【問27】8種制限の問題と解説【2021年(令和3年)12月宅建士試験】

2021年（令和3年）12月に実施されました宅建士試験の問27の問題（8種制限）と解答・解説です。

問27：問題（8種制限）

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の２を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。
2. ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、ＡがＢから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Ａは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Ｂからその手付金を受領することができない。
3. ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、Ａは、あらかじめＢの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の２を超える額の手付を受領することができる。
4. ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の２の額を手付金として定めた場合、Ａが手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは手付金の支払を拒否することができる。

問27：解答・解説（8種制限）

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

前提として、「宅建業者が自ら売主、買主が宅建業者ではない」ということですので、８種制限の適用があります。

1. 誤り
   本肢は、「特約は全体として無効となる」となっていますが、代金の額の10分の2を超える部分について無効となります。
2. 誤り
   保全措置の方法として、銀行等による（連帯）保証、保険事業者による保証保険、指定保管機関等による保管（←本肢はここの話です）の３種類があります。
   完成物件の場合であれば、上記３種類の中から選びますが、
   本肢で問われています未完成物件の場合であれば、銀行等による（連帯）保証、保険事業者による保証保険の２種類の中から選ぶことになります。
3. 誤り
   上記で記載した前提をクリアーしていますので、売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領してはいけません。
   ↓
   本肢のような例外の規定はありません。（勝手な例外規定を作ってはいけません）
4. 正しい
   手付金がいくらなのか？が不明ですが、売買代金の額の５％を超えていますので、保全措置を講じる必要があります。
   それにもかかわらず、Ａが保全措置を講じていません。
   こうなれば、買主Ｂは、手付金の支払を拒否することができます。（Ｂの立場からすればありえませんよね！）

解答：４

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