平成26年に実施された宅建士試験【宅建業法等】の問題及び解説です。過去問を分析し、宅建士試験の傾向を把握することが重要です。
目次一覧
- 1 問題２６ 宅建業免許
- 2 問題２７ 免許等の規制
- 3 問題２８ 案内所の届出、標識の掲示等
- 4 問題２９ 営業保証金
- 5 問題３０ 売買契約締結時期、取引態様の別等
- 6 問題３１ 8種制限
- 7 問題３２ 媒介契約
- 8 問題３３ 手付金等の保全措置
- 9 問題３４ 重要事項の説明（35条書面）
- 10 問題３５ 重要事項の説明（35条書面）
- 11 問題３６ 重要事項の説明（35条書面）
- 12 問題３７ 報酬
- 13 問題３８ クーリング・オフ
- 14 問題３９ 保証協会
- 15 問題４０ 37条書面
- 16 問題４１ 不当な履行遅延、従業者名簿等
- 17 問題４２ 37条書面
- 18 問題４３ 不当勧誘等
- 19 問題４４ 監督処分
- 20 問題４５ 住宅瑕疵担保履行法
問題２６ 宅建業免許
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
| ア | Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。 |
| イ | 宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（３０戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。 |
| ウ | Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。 |
| エ | Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を１０区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。 |
１．１つ
２．２つ
３．３つ
４．なし
|
【解答・解説】 ア．○ 自ら賃貸、転貸している場合、宅建業に該当しません。 よって、自ら賃貸しているＡ及び自ら転貸しているＢは、免許を受ける必要はなく、本問は、正しいです。 イ．× Ｄは、自ら売主となって、不特定多数の者に反復継続して分譲するので、宅建業に該当します。 よって、Ｄは、免許を受ける必要があり、本問は、誤りです。 ウ．× 自ら当事者となって反復継続して宅地の売買を行う場合、宅建業に該当します。なお、転売目的の場合でも、売主が国であったとしても、免許が不要になるわけではありません。 よって、本問は、誤りです。 エ．× 自己所有の宅地を不特定多数の者に反復継続して売却する場合、免許を受ける必要があります。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：１ |
問題２７ 免許等の規制
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。
-
国士交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができるが、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。
-
法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から３０日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
-
免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第１２条に違反しない。
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【解答・解説】 １．× 契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所は、事務所に該当します。商業登記簿に登載されているかどうかは、関係ありません。 よって、本問は、誤りです。 ２．○ 宅建業法3条の2において、「免許に条件を付すことができ、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。」と規定されています。 よって、本問は、正しいです。 ３．× 法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合、その清算人が、届出をしなければなりません。 よって、本問は、誤りです。 ４．× 免許申請中である者、すなわち、無免許者は、宅建業を営む目的をもって宅地の売買に関する広告をすることができません。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：２ |
問題２８ 案内所の届出、標識の掲示等
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（１００戸）の販売について、宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、誤っているものはどれか。
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Ｂは国土交通大臣及び乙県知事に、Ｃは甲県知事に、業務を開始する日の１０日前までに法第50条第２項に定める届出をしなければならない。
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Ａは、法第50条第２項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第50条第１項で定める標識を掲示しなければならない。
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Ｂは、その設置した案内所の業務に従事する者の数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければならない。
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Ａは、Ｃが設置した案内所においてＣと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Ａが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、Ｃは専任の宅地建物取引士を設置する必要はない。
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【解答・解説】 １．○ 売買契約の申込みを受ける本問の案内所については、届出が必要となります。宅建業者は、当該案内所で業務を開始する日の１０日前までに、免許権者とその案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届出をしなければなりません。 よって、Bは、国土交通大臣及び乙県知事に、Ｃは、甲県知事に届出をする必要があり、本問は、正しいです。 ２．○ 案内所を設置していないＡは、宅建業法第５０条第２項に定める届出をする必要はありません。しかし、マンションの売主であるAは、マンションの所在する場所に法第５０条第１項で定める標識を掲示しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。 ３．× 本問の案内所には、１人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。 よって、本問は、誤りです。 ４．○ 本問の案内所には、１人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。本問では、Ａが専任の宅地建物取引士を設置しているので、Ｃは、専任の宅地建物取引士を設置する必要はありません。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：３ |
問題２９ 営業保証金
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国士交通省令で定める有価証券により、主たる事務所の最寄りの供託所に供託した後に、国士交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。
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宅地建物取引業者は、既に供託した額面金額１，０００万円の国債証券と変換するため１，０００万円の金銭を新たに供託した場合、遅滞なく、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
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宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国士交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
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宅地建物取引業者が、営業保証金を金銭及び有価証券をもって供託している場合で、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、金銭の部分に限り、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
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【解答・解説】 １．× 免許を受けた後に営業保証金を供託していきます。 よって、本問は、誤りです。 ２．○ 宅建業者は、営業保証金の変換のため、新たに供託したときは、遅滞なく、その旨を、供託書正本の写しを添付して、免許権者に届け出なければなりません。 よって、本問は、正しいです。 ３．× その従たる事務所の最寄りの供託所に供託するのではなく、主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。 よって、本問は、誤りです。 ４．× 有価証券のみ又は金銭と有価証券をあわせて営業保証金を供託している宅建業者は、遅滞なく、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に、新たに営業保証金を供託しなければなりません。 なお、保管替えを請求することができるのは、金銭のみで営業保証金を供託している場合です。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：２ |
