ポイント解説【宅建士試験】~これが問題を解くコツ

2018年度宅建士試験対策用に、「ポイント解説」という新しいコンテンツを教材購入者専用ページに掲載することを決定しました。

2018年度版フルセット教材は、完売のため、販売を終了させて頂きます。

2018年度版直前答練は、引き続き、販売しております。なお、数に限りがございますので、予めご了承ください。

宅建士試験予想問題

ポイント解説とは

  • これさえ覚えていれば、問題を解くことができるんですよ。
  • ポイントは、このように使うんですよ。
  • こんなヒッカケ問題が出題されているんですよ。
  • 複雑そうな問題でも実は簡単な問題なんですよ。」ということを知って頂くために、

「ポイント解説」を作成しました。

「ポイント解説」では、当サイトの問題集に掲載している問題の中から、複雑・難問と思うであろう問題や過去問題を取り上げていきます。

ポイント解説を作成するキッカケ

毎年、本試験直後に、本試験の解説を掲載しています。

解説を作成する際に、当サイトの教材で勉強すれば、どのくらいの点数を取ることができるのかを確認しています。

2017年宅建士試験に限って言いますと、確実に40点近くは取ることができる!と思っていました。

本試験が終わり、教材購入者の方の点数を集計したところ、教材購入者の方の平均点は、38点(10/20現在・小数点以下切り捨て・対象者978人)でした。教材購入者以外の方も含めますと平均点は、34点(10/20現在・小数点以下切り捨て・対象者1,863人)です。

40点超の方が、約2割、35点~40点の方が、約6割、35点未満の方が、約2割でした。

35点未満の方の中には、全ての範囲を勉強していない方だけでなく、全ての範囲を勉強していた方もいるはずです。

当サイトでは、なぜ、「全ての範囲を勉強していたのにもかかわらず、35点未満だったのか!」を分析するために、一定の教材購入者様にご質問させて頂きました。

そこで判明したのが、「ポイントを押さえていたが、問題を解く際にそのポイントを使いきれなかった。」「ヒッカケ問題に引っかかった。」ということです。

ポイント解説~一部抜粋

- 一部抜粋~代理から -

【問題】

Aが、A所有の1棟の賃貸マンションについてBに賃料の徴収と小修繕の契約の代理をさせていたところ、Bが、そのマンションの1戸をAに無断で、Aの代理人として賃借人Cに売却した。Cは、Bの行為が表見代理に該当する場合であっても、Aに対し所有権移転登記の請求をしないで、Bに対しCの受けた損害の賠償を請求できる場合がある。

 

【ポイント解説】

賃料の徴収と小修繕の契約の代理なのに、マンションを売却しています。

つまり、無権代理に該当します。

無権代理とは、代理行為を行うための代理権を有していない人(=無権代理人)が代理人として行為を行うことです。

相手方が、無権代理ではなく、普通の代理だと思ったことに対して、本人に責任があるか否かで、「本人に責任がない無権代理(狭義の無権代理)」と「本人に責任がある表見代理」に区分することができます。

ここまでは、最低限、知っててください。覚える必要はありません。

 

以下の事項がポイントですので、必ず、覚えてください。

表見代理が成立(=相手方が善意無過失)したとしても、無権代理の一種なので、善意無過失の相手方は、無権代理人への責任追及(=契約の履行、損害賠償等)も可能です。

善意無過失の相手方は、表見代理の成立を主張することにより、本人との間で、有効な売買契約を成立させるのか、無権代理人へ責任を追及していくのかを自由に決めることができます。

簡単にまとめますと以下のとおりです。

無権代理を理由→無権代理人に責任追及

表見代理を理由→本人と契約成立

 

本問の話に進めます。

登場人物をまとめますと、Aが本人、Bが無権代理人、Cが相手方です。

Cが善意無過失であるとの記述がありませんが、本文中に、「表見代理に該当する場合であっても」の記述がありますので、表見代理が成立しているものと考えてください。

上記のポイントによれば、相手方Cは、「無権代理を理由→無権代理人に責任追及」か「表見代理を理由→本人と契約成立」を選ぶことができます。

本問に戻りますと、

C(相手方)は、B(無権代理人)の行為が表見代理に該当する場合であっても、A(本人)に対し所有権移転登記の請求をしないで、B(無権代理人)に対しC(相手方)の受けた損害の賠償を請求できる場合がある。

この記述は、正しい記述となります。

-一部抜粋~開発行為とは-

本試験で、都市計画法上の開発行為とは何か?を問う問題が、よく出題されています。

まずは、開発行為とは何か?

開発許可が必要となるのは、開発行為を行おうとする場合です。開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更のことです。

特定工作物には、第1種特定工作物と第2種特定工作物があります。

第1種特定工作物とは、コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物のことです。

第2種特定工作物とは、「ゴルフコース(規模を問いません)」、「1ヘクタール以上の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設」、「1ヘクタール以上の墓園」などのことです。

この論点さえ覚えていれば、以下の問題を解くことができます。

【一問一答:都市計画法問72】

建築物の建築を行わない青空駐車場の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更については、開発行為に該当しないので、開発許可を受ける必要はない。

この問題は、「建築物の建築を行わない青空駐車場の用」と記載されていますので、「建築物の建築又は特定工作物の建設の用」に該当しません。

つまり、開発行為に該当せず、その結果、開発許可を受ける必要はありません。

【2017年過去問】

もう1問見ていきますが、この問題は、2017年宅建士試験の問題です。

区域区分の定めのない都市計画区域内において、遊園地の建設の用に供する目的で3,000平方メートルの土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

この問題のポイントは、「区域区分の定めのない都市計画区域内の面積要件」ではなく、「開発許可が必要となる第2種特定工作物」に該当するかどうかです。

1ヘクタール以上(10,000平方メートル以上)の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設が、第2種特定工作物に該当します。

本問では、3,000平方メートルとなっていますので、第2種特定工作物に該当しません。

開発許可が必要となる開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更のことですよね。

だから、都道府県知事の許可(開発許可)を受ける必要はありません。

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