平成25年に実施された宅建士試験【税その他】の問題及び解説です。過去問を分析し、宅建士試験の傾向を把握することが重要です。なお、問題48の統計問題については、毎年、数値が異なるため掲載していません。
問題２３ 印紙税
印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。「４の問題については、改正に対応するため、修正しています。」
- 土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の従業者の印章又は署名で消印しても、消印したことにはならない。
- 土地の売買契約書（記載金額２,０００万円）を３通作成し、売主Ａ、買主Ｂ及び媒介した宅地建物取引業者Ｃがそれぞれ１通ずつ保存する場合、Ｃが保存する契約書には、印紙税は課されない。
- 一の契約書に土地の譲渡契約（譲渡金額４,０００万円）と建物の建築請負契約（請負金額５,０００万円）をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、５,０００万円である。
- 「建物の電気工事に係る請負金額は２,１６０万円（うち消費税額及び地方消費税額が１６０万円）とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、２,１６０万円である。
|
【解答・解説】 １．× 印紙税法８条２項において、「課税文書の作成者は、当該課税文書に印紙をはり付ける場合には、当該課税文書と印紙の彩紋とにかけ、判明に印紙を消さなければならない。」と規定されています。 印紙税法施行令５条において、「課税文書の作成者は、印紙税法８条２項 の規定により印紙を消す場合には、自己又はその代理人（法人の代表者を含む。）、使用人その他の従業者の印章又は署名で消さなければならない。」と規定されています。 よって、従業者の印章又は署名で消してもよいことになるので、本問は、誤りです。 【参 考】 原則、課税文書に課されるべき印紙税に相当する金額の印紙を、当該課税文書の作成の時までに、当該課税文書にはり付ける方法により、印紙税を納付しなければなりません。 ２．× 印紙税法基本通達において、契約当事者以外の者に提出又は交付する文章については、通常、課税文書に該当しません。 しかし、売買契約を媒介した宅建業者については、契約当事者以外の者に該当するが、契約に参加することになるので、例外的に、契約当事者以外の者に含まれないことになります。 すなわち、売買契約を媒介した宅建業者Ｃが保存することになる契約書についても、課税文書に該当することになるということです。 よって、本問は、誤りです。 ３．○ １つの契約書に、土地の譲渡契約（１号文書）と建物の建築工事請負契約（２号文書）が記載されている場合、原則、１号文書の記載金額が、１つの契約書の記載金額となります。 ただし、それぞれの課税事項ごとの契約金額を区分することができ、かつ、２号文書についての契約金額が１号文書についての契約金額を超えるものについては、２号文書の記載金額が、１つの契約書の記載金額となります（印紙税法別表第一 課税物件表の適用に関する通則３ロ）。 １号文書における記載金額４，０００万円＜２号文書における記載金額５，０００万円となるので、２号文書における記載金額５，０００万円が当該契約書の記載金額となります。 よって、本問は、正しいです。 ４．× 消費税額等（消費税、地方消費税）が区分記載されている場合、税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって課されるべき消費税額等が明らかである場合においては、記載金額に消費税額等を含めないことになっています。 よって、本問における契約書の記載金額は、消費税額等を除いた２，０００万円となるので、本問は、誤りです。
正解番号：３ |
問題２４ 固定資産税
固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 国会議員及び地方団体の議会の議員は、固定資産評価員を兼ねることができる。
- 登記所は、土地又は建物の表示に関する登記をしたときは、３０日以内に、その旨を当該土地又は家屋の所在地の市町村長に通知しなければならない。
- 住宅用地のうち小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１の額である。
- 固定資産税に係る徴収金について滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して１０日を経過した日までに、その督促に係る固定資産税の徴収金について完納しないときは、市町村の徴税吏員は、滞納者の財産を差し押さえなければならない。
|
【解答・解説】 １．× 地方税法４０６条１項１号において、「国会議員及び地方団体の議会の議員は、固定資産評価員を兼ねることができない。」と規定さています。 よって、本問は、誤りです。 【参 考】 固定資産評価審査委員会の委員は、固定資産評価員を兼ねることができません。 ２．× 地方税法３８２条１項において、「登記所は、土地又は建物の表示に関する登記をしたときは、１０日以内に、その旨を当該土地又は家屋の所在地の市町村長に通知しなければならない。」と規定されています。 よって、３０日以内ではないので、本問は、誤りです。 ３．× 地方税法３４９条の３の２第２項において、「小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の６分の１の額である。」と規定されています。 よって、３分の１ではないので、本問は、誤りです。 ４．○ 地方税法３７３条１項１号において、「固定資産税に係る滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して１０日を経過した日までにその督促に係る固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しないときには、市町村の徴税吏員は、当該固定資産税に係る地方団体の徴収金につき、滞納者の財産を差し押えなければならない。」と規定されています。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：４ |