問題３０ 売買契約締結時期、取引態様の別等
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
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Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。
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Ａは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
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Ａは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。
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Ａは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない。
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【解答・解説】 １．× 建築確認前に売買契約を締結したり、販売に関する広告をすることができません。 よって、本問は、誤りです。 ２．○ 宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示は、売買が成立しなかった場合でも、誇大広告等として禁止されています。 よって、監督処分及び罰則の対象となり、本問は、正しいです。 ３．× 広告をする際も注文を受けたときも取引態様の別を明示しなければなりません。 広告をする際に取引態様の別を明示する必要があり、注文を受けたときも、改めて取引態様の別を明示する必要があるので、本問は、誤りです。 ４．× 数回に分けて広告するときは、広告のたびに、取引態様の別を明示する必要があります。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：２ |
問題３１ 8種制限
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
| ア | Ａが瑕疵担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 |
| イ | Ａは、Ｂに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。 |
| ウ | 「手付放棄による契約の解除は、契約締結後３０日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後３０日を経過したときは、Ａが契約の履行に着手していなかったとしても、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。 |
１．１つ
２．２つ
３．３つ
４．なし
|
【解答・解説】 ア．× 瑕疵担保責任を負う期間については、目的物の引渡しの日から２年以上とする特約は、有効となります。 よって、本問は、誤りです。 ここは、改正されています。 イ．× 宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれているので、一部他人部物売買に該当します。宅地建物取引業者は、当該宅地を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときを除き、当該宅地について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはなりません。 よって、本問は、誤りです。 ウ．× Ａが履行に着手する前であれば、Ｂは、手付を放棄して契約を解除することができます。この規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効となります。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：３ |
問題３２ 媒介契約
宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
| ア | ＡがＢとの間で専任媒介契約を締結し、Ｂから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。 |
| イ | ＡがＢとの間で媒介契約を締結した場合、Ａは、Ｂに対して遅滞なく法第３４条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Ｂが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。 |
| ウ | ＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。 |
| エ | ＡがＢとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Ａは、Ｂが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第３４条の２第１項の規定に基づく書面に記載しなければならない。 |
１．１つ
２．２つ
３．３つ
４．４つ
|
【解答・解説】 ア．× 専任媒介契約の場合、依頼者の物件の情報を指定流通機構に登録しなければならず、登録しない旨の特約は、無効となります。 よって、本問は、誤りです。 イ．× 相手が宅建業者の場合でも、宅建業法第３４条の２第１項の規定に基づく書面の交付を省略することはできません。 よって、本問は、誤りです。 ウ．× 専任媒介契約の有効期間は、３カ月を超えることができません。 有効期間は、依頼者からの申出がある場合にのみ更新することができ、更新後の有効期間も、更新の日から３カ月を超えることができません。 また、当事者間で、有効期間満了に伴い、有効期間を自動的に更新する旨の特約を定めていたとしても、その特約は、無効になります。 よって、本問は、誤りです。 エ．○ 本問は、明示型の一般媒介契約です。明示型の一般媒介契約の場合、依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を宅建業法第３４条の２第１項の規定に基づく書面に記載しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：３ |
問題３３ 手付金等の保全措置
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を５，０００万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第４１条第１項に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という｡）に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。
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Ａは、宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し、保全措置を講じずに、Ｂから手付金として１，０００万円を受領した。
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Ａは、宅地建物取引業者でないＣと契約を締結し、保全措置を講じた上でＣから１，０００万円の手付金を受領した。
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Ａは、宅地建物取引業者でないＤと契約を締結し、保全措置を講じることなくＤから手付金１００万円を受領した後、５００万円の保全措置を講じた上で中間金５００万円を受領した。
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Ａは、宅地建物取引業者でないＥと契約を締結し、Ｅから手付金１００万円と中間金５００万円を受領したが、既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。
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【解答・解説】 １．× 相手が宅建業者の場合、手付金等の保全措置を講じる必要はありません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反しません。 ２．× 本問の建物は未完成なので、代金額の５％を超えていれば手付金等の保全措置を講じる必要があります。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反しません。 ３．○ 手付金１００万円を受領する時には、代金額の５％以下で、かつ、１,０００万円以下なので、保全措置は不要となりますが、中間金を受領する場合には、既に受領した手付金１００万円と中間金５００万円を加算すると、６００万円となり、代金額の５％を超えることになるので、６００万円について保全措置を講じる必要があります。 よって、本問は、５００万円の保全措置を講じているだけなので、宅建業法の規定に違反します。 ４．× 買主への所有権移転の登記がされたときは、保全措置を講じる必要がありません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反しません。
正解番号：３ |
問題３４ 重要事項の説明（35条書面）
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は、宅地建物取引業者ではない。
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建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
