【問25】不動産鑑定評価基準の問題と解説【2018年宅建士試験】

2019年宅建士試験の解答に関しましては、以下のページにて、2019年10月20日(日)16時30分頃から公開する予定です。

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問25:問題(不動産鑑定評価基準)

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

  1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
  2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
  3. 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
  4. 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

問25:解答・解説(不動産鑑定評価基準)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

  1. 正しい。
    不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(以下、最有効使用といいます。)を前提として把握される価格を標準として形成されます。 これを最有効使用の原則といいます。
    この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものです。
  2. 誤り。
    収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合、特に有効となります。
    また、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産でも、賃貸を想定することにより適用されるものです
  3. 誤り。
    鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきとされています。
  4. 誤り。
    本問は、限定価格の話ではなく、特定価格の話となります。
    限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格のことをいいます。 限定価格を求める場合を例示すると下記のとおりです。
    ・借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
    ・隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
    ・経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合

A.1

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