.×

クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることが記載されていなければなりません。

よって、本問は、誤りです。

3.

買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずることが記載されていなければなりません。

よって、本問は、正しいです。

4.

買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、宅地建物取引業者は、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことが記載されていなければなりません。

また、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があった場合において、その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは、宅地建物取引業者は、遅滞なく、その全額を返還することが記載されていなければなりません。

 よって、本問は、正しいです。

 

正解番号:

問題45 住宅瑕疵担保履行法問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100平方メートル以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。

  2. Aは、当該住宅をBに引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

  3. Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

  4. Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。

【解答・解説】 

1.×

住宅の床面積が55平方メートル以下であるときは、販売新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになります。

よって、本問は、誤りです。

2.×

新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、その基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければなりません。

なお、届出をすべき期間については、その基準日から3週間以内となります。

よって、本問は、誤りです。

3.

保証金を供託している自ら売主となる宅建業者は、新築住宅の買主に対し、その新築住宅の売買契約が締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等の事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません。

よって、本問は、正しいです。

4.×

住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、「新築住宅の買主が、その新築住宅の売主である宅建業者からその新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であること。」でなければなりません。

転売を理由に保険契約の解除をしなければならないわけではありません、

また、住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、「国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと。」でなければなりません。

 よって、本問は、誤りです。

 

正解番号:

宅建士教材販売

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