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建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第２３条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第５３条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
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建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
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区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
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【解答・解説】 １．× 建物（昭和５６年６月１日以降に新築の工事に着手したものを除く）が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が行う一定の耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明する必要があります。 しかし、耐震診断を受けていないことが確認された場合、その旨を説明すればよく、耐震診断の実施自体を行うことを義務付けるものではありません。 よって、本問は、誤りです。 ２．× 建物が津波防災地域づくりに関する法律第５３条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときは、その旨を説明する必要があります。 なお、建物の貸借の媒介を行う場合でも、その旨を説明する必要があります。 よって、本問は、誤りです。 ３．× 宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で一定のものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要を説明する必要があります。 よって、本問は、誤りです。 ここは、改正されています。 ４．○ 建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要がありますが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がありません。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：４ |
問題３５ 重要事項の説明（35条書面）
宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「３５条書面」という｡）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は、宅地建物取引業者ではない。
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宅地建物取引業者は、買主の自宅で３５条書面を交付して説明を行うことができる。
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宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
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宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、３５条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
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宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。
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【解答・解説】 １．○ 重要事項の説明場所は、規定されているわけではなく、どこでもよいです。 よって、本問は、正しいです。 ２．○ 取引物件の上に存する登記された抵当権は、契約日までに抵当権が抹消される予定である場合でも、説明をしなければなりません。 よって、本問は、正しいです。 ３．× 宅地建物取引士証の有効期間が満了している以上、３５条書面への記名押印、重要事項の説明を行うことはできません。 よって、本問は、誤りです。 ４．○ 土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：３ |
問題３６ 重要事項の説明（35条書面）
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「重要事項説明」とは同法第３５条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいうものとし、説明の相手方は、宅地建物取引業者ではない。
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重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
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この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
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この物件の担当である宅地建物取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。
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この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。
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【解答・解説】 １．× 重要事項の説明は、宅地建物取引士が行わなければなりません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反します。 ２．× 重要事項説明書を交付するだけでなく、重要事項の説明を行わなければなりません。たとえ、チラシに記載されていたとしても、省略することはできません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反します。 ３．○ 重要事項の説明は、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示して行わなければなりません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反しません。 ４．× 重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければればなりません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反します。
正解番号：３ |
問題３７ 報酬
宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ（共に消費税課税事業者）が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
| ア | Ａが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。 |
| イ | Ａは売主から代理の依頼を受け、Ｂは買主から媒介の依頼を受けて、代金４，０００万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から２７２万１，６００円、Ｂは買主から１３６万８００円の報酬をそれぞれ受けることができる。 |
| ウ | Ａは貸主から、Ｂは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Ａは貸主から、Ｂは借主からそれぞれ借賃の１．０８か月分の報酬を受けることができる。 |
１．１つ
２．２つ
３．３つ
４．なし
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【解答・解説】 ※消費税は１０％になりましたので、ご注意ください。 ア．× 依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求することができません。 よって、本問は、誤りです。 イ．× まず、宅地の売買には、消費税が課税されないので、売買代金には消費税が含まれていません。なお、下記の手順で計算していきます。
ウ．× 貸主及び借主の承諾を得ていれば、Ａ及びＢの両宅建業者が合わせて受領することができる報酬の限度額が借賃の１.０８カ月分となります。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：４ |
問題３８ クーリング・オフ
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第３７条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
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Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
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Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。
