【問9】売買と賃貸借の問題と解説【2021年(令和3年)12月宅建士試験】

2021年(令和3年)12月に実施されました宅建士試験の問9の問題(売買と賃貸借)と解答・解説です。

問9:問題(売買と賃貸借)

AがBに対してA所有の甲建物を令和3年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
  2. ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
  3. 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。
  4. ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は経了する。

問9:解答・解説(売買と賃貸借)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

  1. 正しい
    ①売買の場合
    売買契約が解除された場合、目的物の引渡を受けていた買主Bは、解除までの間、目的物(甲建物)を使用収益したことによる利益を売主Aに返還しなければなりません。(売買契約(1回限りの取引)などの場合には、契約を解除したときの効果は遡及します。

    ②賃貸借の場合
    賃貸借契約(継続的な契約)の場合には、長年に渡って、貸主は、賃料を受け取っており、借主は、使用収益させてもらっています。この状況の中で、賃貸借も売買と同様、遡及する!ということになりますと、複雑すぎます。
    そこで、賃貸借の解除をした場合、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずるものとなり、Aは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はありません。
  2. 正しい
    ①売買の場合
    そもそも甲建物はBのものとなっていますので、貸すにあたって、元所有者であるAの承諾は不要となります。

    ②賃貸借の場合
    信頼関係があっても賃貸借ですので、賃借人Bは、賃貸人Aの承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができません。
  3. 誤り
    Dは不法占拠者となっていますので、登記がなければ負けてしまう相手ではありません。(売買の場合も賃貸借の場合も同じ!)
  4. 正しい
    ①売買の場合
    建物の売買契約成立後、建物の引渡しがされるまでの間に売主及び買主双方の責めに帰することができない事由(本肢は、Eの放火)によって建物が滅失したときは、買主Bは、代金の支払いを拒むことができます。(債務者主義を採用!)

    ②賃貸借の場合
    賃借物の全部が滅失その他の事由により使用収益をすることができなくなった場合、賃貸借は、これによって終了することになります。(目的となる甲建物が滅失した以上、契約続行は不可能!)

解答:3

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勉強の流れ

 

STEP1:理解して暗記

テキストではなく、覚えるべき論点をまとめた復習まとめ集を覚えます。

単に暗記するだけでは、知識が定着せず、また、民法など一定の問題には対応することができず、理解が必要となります。

そこで、テキスト、ポイント解説、動画解説を使って、復習まとめ集に掲載している論点を理解して頂きます。

なお、注意すべき事項として言いましたが、テキスト、ポイント解説以上の深入りは禁物です。

STEP2:理解して解く

復習まとめ集に掲載している論点を暗記しているのかどうか?理解しているのかどうか?を確かめる必要があり、また、知識をより一層深めるためにも問題を解く必要があります。

そこで、一問一答問題集と四肢択一問題集を使ってください。

使う順番としては、「一問一答問題集→四肢択一問題集」となります。

問題を解き終われば、問題集上の解説だけでなく、必ず、ポイント解説と動画解説も忘れることなく使ってください。

これでもなお理解できない問題が出てきたときには、テキストやポイント解説などに戻ってください。これでもなお理解できないのであれば、質問をご利用ください

STEP3:復習を毎日継続

知識が定着していない間は、覚えては忘れる

これを繰り返すことになり、勉強が嫌になる理由の一つですが、合格する方は、必ず、これを乗り越えてきます。

ですので、皆さんも、知識が定着するまでは、毎日、復習を継続してください

復習まとめ集を使って復習をしてください。そして、2・3日に一度は、問題も解きなおしてください

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