令和7年（2025年）問6【宅建士過去問】

令和7年（2025年）10月に実施されました宅建士試験の問6の問題と解答・解説です。

問6（問題）

Ａが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、ＢがＡから甲土地を購入した場合、Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
2. Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
3. Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
4. Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。

問6（解答・解説）

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

1. 誤り
   「ＢがＡ所有の甲土地をＡに無断でＣに売却」となっていますので、他人物売買となります。
   ↓
   当事者間に特約がなければ、売主Ｂが、所有者Ａから甲土地を取得する契約を締結したと同時に、甲土地の所有権は直ちに買主Ｃに移転することになります。
2. 正しい
   「Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした」となっていますので、Ｄは、無権利です。
   ↓
   無権利者及びその承継人は、民法177条の第三者に該当しませんので、真の所有者Ａから購入したＦは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができます。
3. 正しい
   相続人Ｈは、民法177条の第三者に該当しませんので、ＧはＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができます。
   ※民法177条の「登記をしなければ対抗することができない第三者」は、当事者及びその包括承継人（相続人など）以外の者で登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者をいいます。
4. 正しい
   Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができません。

解答：１

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