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Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング。オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。
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Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を１４日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から１０日後であっても契約の解除をすることができる。
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【解答・解説】 １．× 買主が、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフができません。よって、Ａは、契約の解除を拒むことができます。 よって、本問は、誤りです。 ２．× Ｂが指定した喫茶店は、宅建業者の事務所等に該当せず、当該喫茶店で買受の申込みをしているので、クーリング･オフの対象となります。 また、Ａは、クーリング･オフについて何も告げておらず、Ｂが、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとの記述がないため、契約を締結してから何日経過してもクーリング・オフができます。 よって、Ａは、契約の解除を拒むことができず、本問は、誤りです。 ３．× 仮設テント張りの案内所は、宅建業者の事務所等に該当しません。 買受けの申込み場所と売買契約締結の場所とが異なる場合、買受けの申込み場所でクーリング･オフの対象となるかを判断します。 よって、契約を事務所で締結しているが、買受の申込みは宅建業者の事務所等に該当しない仮設テント張りの案内所でしているので、Ｂは、契約の解除をすることができます。 よって、本問は、誤りです。 ４．○ 仮設テント張りの案内所は、宅建業者の事務所等に該当しません。 買受けの申込み場所と売買契約締結の場所とが異なる場合、買受けの申込み場所でクーリング･オフの対象となるかを判断します。 また、クーリング・オフについての特約で、申込者等に不利なものは、無効となります。 しかし、申込者等に有利なものは、有効となります。 よって、本問の特約は、申込者等に有利なものであり、本問は、正しいです。
正解番号：４ |
問題３９ 保証協会
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。
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保証協会は、その社員である宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から２週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
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保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。
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宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者に建物の貸借の媒介を依頼した者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない。
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【解答・解説】 １．× 「その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。」という規定はありません。 よって、本問は、誤りです。 ２．× 保証協会は、その社員である宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から１週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 よって、本問は、誤りです。 ３．○ 弁済業務保証金の還付があった場合、保証協会は、その還付に係る社員である宅建業者に、還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付するよう、通知をしなければなりません。 よって、本問は、正しいです。 ４．× 保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関し取引をした者で、その取引により生じた債権を有する者は、弁済業務保証金から還付を受けることができます。 なお、保証協会の社員である宅建業者が、社員となる前に、その宅建業者と宅建業に関し取引をした者で、その取引により生じた債権を有する者も、弁済業務保証金から還付を受けることができます。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：３ |
問題４０ 37条書面
宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「３７条書面」とは、同法第３７条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
| ア | 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても３７条書面に記載しなければならない。 |
| イ | 宅地建物取引業者は、３７条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。 |
| ウ | 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、３７条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。 |
| エ | 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を３７条書面に記載しなければならない。 |
１．１つ
２．２つ
３．３つ
４．４つ
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【解答・解説】 ア．○ 売買の場合、宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容を３７条書面に記載しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。 ここは、改正されています。 イ．× ３７条書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要となるが、その内容を説明する必要はありません。 よって、本問は、誤りです。 ウ．○ ３７条書面には、宅地の引渡時期を記載しなければなりません。 なお、相手が宅建業者の場合においても、記載しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。 エ．○ 建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を３７条書面に記載しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：３ |
問題４１ 不当な履行遅延、従業者名簿等
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。
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宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅地建物取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
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宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。
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宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延（法第44条）に該当する。
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宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。
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【解答・解説】 １．○ 他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所で、専任の宅地建物取引士を置くべきもの以外のものには、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければなりません。 よって、本問は、正しいです。 ２．× 宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続してはいけません。 よって、本問は、誤りです。 ３．× 宅建業法44条において、「宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない。」と規定されています。 よって、報酬を支払うことを拒む行為については、不当な履行遅延（宅建業法第４４条）に該当せず、本問は、誤りです。 ４．× その事務所の従業者でなくなったときは、その年月日について、従業者名簿に記載しなければなりません。 よって、退職した従業者に関する事項も記載の対象となるので、本問は、誤りです。
正解番号：１ |
問題４２ 37条書面
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第３７条の規定により交付すべき書面(以下この問において「３７条書面」という｡）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
