2021年（令和3年）10月に実施されました宅建士試験の問1の問題（判決文問題）と解答・解説です。
問1：問題（判決文問題）
次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
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（判決文） 賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であっても異なるところはないと解すべきである。 |
- 賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。
- 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、１個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。
- 賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。
- 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。
問1：解答・解説（判決文問題）
解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。
今年もまた、改正民法部分の判決文でしたが、
何を言っているのか？ですが、ざっくりと言いますと「建物（家屋）明渡し後に敷金返還！」ということになります。
- 正しい
敷金返還請求権は、家屋を明け渡した後に発生します。つまり、「債権が弁済期にあること」という留置権の成立要件を欠くことになります。
↓
その結果、敷金返還請求権を被担保債権として留置権を主張することができません。 - 誤り
賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、「賃貸借→双務契約（互いに対価的な関係にある債務を負担）→同時履行」という流れではありません。（家屋の明渡しが先、敷金返還が後）
↓
ややこしい書き方をしますと、
敷金契約は、賃貸人が賃借人に対して取得することのある債権を担保するために締結されるものであって、賃貸借契約に付随するものではありますが、賃貸借契約そのものではありませんので、賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、一個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものとすることはできません。 - 誤り
敷金については、
未払の賃料債務、賃貸借契約の終了に基づく原状回復義務から生じる債務、そして、賃貸借契約終了後も賃借人が不法占拠していた場合の賃料相当損害賠償債務など、
目的物（家屋）を明け渡すまでに生じる債務を担保するために授受されるものです。
つまり、目的物（家屋）明渡しまでに生じる債務を敷金から控除できる！ということになります。 - 誤り
繰り返しになりますが、
「建物（家屋）明渡し後に敷金返還！」ということになりますが、本肢は、「家屋明渡債務と敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定する」となっています。
解答：１
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