問題２５ 地価公示法
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。
- 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。
- 公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
- 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。
|
【解答・解説】 １．× 地価公示法１条において、「地価公示法は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的とする。」と規定されています。 よって、本問は、「その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより」の記述が誤りです。 ２．× 地価公示法３条において、「標準地は、土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする。」と規定されています。 よって、本問は、「土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定」の記述が誤りです。 ３．○ 地価公示法１１条において、「公示価格を規準とするとは、対象土地の価格（当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして成立すると認められる価格）を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。」と規定されています。 よって、本問は、正しいです。 ４．× 地価公示法４条において、「不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うにあたっては、国土交通省令で定めるところにより、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。」と規定されています。 上記規定は、「近傍類地の取引価格から算定される推定の価格（取引事例比較法による比準価格）」、「近傍類地の地代等から算定される推定の価格（収益還元法による収益価格）」、「同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額（原価法による積算価格）」の３つの価格全てを勘案する必要があるといっています。 よって、本問は、「いずれかを勘案」の記述が誤りです。
正解番号：３ |
問題４６ 独立行政法人住宅金融支援機構
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行っているが、当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る貸付債権については、譲受けの対象としていない。
- 機構は、災害により、住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
- 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険に関する業務を行っている。
- 機構が証券化支援事業（買取型）により譲り受ける貸付債権は、自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けに係るものでなければならない。
|
【解答・解説】 １．× 住宅金融支援機構法１３条１項１号、同法施行令５条１項において、「機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金（当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。）の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行う。」と規定されています。 すなわち、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付債権に限定されておらず、住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金のための貸付債権についても、金融機関の貸付債権の譲受けの対象となるということです。 よって、本問は、誤りです。 ２．○ 住宅金融支援機構法１３条１項５号において、「機構は、災害復興建築物の建設若しくは購入に必要な資金の貸付けを業務として行う。」と規定されています。 よって、本問は、正しいです。 【参 考】 災害復興建築物とは、災害により、住宅又は主として住宅部分からなる建築物が滅失した場合におけるこれらの建築物又は建築物の部分に代わるべき建築物又は建築物の部分をいう。 ３．○ 住宅金融支援機構法１３条１項１０号において、「機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている」と規定されています。 よって、本問は、正しいです。 ４．○ 住宅金融支援機構業務方法書３条１号において、証券化支援事業（買取型）において、買取りの対象となるのは、「自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けに係るもの。」と記載されています。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：１ |