| ア | Ａが売主として宅地建物取引業者Ｂの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Ｂが３７条書面を作成し、その宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させれば、Ａは、宅地建物取引士による３７条書面への記名押印を省略することができる。 |
| イ | Ａがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に３７条書面を作成して交付するに当たって、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。 |
| ウ | Ａが売主としてＣとの間で売買契約を成立させた場合（Ｃは自宅を売却して購入代金に充てる予定である｡）、ＡＣ間の売買契約に「Ｃは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Ａは、３７条書面にその内容を記載しなければならない。 |
- ア、イ
- ア、ウ
- イ、ウ
- ア、イ、ウ
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【解答・解説】 ア．× 複数の宅建業者が関与した場合、全ての宅建業者が３７条書面の交付義務を負います。 本問の場合、３７条書面は、Ｂが作成することができますが、ＡＢ双方の宅地建物取引士の記名押印が必要となります。 よって、本問は、誤りです。 イ．× 宅建業者は、宅地建物取引士に記名押印させなければなりません。 たとえ、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合でも、同様です。 よって、本問は、誤りです。 ウ．○ 売買の場合、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を３７条書面に記載しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：１ |
問題４３ 不当勧誘等
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
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Ａは、買主Ｂとの間で建物の売買契約を締結する当日、Ｂが手付金を－部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてＢから受領することとし、契約の締結を誘引した。
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Ａの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
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Ａの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
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Ａの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。
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【解答・解説】 １．× 手付金を複数回に分けてＢから受領することとし、契約の締結を誘引すれば、手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為に該当し、当該行為をしてはいけません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反します。 ２．○ 勧誘に先立って宅建業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことはできません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反しません。 ３．× 宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続してはいけません。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反します。 ４．× 契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供してはいけません。 なお、従業者の思い込みであっても同様です。 よって、本問は、宅建業法の規定に違反します。
正解番号：２ |
問題４４ 監督処分
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
| ア | 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内において法第３２条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。 |
| イ | 宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）は、法第５０条第２項の届出をし、乙県内にマンション分譲の案内所を設置して業務を行っていたが、当該案内所について法第３１条の３第３項に違反している事実が判明した。この場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。 |
| ウ | 宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）の事務所の所在地を確知できないため、甲県知事は確知できない旨を公告した。この場合、その公告の日から３０日以内にＣから申出がなければ、甲県知事は法第６７条第１項により免許を取り消すことができる。 |
| エ | 宅地建物取引業者Ｄ（国土交通大臣免許）は、甲県知事から業務停止の処分を受けた。この場合、Ｄが当該処分に違反したとしても、国土交通大臣から免許を取り消されることはない。 |
１．１つ
２．２つ
３．３つ
４．４つ
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【解答・解説】 ア．○ 乙県内で、宅建業法第３２条（誇大広告等の禁止）の規定に違反する広告を行った場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがあります。 よって、本問は、正しいです。 イ．○ 宅建業法第３１条の３第３項とは、「専任の宅地建物取引士が法定数に不足した場合、宅建業者は２週間以内に必要な措置をとらなければならない。」という規定です。 都道府県知事は、他の都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し宅建業法第３１条の３第３項（事務所に係る部分を除く）の規定に反したとき、業務停止処分をすることができます。 よって、本問は、正しいです。 ウ．○ 免許を受けた宅建業者の事務所の所在地を確知できないとき、又はその免許を受けた宅建業者の所在（法人である場合においては、その役員の所在）を確知できないときは、官報又は当該都道府県の公報でその事実を公告し、その公告の日から３０日を経過しても、その宅建業者から申出がないとき、免許権者は宅建業法第６７条第１項により免許を取り消すことができます。 よって、本問は、正しいです。 エ．× 業務停止処分に違反した場合、免許取消事由に該当します。 そして、免許取消処分は、免許権者である国土交通大臣のみが行っていきます。 よって、本問は、誤りです。
正解番号：１ |
問題４５ 住宅瑕疵担保履行法
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
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自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して５０日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
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宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
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住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。
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自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
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【解答・解説】 １．× 新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、資力確保措置の状況についての届出をしなかった場合、その基準日の翌日から起算して５０日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはなりません。 よって、本問は、誤りです。 ２．× 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけ、資力確保措置を講じる義務があります。 よって、本問は、誤りです。 ３．× 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の売主である宅建業者が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約です。 よって、本問は、誤りです。 ４．○ 住宅販売瑕疵担保保証金を供託する宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければなりません。 よって、本問は、正しいです。
正解番号：４ |
