宅建業法3条1項(宅地建物取引業免許の区分)~わかりやすく解説

2020年宅建士試験教材

令和2年宅建士試験独学合格

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宅建業法3条1項 宅建業免許の区分

~宅建業法3条~

ー1項ー

宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置してその事業を営もうとする場合にあっては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

~宅建業法施行令1条の2~

宅建業法3条1項の事務所は、次に掲げるものとする。

  1. 本店又は支店(商人以外の者にあっては、主たる事務所又は従たる事務所)
  2. 上記1のほか、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

宅建業法3条1項 解説

流れにそってお読みください。

Aさんは、甲県に事務所を設けて、「宅地建物取引業(以下、宅建業といいます。)を営もう!」と思いました。

※宅建業の意味が分からない方は、こちらのページでご確認ください。

誰しもが、宅建業を営むことができるわけではありません。

では、宅建業を営むためには、何が必要となるのでしょうか?

Aさんは、宅建業を営むための免許を受ける必要があります。

※例えば、Aさんが、免許を受けることなく、つまり、無免許で宅建業を営めば、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれを併科!

宅建業を営むためには、免許を受ける必要があることは、分かって頂けたと思いますが、免許には、都道府県知事の免許と国土交通大臣の免許があります。

免許

国土交通大臣免許

都道府県知事免許

では、Aさんは、都道府県知事の免許を受ける必要があるのでしょうか?それとも、国土交通大臣の免許を受ける必要があるのでしょうか?

もう一度、宅建業法3条1項をお読みください。

宅建業法3条1項をまとめますと

免許

国土交通大臣免許

二以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅建業を営もうとする場合

都道府県知事免許

一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置して宅建業を営もうとする場合

Aさんは、甲県、つまり、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置して、宅建業を営もうとしていますので、事務所の所在地(甲県)を管轄する都道府県知事、つまり、甲県知事の免許を受ける必要があります。

※甲県知事の免許を受けたAさんが、その後、甲県以外、例えば、乙県にも事務所を設置して宅建業を営もうとする場合、二以上の都道府県(甲県と乙県)の区域内に事務所を設置して宅建業を営むことになりますので、国土交通大臣の免許を受ける必要があります。これが、免許換えですよね。

※宅建業の免許は、個人であっても、法人であっても受けることができますが、法人の場合、商業登記簿の目的欄に宅建業を営む旨の登記がなされていなければ、免許を受けることができません。ここは、細かい論点ですので、参考程度で!

「事務所」という言葉をいっぱい使っていますが、「事務所」とは何でしょうか?

どの場所であっても、事務所に該当するわけではありません。

以下の表を見てください。

事務所に該当

本店

宅建業を行っている支店

継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

どの場所であっても、事務所に該当するわけではありませんよね。

※本店は、常に、事務所に該当します。ですので、例えば、本店で建設業のみを行っていても、本店は、事務所に該当します。この論点は、よく狙われますので、確実に押えてください。

※宅建業を行っている支店だけが事務所に該当します。ですので、例えば、支店で建設業のみを行うのなら、支店は、事務所に該当しません。この論点は、よく狙われますので、確実に押えてください。

※「継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所」については
宅建業者の営業活動の場所として、継続的に使用することができるもので、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えたもののことで、テント張りの案内所など容易に移動できる施設等は、事務所に該当しません。ここは、細かい論点ですので、「テント張りの案内所など容易に移動できる施設等は、事務所に該当しない。」という結論を暗記しましょう。

※「宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人」については
原則として、「継続的に業務を行なうことができる施設」の代表者などが該当し、取引の相手方に対して契約締結権限を行使(自らの名において契約を締結するか否かを問わない。)する者も該当します。簡単に言いますと、支店長や支配人などを指しています。ここは、細かい論点ですので、参考程度で!

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