問題４７ 景表法
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 新築分譲マンションの販売広告で完成予想図により周囲の状況を表示する場合、完成予想図である旨及び周囲の状況はイメージであり実際とは異なる旨を表示すれば、実際に所在しない箇所に商業施設を表示するなど現況と異なる表示をしてもよい。
- 宅地の販売広告における地目の表示は、登記簿に記載されている地目と現況の地目が異なる場合には、登記簿上の地目のみを表示すればよい。
- 住戸により管理費が異なる分譲マンションの販売広告を行う場合、全ての住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときには、１住戸当たりの月額の最低額及び最高額を表示すればよい。
- 完成後８か月しか経過していない分譲住宅については、入居の有無にかかわらず新築分譲住宅と表示してもよい。
|
【解答・解説】 １．× 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則１０条の（２３）において、「宅地又は建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と規定されています。 よって、現況と異なる表示をすることはできず、本問において、「実際に所在しない箇所に商業施設を表示するなど現況と異なる表示をしてもよい」という記述が誤りです。 ２．× 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則１０条の(１９)において、「地目は、登記簿に記載されているものを表示すること。この場合において、現況の地目と異なるときは、現況の地目を併記すること。」と規定されています。 よって、現況の地目と異なるときは、現況の地目を併記する必要があり、本問において、「登記簿上の地目のみを表示すればよい」という記述が誤りです。 ３．○ 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則１０条の（４１)において、「管理費については、１戸当たりの月額を表示すること。 ただし、住戸により管理費の額が異なる場合において、そのすべての住宅の管理費を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができる。」と規定されています。 よって、住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときには、１住戸当たりの月額の最低額及び最高額を表示すればよいので、本問は、正しいです。 ４．× 不動産の表示に関する公正競争規約１８条の（１）において、「新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。」と規定されています。 よって、居住の有無については、新築と表示できるか否かの１要件であり、本問において、「入居の有無にかかわらず新築分譲住宅と表示してもよい」という記述が誤りです。
正解番号：３ |
問題４９ 土地
日本の土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
- 国土を山地と平地に大別すると、山地の占める比率は、国土面積の約75％である。
- 火山地は、国土面積の約７％を占め、山林や原野のままの所も多く、水利に乏しい。
- 台地・段丘は、国土面積の約１２％で、地盤も安定し、土地利用に適した土地である。
- 低地は、国土面積の約２５％であり、洪水や地震による液状化などの災害危険度は低い。
|
【解答・解説】 １．不適当ではない。 国土を山地と平地に大別すると、山地の占める比率は、国土面積の約７５％です。 よって、本問は、不適当ではありません。 ２．不適当ではない。 火山地は、国土面積の約７％を占め、山林や原野のままの所も多く、水利に乏しいです。 よって、本問は、不適当ではありません。 ３．不適当ではない。 台地・段丘は、国土面積の約１２％で、地盤も安定し、土地利用に適した土地です。 よって、本問は、不適当ではありません。 ４．不適当です。 低地は、国土面積の約１３％を占めることになり、津波や洪水の危険性も高く、地震による液状化現象の危険性も高いです。 よって、本問は、不適当です。
正解番号：４ |
問題５０ 建物
建築の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
- 耐震構造は、建物の柱、はり、耐震壁などで剛性を高め、地震に対して十分耐えられるようにした構造である。
- 免震構造は、建物の下部構造と上部構造との間に積層ゴムなどを設置し、揺れを減らす構造である。
- 制震構造は、制震ダンバーなどを設置し、揺れを制御する構造である。
- 既存不適格建築物の耐震補強として、制震構造や免震構造を用いることは適していない。
|
【解答・解説】 １．適当です。 耐震構造は、建物の柱、はり、耐震壁などで剛性を高め、地震に対して十分耐えられるようにした構造のことであり、本問は、適当です。 ２．適当です。 免震構造は、建物そのもので地震の揺れを受け止めるのでなく、建物の下部構造と上部構造との間に積層ゴムなどを設置し、揺れを減らす構造のことであり、本問は、適当です。 ３．適当です。 制震構造は、制震ダンパーなどを設置することで、地震エネルギーを吸収し、揺れを制御する構造のことであり、本問は、適当です。 ４．不適当です。 既存不適格建築物の耐震補強として、制震構造や免震構造を用いることもでき、適していないといえません。 よって、本問は、不適当である。
正解番号：４ |
