【問11】借地権問題と解説【2017年宅建士試験】

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平成29年(2017年)に実施された宅建士試験【権利関係】問11の問題(借地権)と解説を掲載しています。

借地権

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
  2. 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
  3. 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
  4. 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

【解答・解説】

  1. 誤り
    A所有の土地について、「A→B、A→C」に賃貸する、つまり、二重賃貸のケースです。
    二重賃貸の場合、貸借の先後に関係なく、対抗要件を先に備えた方が優先されます。
    よって、「資材置場として更地で利用することを目的とする」ことを理由に、Cとの契約が優先するわけではありません。
    民法上の対抗要件(Cとの賃貸借):登記
    借地借家法上の対抗要件(Bとの賃貸借):登記又は建物の自己名義上の登記
  2. 正しい
    本問は、民法上の存続期間と借地借家法上の存続期間の違いについて問われています。
    建物を所有することを目的とするものであれば、借地借家法の規定です。
    資材置場として更地で利用することを目的とするものであるとき、つまり、建物の所有を目的としていないものであれば、民法の規定です。
    借地借家法:借地権の当初の存続期間は、建物の種類に関係なく、最低でも30年となりますが、上限はありません。
    本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは、30年未満ですので、存続期間は30年となります。
    民法上:賃貸借の存続期間は、20年を超えることができませんが、下限はありません。
    よって、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、20年を超えていませんので、存続期間は10年となります。
  3. 誤り
    本問では、賃料自動増額改定特約(賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたもの)は、借地借家法11条1項(地代等増減請求権)に抵触するのか?それとも、抵触しないのか?が問われています。
    判例において、「自動改定特約において地代等の改定基準を定めるに当たって基礎とされていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者は、同特約に拘束されず、同項に基づく地代等増減請求権の行使を妨げられない。」とされています。
    つまり、社会情勢の変化により賃料が不相当となったのであれば、賃料の増減額請求をすることも可能ですので、本問は、誤った記述となります。
    借地借家法11条1項前文において、「地代又は土地の借賃(以下「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」と規定されています。
  4. 誤り
    本問では、「契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定める」旨の記述がなされていますので、定期借地権の設定について問われています。
    定期建物賃貸借契約と異なり、定期借地権の場合、「AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」とまでは、規定されていません。

A.2

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