【問25】不動産鑑定評価基準の問題と解説【2023年(令和5年)宅建士試験】

2023年（令和5年）10月に実施されました宅建士試験の問25の問題（不動産鑑定評価基準）と解答・解説です。

問25：問題（不動産鑑定評価基準）

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1. 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
2. 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
3. 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
4. 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

問25：解答・解説（不動産鑑定評価基準）

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

1. 誤り
   原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です（この手法による試算価格を積算価格という）。
2. 誤り
   原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用できます。
3. 誤り
   特殊事情のある事例である場合であっても、事情補正できるものでれば、採用できます。
   なお、取引事例等は、「投機的取引」であると認められる事例等適正さを欠くものであってはなりません。
4. 正しい
   取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効です。

解答：４

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