抵当権よりも賃貸借を優先させる方法～民法徹底解説

「民法の問題が難しい？」「民法を理解できない？」といった質問をよくお受けしています。

教材購入者の皆様からの要望をお受けし、宅建士試験で出題される可能性のある民法の条文等（このページでは、抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力）を出来る限り簡単に説明します。

宅建士試験の問題の中で一番難しいのは、民法の問題ですので、逆に、民法の問題で高得点を取ることができれば、合格に直結します。

民法の問題が苦手と思っている教材購入者の方は、是非、お読みください。

抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力～民法条文

民法387条は、抵当権よりも賃貸借を優先させるための方法を定めた規定です。

抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力～民法解説

流れに従って簡単に解説します。

Ａさんが、Ｂさんにお金を貸しました。この際、Ｂさんが所有している甲建物に抵当権を設定し、設定登記も行っています。

※Ａさん＝抵当権者、Ｂさん＝抵当権設定者

↓

その後、Ｂさんは、Ｃさんとの間で甲建物の賃貸借契約を締結し、Ｃさんは、甲建物で生活をしています。なお、賃借権の登記も行っています。

↓

その後、Ｂさんは、Ａさんにお金を返しませんでした。

そこで、Ａさんは、甲建物を競売にかけ、甲建物をＤさんが取得しました。

↓

Ｄさんが、Ｃさんに、「甲建物から出て行ってください！」と言ったのなら、Ｃさんは、出て行く必要があるのでしょうか？

↓

抵当権の設定登記がなされていることから、Ｃさんは、「甲建物に抵当権が設定されているんだ！」と知ることができます、つまり、「いずれ、競売されるかも！」と予測することができます。

ですので、Ｃさんは、甲建物から出て行く必要があります。

※抵当権の設定登記の時期と賃貸借の対抗要件（賃借権の登記又は建物の引渡しを受けること）を備えた時期とを比較して、早い方が、勝ちます。上記の例ですと、先に抵当権の設定登記がなされていますので、「Ｄさんが勝ち、Ｃさんが負け！」となります。

↓

Ｃさんが勝つ方法、つまり、賃貸借を継続する方法はないのでしょうか？

↓

これが、民法387条です。ここから、民法387条の解説をします。

↓

Ｃさんが勝つためには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 賃借権の登記がなされていること
   「建物の引渡しを受けること」は、借地借家法で規定されている対抗要件ですが、賃借権の登記がないのであれば、たとえ、建物の引渡しを受けていたとしても、Ｃさんは、負けます。
2. 抵当権者の同意を得ること
   上記の例では、Ａさんだけが抵当権者ですので、Ａさんの同意を得なければなりません。
   例えば、甲建物について、二番抵当権者Ｅさんと三番抵当権者Ｆさんがいたとします。この場合、Ａさんだけなく、ＥさんやＦさんの同意も得なければなりません。
3. 抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得ること
   例えば、Ａさんが、ＡさんがＢさんに対して有する抵当権を担保として、Ｇさんからお金を借りた場合、つまり、転抵当の場合の転抵当権者Ｇさんなどの承諾を得る必要があります。
4. 抵当権者の同意について登記がなされていること

↓

この例では、賃借権の登記を行っていますので

抵当権者であるＡさんの同意を得て、その同意について登記がなされた場合、Ｃさんは、甲建物から出て行く必要はありません。

新所有者となったＤさんは、賃貸人としての地位（敷金返還義務等）を引き継ぐことになります。

≫≫≫民法解説目次ページに戻る