2021年（令和3年）12月に実施されました宅建士試験の問9の問題（売買と賃貸借）と解答・解説です。
問9：問題（売買と賃貸借）
ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を令和３年７月１日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- ①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。
- ①ではＢはＡの承諾を得ずにＣに甲建物を賃貸することができ、②ではＢはＡの承諾を得なければ甲建物をＣに転貸することはできない。
- 甲建物をＤが不法占拠している場合、①ではＢは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をＤに対抗できず、②ではＢは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をＤに対抗することができる。
- ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がＥの放火で全焼した場合、①ではＢはＡに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではＢとＡとの間の賃貸借契約は経了する。
問9：解答・解説（売買と賃貸借）
解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。
- 正しい
①売買の場合
売買契約が解除された場合、目的物の引渡を受けていた買主Ｂは、解除までの間、目的物（甲建物）を使用収益したことによる利益を売主Ａに返還しなければなりません。（売買契約（１回限りの取引）などの場合には、契約を解除したときの効果は遡及します。
↓
②賃貸借の場合
賃貸借契約（継続的な契約）の場合には、長年に渡って、貸主は、賃料を受け取っており、借主は、使用収益させてもらっています。この状況の中で、賃貸借も売買と同様、遡及する！ということになりますと、複雑すぎます。
そこで、賃貸借の解除をした場合、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずるものとなり、Ａは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はありません。 - 正しい
①売買の場合
そもそも甲建物はＢのものとなっていますので、貸すにあたって、元所有者であるＡの承諾は不要となります。
↓
②賃貸借の場合
信頼関係があっても賃貸借ですので、賃借人Ｂは、賃貸人Ａの承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができません。 - 誤り
Ｄは不法占拠者となっていますので、登記がなければ負けてしまう相手ではありません。（売買の場合も賃貸借の場合も同じ！） - 正しい
①売買の場合
建物の売買契約成立後、建物の引渡しがされるまでの間に売主及び買主双方の責めに帰することができない事由（本肢は、Ｅの放火）によって建物が滅失したときは、買主Ｂは、代金の支払いを拒むことができます。（債務者主義を採用！）
↓
②賃貸借の場合
賃借物の全部が滅失その他の事由により使用収益をすることができなくなった場合、賃貸借は、これによって終了することになります。（目的となる甲建物が滅失した以上、契約続行は不可能！）
解答：３
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