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今回は、「宅建業免許（宅建業法３条１項）」を見ていきます。
宅建業免許の種類
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【宅建業法３条１項：宅建業免許】 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。 |
流れにそってお読みください。
Ａは、甲県に事務所を設けて、「宅地建物取引業（以下、宅建業といいます。）を営もう！」と思いました。
↓
しかし、
誰しもが、宅建業を営むことができるわけではありません。
では、宅建業を営むためには、何が必要となるのでしょうか？
↓
Ａは、宅建業を営むための免許を受ける必要があります。
↓
繰り返しになりますが、
宅建業を営むためには、免許を受ける必要があります。
なお、この免許については、都道府県知事の免許と国土交通大臣の免許があります。
| 免許 |
国土交通大臣免許 |
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都道府県知事免許 |
↓
では、
Ａは、都道府県知事の免許を受ける必要があるのでしょうか？それとも、国土交通大臣の免許を受ける必要があるのでしょうか？
↓
| 免許 |
国土交通大臣免許 |
２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅建業を営もうとする場合 |
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都道府県知事免許 |
１つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して宅建業を営もうとする場合 |
Ａは、甲県、つまり、１つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して、宅建業を営もうとしていますので、事務所の所在地（甲県）を管轄する都道府県知事、つまり、甲県知事の免許を受ける必要があります。
※甲県知事の免許を受けたＡが、その後、甲県以外、例えば、乙県にも事務所を設置して宅建業を営もうとする場合、２つ以上の都道府県（甲県と乙県）の区域内に事務所を設置して宅建業を営むことになりますので、国土交通大臣の免許を受ける必要があります。これが、免許換えです。
※宅建業の免許は、個人であっても、法人であっても受けることができますが、法人の場合、商業登記簿の目的欄に宅建業を営む旨の登記がなされていなければ、免許を受けることができません。ここは、細かい論点ですので、参考程度で！
※都道府県知事免許を受けようとする者は、その都道府県知事に免許申請書と一定の添付書類を提出する必要があります。
※国土交通大臣免許を受けようとする者は、国土交通大臣に免許申請書と一定の添付書類を提出する必要があります。
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「事務所」という言葉をたくさん使っていますが、「事務所」とは何でしょうか？
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どの場所であっても、事務所に該当するわけではありません。
以下の表を見てください。
| 事務所に該当 |
本店 |
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宅建業を行っている支店 |
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継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの ※本店・支店と異なり、商業登記簿に登載されている必要はありません。（実態で判断される） |
上記の表のとおり、
どの場所であっても、事務所に該当するわけではありません。
- 本店は、常に、事務所に該当します。ですので、例えば、本店で建設業のみを行っていても、本店は、事務所に該当します。
- 宅建業を行っている支店だけが事務所に該当します。ですので、例えば、支店で建設業のみを行うのなら、支店は、事務所に該当しません。
- 「継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所」については
宅建業者の営業活動の場所として、継続的に使用することができるもので、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えたもののことで、テント張りの案内所など容易に移動できる施設等は、事務所に該当しません。ここは、細かい論点ですので、「テント張りの案内所など容易に移動できる施設等は、事務所に該当しない。」という結論を暗記しましょう。
「宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人」については
原則として、「継続的に業務を行なうことができる施設」の代表者などが該当し、取引の相手方に対して契約締結権限を行使（自らの名において契約を締結するか否かを問わない。）する者も該当します。簡単に言いますと、支店長や支配人などを指しています。ここは、細かい論点ですので、参考程度で！
問題にチャレンジ
宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述は、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいですか？それとも、誤っていますか？
Ａ社が甲県にのみ事務所を設置し、Ｂが乙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ａ社は甲県知事の免許を受けなければならない。
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解答：正しい
不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行うため、宅建業に該当し、免許が必要です。
なお、甲県にのみ事務所を設置するため、甲県知事の免許を受けなければなりません。
問題にチャレンジ
宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述は、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいですか？それとも、誤っていますか？
契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、宅地建物取引業法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。
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解答：誤り
契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所は、事務所に該当することになります。なお、商業登記簿に登載されているかどうかは、関係ありません。
問題にチャレンジ
宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述は、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいですか？それとも、誤っていますか？
本店及び支店１か所を有する法人Ａが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合、Ａは乙県知事の免許を受けなければならない。
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解答：誤り
本店は、常に事務所に該当し、支店は、宅建業を行う支店のみが事務所に該当することになります。
本問は、甲県と乙県に事務所を設置しているため、国土交通大臣の免許を受ける必要があります。
問題にチャレンジ
次の記述は、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいですか？それとも、誤っていますか？
宅地建物取引業を営まず他の兼業業務のみを営んでいる支店は、事務所には該当しない。
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解答：正しい
支店は、宅建業を行う支店のみが事務所に該当することになります。
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